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借名买房,房子到底是谁的?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-09 17:11

  借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。“借名买房”通常发生在熟人或者亲人之间,但是现实生活中还是存在诸多风险,到底“借名买房”会涉及到哪些法律风险呢?又该怎么防范风险?下文为您详细介绍相关内容。
 
  一般借名买房的原因
 
  第一、为规避法律政策,如:为规避国家房贷、税收、登记等相关法规政策。
 
  第二、借用他人资格享受某种购房优惠。
 
  第三、转移财产以逃避债务。
 
  借名买房带来的法律问题
 
  借名购房使得房产登记的权利人并非真正的房屋所有权。根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,维护交易安全和稳定,物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示,不动产的公示方式即是登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”可以看出,不动产物权必须经过登记始发生物权效力。一经公示,即产生公信力。
 
  当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的保护,比如善意取得制度。而对于借名购房,出资人并不是登记的权利人,即使其事实上对该房屋占有、管理和使用,也不是法律上适格的处分人。登记权利人如果擅自处分该房屋,如设定抵押、出售等,如果相对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益,不会仅因其非事实权利人,无权处分而判定该物权变动无效。因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律保护当事人之间合法的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益以维持社会的稳定。
借名买房,房子到底是谁的?
  借名买房双方当事人面临的风险
 
  (一)出资人所面临的风险
 
  1、如果借名购房后,登记权利人反悔,即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在,也为其自身带来许多不必要的麻烦,更有甚者如无法证明借名购房事实的存在,出资人自身权利得不到保障,导致钱房两空。
 
  2、如果所购房屋为保障性住房,出资人实际上并不符合购房条件,即使登记权利人认可借名购房事实,出资人也不可能取得该房屋的所有权。
 
  3、如果登记权利人擅自出售房屋,交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下,出资人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求登记权利人承担相应责任。
 
  4、如果登记权利人擅自在该房屋上设定他权利如抵押权等,在他项权利人为善意的情况下,出资人如果要求确认权属,通常需要涤除他项权利,才能获得他项权利人的认可,更甚之,如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权,势必对出资人自身的权利造成影响。
 
  (二)登记权利人面临的风险
 
  1、如果购房需要的是登记权利人的资格、条件以享受优惠,借名购房后登记权利人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会,如部分城市的首套房优惠政策,抽签摇号所取得的序位等。
 
  2、如果出资人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在出资人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对登记权利人的信用资质发生影响,甚至银行直接向登记权利人要求还款。
 
  3、如果登记权利人未偿还到期债务,债权人向法院申请强制执行,法院在查明被执行人财产时,将会把借名购房的该房屋视为登记权利人的财产,可能会将之作为被执行人生活所必须的财产予以保留,但执行其其他财产,导致登记权利人实际上生活所必须的财产被执行。
 
  另外,借名购房的情况下,出资人与登记权利人通常关系较为密切,法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系,因此双方基于信任,很多未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素,很容易引起纠纷,除了对当事人本身财产权利的损害以外,亦是对双方感情的破坏,从亲人变仇人的不乏其人。
借名买房,房子到底是谁的?
  借名买房,房屋到底归谁?
 
  2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发〔2017〕22号)(下称“意见”),该意见共30条内容,俗称金融审判30条,其中该意见第18条明确规定:
 
  “依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”
 
  虽然,《意见》第18条并未明确该类合同效力,但从其所使用的“规避”“回归”等词语的感情色彩上判断,从严监管的倾向明显。事实上,法院内部已形成意见,对于借名买房规避国家房产限购政策的,合同一律无效!
 
  那么合同无效后,房子到底归谁?
 
  相信也是所有借名买房人共同关注的问题。首先,我们得了解法律关于合同无效的法律后果是如何规定的:
 
  《合同法》第五十八条规定:“合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”
 
  根据该条款规定,合同无效后发生三种法律后果:
 
  其一是返还取得的财产责任,比如若房屋买卖合同无效,则一方返还购房款,另一方返还房屋;
 
  其二是不能返还情形下的折价补偿,比如建设工程违法分包合同中,实际施工人的履行行为己固化于建设工程中,无法予以返还,参照双方约定的工程款予以结算。
 
  其三是过错损失赔偿责任,该责任可能与上述两种法律后果结合使用,也可能单独适用。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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