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借名买房后,出名人不配合返还过户怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-02 14:35

  裁判要旨
 
  借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的,借名人可以向法院提起合同之诉,要求对方继续履行合同义务。如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有,法院将不予支持。
 
  案情简介
 
  一、2000年12月30日,张华夏以成爱新的名义按揭购买了案涉302号房屋。2001年张华夏与成爱新签订《协议书》,写明张华夏用成爱新的名义购买302号房屋,在贷款还清之时,成爱新将所有权过户给张华夏。2002年,该房屋所有权证登记到成爱新名下,房屋所有权证由张华夏保存。
 
  二、2010年,成爱新谎称房屋所有权证丢失,骗补了新证,随后于2011年2月14日将诉争房屋卖给了霍春雷,并于同年3月15日将该房屋过户。
 
  三、张华夏向法院起诉,请求法院判定成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效,并判令302号房屋归张华夏所有,成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
 
  四、一审法院经审理判决:1、成爱新、霍春雷签订的房屋买卖合同无效,2、霍春雷名下的302号房屋归张华夏所有,3、成爱新、霍春雷协助将诉争房屋过户至张华夏名下。
 
  五、霍春雷不服提起上诉,二审法院判决撤销一审法院第二项判决,维持一审其他判决。
 
  裁判要点
 
  首先,根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定,只要合同系双方当事人的真实意思表示,并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形,该合同就有拘束力,当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。
 
  其次,根据物权法的相关规定,物权的设立、变更均应严格依照法律的规定,因此,双方当事人签订以转让物权为内容的合同,合同生效并不意味着物权同时变更,即借名买房合同虽然生效,当事人也不能以该合同为依据直接主张房屋归借名人所有。
 
  本案中,张华夏与成爱新之间存在一个借名购房的约定,该约定属于双方当事人正真实的意思表示,且并不存在违反法律法规的强制性规定,因此合法有效,应受法律保护。张华夏要求成爱新协助过户其实是要求成爱新履行合同约定的义务,因此法院对该项诉讼请求予以支持。但依据借名购房协议法院仅能判定当事人之间存在债权债务关系,但对房屋所有权的归属不能确认,因此二审法院最终撤销了一审法院确认302号房屋归张华夏所有的判决。
 
  实务经验总结
 
  1、借名买房需要以出名人名义登记房屋所有权,存在较大风险,例如:如果出名人隐瞒事实出卖该房屋,买受人很可能善意取得房屋所有权。因此,实践中应当尽量避免借名买房,确有必要借名买房的,应当谨慎选择出名人,并签订书面借名买房协议,明确约定双方的权利义务以及违约责任的承担,以避免不必要的麻烦。
 
  2、借名买房合同应当明确写明双方的权利义务,特别是应明确约定房屋的实际所有权归属以及出名人协助借名人办理过户登记的义务。
 
  3、借名买房出现出名人违反合同约定不配合过户的情况,借名人应向法院提起合同之诉,主张出名人履行合同约定的协助过户义务,而不能直接诉请法院判决房屋归自己所有。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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