借名买房合同关系的认定——借名买房纠纷律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告吕先生起诉称：我与吕小姐(我三妹)系同胞兄妹关系。2007年8月，吕女士、吕小姐决定在甲市帮我买套住房，吕小姐主动要求无偿用她的经济适用房指标给我，经全家人(包括父母)一致同意，我委托吕女士以吕小姐名字在甲市乙区XX镇1号楼4单元202号购买一套经济适用房，约定5年后(2012年9月6日以后)无条件办理过户手续。因当时我没钱支付房款，向吕女士借款并委托办理购房交款手续。于2007年8月3日，吕女士以吕小姐名义与原房主殷女士通过中介XX房地产有限公司签订了《房产交易居间合同》，为我购买了乙区XX镇1号楼4单元202号经济适用房二手房一套。购买该房屋房款72万元，中介费及其他各种费用26475.66元，共计746475.66元。房屋装修费用88481元。房屋交付后，一直由我一家及父母居住。我以吕小姐的名义购买该房屋，房屋的产权人虽然是吕小姐，但所有的购房款、中介费都是我委托吕女士办理。现吕小姐违反当时购买房屋时无偿过户的口头约定，并向乙区人民法院起诉，以乙区XX镇1号楼4单元202号房屋产权人的身份要求我全家腾退房屋。一审、二审法院均审理认为：“位于乙区XX镇1号楼4单元202号房屋的所有权人虽然为吕小姐，但我与吕小姐就该房屋存在出资纠纷，双方应当先解决出资纠纷”。至此，法院驳回了吕小姐的起诉。综上所述，我认为，因吕小姐违背当时的口头约定(5年之后无偿过户)，造成买卖合同不能正常进行，故我要求吕小姐返还因购买该房屋的所有费用(购房款、中介费、其他费用，以及因违反口头约定不过户而产生的经济损失赔偿款)。所以请求法院判令：判令吕小姐履行合同义务，将坐落于甲市乙区XX镇1号楼2层4单元202号房屋过户至我名下。

　　二、被告辩称

　　被告吕小姐答辩称：我和吕先生之间没有任何房屋买卖合同纠纷，吕先生和吕女士在串供，同样的资料3个案件重复提交，而且本案的起诉书与吕女士于2012年提交的起诉书内容如出一辙。吕女士所称其与我的房屋买卖合同纠纷根本不成立。吕先生与我之间没有任何关于房屋买卖的合同。涉案房屋的所有权人是我，吕先生一家自2007年9月一直在该房屋内居住，严重侵害了我的正当公民权益，给我物质及精神上造成了巨大损失。所以请求法院判令：1、吕先生支付我侵占房屋使用费498000元(自2007年9月起暂计算至2014年7月，每月6000元)，并支付利息84787元、它案诉讼费5632元;2、吕先生搬离涉案房屋。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：吕先生、案外人吕女士、吕小姐系兄妹关系，顾大妈为三人之母。

　　2007年8月3日，吕女士作为其妹吕小姐(乙方，买受方)的委托代理人、案外人殷女士(甲方，出售方)、甲市XX房地产经纪有限责任公司(居间方)签订《房产交易居间合同》约定：甲方将坐落于甲市乙区XX镇1号楼2层4单元202号房屋出售予乙方，该房屋为经济适用房，该房屋的成交价格为720000元;佣金21600元及交易涉及的税费全部由乙方支付;定金10000元由居间方代为保管，在居间方配合甲乙双方去Z开发公司改完底单的当天，乙方将剩余房款710000元打入甲方账户。

　　2007年9月5日，吕小姐与甲市Z集团有限公司针对前述涉案房屋签订了《甲市商品房现房买卖合同》，完成了前述合同约定的改底单，当日吕女士用其名下银行账户内的资金向房屋出售人殷女士支付了710000元购房款。次日，该房屋交付后，即由吕先生进行了装修，并由其一家居住使用至今。另，该房屋产生契税3975.66元、房屋登记费40元、产权代办费800元。2009年8月31日，涉案房屋办理产权登记，房屋所有权人登记为吕小姐，登记坐落为乙区XX镇1号楼2层4单元202，房屋性质为经济适用房，建筑面积101.94平方米。

　　吕小姐仅持有前述涉案房屋由其挂失后补办的房屋所有权证书，其余《房产交易居间合同》、《甲市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于吕先生处。对此，吕小姐解释称：因为自2008年底至2011年6月，双方一起在涉案房屋内居住，相关材料均存放于该房屋内。吕先生对此不予认可，并称：是其委托吕女士购房，因此购房后吕女士将相应材料交予了吕先生。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告吕小姐于本判决生效后七日内协助原告吕先生将其名下坐落于甲市乙区XX镇1号楼2层4单元202号房屋所有权转移登记至原告吕先生名下;

　　2、驳回被告吕小姐的反诉诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案争议焦点在于吕先生与吕小姐之间是否存在借名买房合同关系。首先，关于购房款的支付，吕先生与吕小姐均认可涉案房屋的购房款72万元是从吕女士处支付，原审中吕女士出庭作证购房款是由其出资借给吕先生的，否认该房款是吕小姐的资金。吕小姐虽提供银行凭单证明自2005年至2008年间陆续给付吕女士82万元，但并无证据证明该款项用于支付涉案房屋的房款，对金额上的差异亦未做出合理解释，结合吕小姐与吕女士在经济上互有往来的事实，对吕小姐所称吕女士系受其委托支付房款的主张不予采信。其次，关于房屋的占有使用情况，吕先生家庭自涉案房屋交付后即入住至今，吕小姐自述自2008年底至2011年6月曾在涉案房屋内居住，后因家庭矛盾主动搬离房屋。再次，关于购房原始资料的持有，吕小姐仅持有由其挂失后补办的房屋所有权证书，其余《房产交易居间合同》、《甲市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于吕先生处。吕小姐称上述原始资料系其在涉案房屋居住期间存放于房屋内，但对其自行搬离房屋时为何不带走购房原始资料未能做出合理解释。最后，关于双方是否有借名买房的约定，原审中吕先生与吕小姐的同胞姐妹吕女士、三人之母顾大妈均出庭作证，证明家庭内部协商决定借用吕小姐的经济适用房购房资格为吕先生买房，因二人系吕先生与吕小姐共同的直系亲属，其证言在内容上相互印证，结合前述房屋出资、使用情况及购房原始资料持有情况，所以对吕先生主张的借名买房合同关系予以采信，对吕小姐主张的房屋借用合同关系不予采信。综上法院判决是正确的。