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未签订书面协议的“借名买房”该如何认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-15 16:58

  在2016年全国房价暴涨后,各地调控政策不断升级。为了规避限购、限贷等调控政策,借名买房现象凸显,不少借名人或被借名人因房屋所有权归属问题诉至法院。对此,有必要作出提醒,借名买房者应与被借名人签订书面协议,以此确定双方权利义务。若未签订书面协议,借名人对房屋的出资、装修、手续的持有及使用情况应留存充分的证据,避免因举证不足而导致“房财两空”。

  近年来,随着各地限购政策的出台,“借名买房”情形日益增多。

未签订书面协议的“借名买房”该如何认定

  实际出资人与名义产权人之间建立的是委托合同关系,名义产权人为隐名代理,而实际出资人征得名义产权人的同意,要求名义产权人以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续,并将房屋产权办至其名下。

  可以理解为,系名义产权人接受实际出资人的委托,为实际出资人的利益,以自己名义帮助实际出资人处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托合同关系。

  且履行委托合同中,名义产权人直接以自己的名义与第三人(如开发商、银行等)开展民事法律,未披露实际出资人,因此系基于该委托关系实施的隐名代理行为。

  《合同法》第402条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。”

  即隐名代理的受托人在代理权限范围之内与第三人进行法律行为,其法律后果由委托人承担。《合同法》第404条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产,有向委托人转交的义务。

  《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”,此系我国法律对房屋权属的形式要求。而我国民法又充分尊重当事人意思自治原则,在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下,允许当事人之间自由订立合同,因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条规定:“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”但由此便造成了法律层面的产权人与实际层面的产权人不一致的形态,从而由“借名买房”引发的纠纷屡见不鲜。

  讼争房屋的所有权归名义产权人所有,实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权,那么,实际出资人可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗?对此应区分情况不同对待。

  如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形,则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务,名义产权人必须予以履行,否则将承担违约责任。

  借名买房存在非常大的风险,在实践中不应得到支持和鼓励,实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的,屡屡因名义产权人反悔,导致出资人无法取得房屋产权。而且,因名义产权人与出资人之间往往具有亲朋、同事等某种亲密关系,很不重视书面证据的收集和保存,因此出现纠纷时出资人如无法证明购房款系由自己支付,则要求产权人返还购房款也相当困难。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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