房屋买卖合同关系和借名买房关系的确认——北京房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告王先生起诉称：我和被告于2007年12月12日签订《房屋买卖合同》，约定被告将甲市乙区C地47号楼701室房屋出售给我，成交价格321015.5元，被告同意其有义务配合我到房屋权属部门办理房屋权属登记手续，除此，合同还对房屋情况，违约责任，税费规定、争议解决等进行了约定。协议签订后，我依约向被告支付房款，但被告却以我需向其支付百万以上房款为条件，否则拒绝协助我对涉诉房屋过户。在此之前被告曾起诉我，但终因其无正当理由自行撤诉。我和被告之间的协议合法有效，且我已依约履行完毕房款支付义务，被告理应按照协议约定无条件协助我过户，被告主张不额外支付房款就拒绝协助过户的行为，没有法律依据，亦不符合诚信原则。所以请求法院判令：1、请求判令被告协助我办理乙区C地47号楼701号房屋产权过户手续;2、本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告贺先生答辩称：不同意原告的诉讼请求。2007年12月12日，我与王先生签订《房屋买卖合同》，名为买卖合同，实为借名买房。买房时王先生直接把钱交给了开发商，并不是我取得房屋产权后又卖给王先生。王先生并不符合购买经济适用房的资格，王先生名下在丙区A地26号楼1单元10号还有住房，且经调查他们家不止就这一套住房，请求法院调查核实。按照甲市有关规定，一个家庭拥有两套住房后，不能再购买第三套住房，所以即使诉争房屋判给王先生，他也过不了户。王先生借名买房的行为违反了国家有关政策、法规。王先生早就将房屋在中介网上进行了转卖，根据双方合同约定，“在房屋权属转移办理完毕期间，买受人不得将房屋出卖、转移给第三人。如发生上述情况，出卖人有权收回该房屋，并将买受人已支付的房款返还，买受人也应将在这期间该房屋的一切收益返还于出卖人，该合同自动解除”。王先生名下有多套住房，而且一开始就把诉争房屋出租，而我名下就这一套住房。如果将诉争房屋判给了王先生，我就不能再买任何政府的优惠房了，势必造成我连起码的住房都没有，无家可归，造成社会不安定因素。况且我的退休工资每月才两千多元，刨去在外租房、吃饭、穿衣、看病，剩不下多少钱。所以我没有资格买房，也没有钱再买房了。所以请求法院判令：1、请求确认我与王先生签订的《房屋买卖合同》无效;2、要求王先生立即将甲市乙区C地47号楼7层701号房屋腾空，交给我;3、案件受理费由王先生负担。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：贺先生因拆迁取得购房经济适用住房资格。2006年12月27日，贺先生(售房人、甲方)与王先生(购房人、乙方)签订《购房合同》，约定甲方同意将其拆迁回购房，在甲方与开发商签订购房合同后，以公证方式进行确认到乙方名下，该合同中只写明乙区C地经济适用住房，未写明具体房号。该合同还约定了乙方支付五千元订金，办理完成购买经济适用房的各项手续乙方支付甲方二万元整，经过法律公证后，乙方支付甲方二万五千元整。2006年12月29日，贺先生(买受人)与甲市K房地产开发有限公司(出卖人)签订《甲市商品房预售合同》，约定出卖人将乙区C地47幢7层1号房屋出售给买受人。2007年12月12日，贺先生(出卖人)与王先生(买受人)又签订了《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为乙区C地47号楼0701室，房屋的成交价格为321015.5元，并对违约责任、权属转移登记等进行了约定。该合同中约定的房款321015.5元中，王先生除支付给贺先生5万元，剩余部分由王先生直接支付给了开发商。2008年10月27日，诉争房屋办理了产权证书，登记所有权人为贺先生，房屋坐落为乙区C地47号楼7层701。

　　另查：诉争房屋交付后，一直由王先生居住使用。王先生在京购房资格核验结果为初步核验通过。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、贺先生于本判决生效后七日内日协助王先生办理甲市乙区C地47号楼7层701号房屋的过户手续;

　　2、驳回反诉原告贺先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案的争议焦点有二，一是双方是房屋买卖合同关系还是借名买房关系;二是双方签订的《房屋买卖合同》的效力问题。首先，双方先后签订了两份合同，合同中对房屋坐落、价款、违约责任、权属转移登记等都进行了约定，因此双方合同关系的标的是诉争房屋，买受人的最终目的是取得诉争房屋的所有权，因此双方之间应为买卖关系。其次，因诉争房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该诉争房屋是在2008年4月11日以前购买，按甲市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现王先生亦符合在甲市购房的条件，故对王先生要求贺先生协助过户的诉讼请求，予以支持，对贺先生要求确认合同无效及腾房的诉讼请求，不予支持。关于贺先生所称的王先生将房屋转卖，贺先生提供的网络打印的卖房情况王先生不予认可，所以依据贺先生的申请也未查询到相关情况，且贺先生提供的该项证据仅能显示售房的意向，不能证明王先生已经将房屋出卖给了第三人的事实，故对贺先生的该项辩解，不予采信。综上可知法院判决是正确的。