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北京房产律师:借他人之名买房需谨慎

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-28 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告周某起诉称:宋某与关女士原系夫妻关系,二人于2000年3月7日登记结婚。2000年10月6日,生一子宋先生。2010年8月14日,二人协议离婚。2015年2月11日,宋某病逝。我是关女士的母亲,被告宋女士系宋某的同胞姐姐。2005年初,我从甲地原单位退休。随后,我到甲市照顾宋先生。但一直无单独住房,宋某提出由我借宋女士的名义购买一套经济适用房,以解决我在甲市居住困难问题。2005年9月25日,我以宋女士名义与K房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》,购得某号房屋,面积114.72平方米,房屋总价款302816元,购房首付款62816元,其余房款240000元为贷款。同日,我以宋女士名义与K房地产开发集团有限公司签订《合同书》,合同约定K房地产开发集团有限公司提供涉案房屋的地下室给宋女士,由宋女士作仓储用房,宋女士支付设施、设备折旧维护费153000元。当天,我领取了K房地产开发集团有限公司的《入住通知书》。2005年10月11日,X银行甲市X地支行作为贷款人,宋女士作为借款人、购房人、K房地产开发集团有限公司作为保证人签订《房屋按揭贷款合同》,X银行甲市X地支行向宋女士提供贷款24万元,贷款期限为20年。2005年10月29日,我以宋女士的名义与甲市XX物业管理有限公司签订《地下室使用物业管理协议》、《XX住宅小区供暖协议》,上述手续由我委托关女士完成。同日,我以宋女士名义与X银行甲市X地支行签订《委托自动代缴费协议》,约定涉案房屋每年的物业费由关女士代缴。2005年10月29日,我以宋女士名义支付契税4542.23元、印花税151元、证照费5元、公共维修基金6056元、经济适用房综合地价款2282元。甲市XX物业管理有限公司向我开具《入住证明》。办理完入住手续后,我出资对涉案房屋进行了装修并一直在此居住。自入住至今,涉案房屋的物业管理费、取暖费、生活垃圾费、消防运行维护费、安防运行维护费、产权代办费、律师费均由我支付。房屋贷款也由我负责偿还。购房过程中,宋女士未支付任何款项。2007年1月22号,乙区建设委员会颁发涉案房屋所有权证书,证号:X京房权证昌私移字第XXXX号,该证一直由我保管。在2006年12月8日,我与宋女士签订《关于某室住房业主的澄清说明》,双方明确:依据实际购买需求和给付房款的实际情况,涉案房屋的真正的实际业主为我一家。宋女士承诺:涉案房屋办理取得房屋产权证后,无条件将房屋过户到我指定的业主身上,过户费用由变更后新业主承担。由此影响到宋女士购买经济适用房问题宋女士不予追究。现涉案房屋限制上市交易期限已经届满,经我多次电话通知,宋女士拒绝协助我办理一次性还清贷款手续、解除抵押登记手续,拒绝协助将涉案房屋过户到我名下。自2005年10月购买此套房产,我出资对房子进行了装修并居住在此。2015年又出资四十二万进行了精装修,好安度晚年。2015年8月22日被告宋女士带领一群人来贴通知清房,9月4日向我及关女士发通知写明此房屋产权证已经在产权登记机关挂失并登报,同时已经开始通过中介出售此房屋,中介多次带客户来看房并多次带人进行骚扰,已经对我造成了精神损失,被告宋女士以实际行动开始食言自肥,推翻自己亲笔签订的郑重书面承诺。被告宋女士的严重违约行为和紧急处置此房产进行出售过户的行为,严重侵害原告我的合法权益,为此向法院提起诉讼,请求法院依法判决:1、判决宋女士协助我到贷款银行X银行甲市X地支行办理乙区某号房屋贷款的一次性还清手续,宋女士协助我至房屋交易管理部门办理该房屋的解除抵押登记手续;2、判决宋女士协助我办理上述房屋所有权转移登记手续,将该房屋登记到我名下;3、判决宋女士协助我到甲市XX物业管理有限公司办理更名手续,将《地下室使用物业管理协议》中的甲方由宋女士变更为我;4、判决本案的全部诉讼费用、保全费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告宋女士答辩称:不同意对方诉求,对方诉求没有事实依据,该房屋是我与我儿子王先生共同申请,原告之女关女士与我的弟弟是夫妻关系,关女士以离婚为要挟,要求我利用其购买经济适用房的资格购买了涉诉房屋,而我为了家庭和谐确实购买了该房屋,购买之后让原告居住,并没有将房屋赠与给原告,所以原告的诉请无事实依据,请求法庭驳回其起诉。

  三、法院查明

  法院经审理后查明:周某与关女士系母女关系,关女士与宋某原系夫妻关系,双方于2000年3月7日登记结婚,2010年8月14日离婚。宋某于2015年2月11日去世,宋某与宋女士系姐弟关系。

  2005年9月25日,宋女士作为买受人与作为出卖人的K房地产开发集团有限公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定宋女士购买位于甲市乙区某号房屋,房屋总价为302816元,付款方式为买受人于2005年9月25日前交付房款62816元,余款人民币贰拾肆万元,作壹拾年银行按揭贷款,后又变更为作贰拾年银行按揭贷款。当日,宋女士作为乙方与作为甲方的K房地产开发集团有限公司双方还签署一份《合同书》,约定:乙方已购买某门的住宅,现乙方申请使用编号为某门地下室作为仓贮用房,甲方将位于某门地下室提供给乙方仅限作仓贮用房使用,使用期限同所购住宅,乙方同意在签订本合同时一次性向甲方支付设施、设备折旧维护费人民币153000元。签订上述《商品房买卖合同》及《合同书》后,周某实际支付了诉争房屋及地下室的购房款,并以宋女士的名义在X银行甲市X地支行办理了24万元的按揭贷款,银行贷款亦由周某实际偿还。涉案房屋及地下室交付后,周某进行了装修并居住使用至今。

  2005年10月29日,周某交纳了涉案房屋的契税、印花税、证照费等共计4698.23元,补交了经济适用房综合地价款2282元。2006年12月8日,周某与宋女士签署了一份《关于某室住房业主的澄清说明》,载明:本人宋女士,女,户口所在地:甲市XX区某号。身份证号码:×××。按照甲市经济适用房相关政策,于2005年9月25日购买某室(含地下室)住房一套。依据实际购买需求和给付房款的实际情况,上述所购住房实为周某一家出资购买的住房。上述所载某室住房真正的实际业主为周某一家。本人宋女士做如下郑重承诺:上述所描述住房在办理完毕产权登记、取得《房屋产权证》后,无条件将房屋过户到周某一家指定的业主身上,过户费用由变更后新业主承担。由此影响到本人购买经济适用房问题本人不与追究。本澄清房屋说明一式二份。双方各执一份,签字生效。落款处有宋女士、周某的签字及日期。

  2007年1月22日涉案房屋取得房屋所有权证书,登记的房屋坐落为乙区某号,登记的所有权人为宋女士,房屋性质为经济适用住房。该房屋核发的初始房屋所有权证书、购房发票、地下室付款发票、契税、印花税、经济适用房综合地价款收据及其他相关票据原件均在周某处。庭审中,周某主张双方之间系借名买房的合同关系,宋女士对此不予认可,称双方系房屋借用关系。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:

  1、宋女士于本判决生效之日起七日内协助周某办理乙区某号房屋银行按揭贷款的一次性还清手续;

  2、宋女士于上述还贷手续办理完毕后七日内协助周某至房屋交易管理部门办理乙区某号房屋的解除抵押登记手续;

  3、宋女士于上述解除抵押登记手续办理完毕后七日内协助周某将位于乙区某号房屋过户登记至周某名下;

  4、宋女士于本判决生效之日起七日内协助周某办理乙区某门地下室使用权人变更手续。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:本案的争议焦点为周某与宋女士之间是否存在借名买房合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,周某提交了一份双方于2006年12月8日签署的《关于某室住房业主的澄清说明》,该《澄清说明》的主要内容证明双方之间存在借名买房合同关系。宋女士主张该《澄清说明》中的签字并非其本人所签,对该主张有责任提供证据加以证明。根据宋女士的鉴定申请,法院两次报经甲市高级人民法院摇号确定鉴定机构对《澄清说明》中“宋女士”签名是否是其本人所签进行鉴定,宋女士两次均拒绝缴纳鉴定费用导致鉴定终止,应当视为宋女士本人拒绝进行司法鉴定,故在无相反的证据证明而宋女士本人又拒绝鉴定的情况下,宋女士对其主张应当承担举证不能的不利后果,法院推定该《澄清说明》中的签字为宋女士本人所签,对该《澄清说明》予以采信。另外,涉案房屋的购房款及相关税费均由周某出资,银行按揭贷款系由周某偿还,房屋交付后亦由周某实际居住使用,该房屋核发的初始房屋所有权证书、购房发票、地下室付款发票、契税、印花税、经济适用房综合地价款收据及其他相关票据原件均由周某持有,上述事实与《澄清说明》中载明的主要内容也能互相印证,综合以上分析,可以认定周某与宋女士之间存在借名买房的合同关系。对宋女士主张的双方之间系借用关系的辩解,无法采信。

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中,涉案房屋的原购房合同及双方借名买房合同关系均形成于2008年4月11日前,宋女士的经济适用房购房资格并非摇号取得,且该房屋现已具备上市交易条件,应当认定双方之间的借名买房合同有效。现周某明确表示有能力亦同意一次性结清剩余银行按揭贷款,双方约定的过户条件也已经具备,宋女士应当按照约定履行义务,所以法院对周某请求宋女士配合办理涉案房屋还贷及解除抵押登记手续、办理房屋过户手续、地下室使用变更手续的诉讼请求依法予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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