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借名买房权属认定应该考虑什么因素

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-29 17:45

        1、合法情况下的房屋权属认定
 
  合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提,因此,在没有善意第三人参与的情况下,实际购房可以根据物权法第33条的规定,请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情况。
 
  (1)不涉及第三方利益的情况
 
  从不动产的登记制度而言,登记是物权的公示方法,它具备的仅仅是物权的正确推定效力,并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时,就不能根据登记来判断所有权的归属,而应认定实际权利人为房屋所有者。
 
  从法律物权与事实物权的关系而言,在不涉及第三人的利益时,从公平正义的角度看,应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言,实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则,依照协议约定,实际购房人应为房屋的所有权人。
 
  司法实践中,应当从以下四个方面几项认定,来确定真正权利人。
 
  ①涉诉房屋产权证登记为谁,由谁保管。
 
  房屋产权证书是房屋产权的重要凭证,产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书,而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时,可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。
 
  ②涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。
 
  依据常理,自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。
 
  ③涉诉房屋由谁长期支配使用。
 
  相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据,证明了相关房屋一直由其居住,并进行了装修,而借名方对此不能作合理解释,可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。
 
  ④房屋出卖方的证明。
 
  房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人,当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。
 
  出资方如能在以上四个方面提供充分证据,证据之间亦能互相得到印证,且形成完整的证据链条,在不涉及违法和损害第三人利益的情形下,法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。
 
  (2)涉及第三方利益的情况
 
  当被借名人把房屋登记到自己名下后,未经权利人许可,被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人,此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续,便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实,但只要第三人基于信任做出了交易行为,法律就应该保护。此时,原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。
 
  2、非法情况下的房屋权属认定
 
  如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为,就应当认定其行为无效。规避法律的行为从外部表现看没有违反法律,当规避了法律的强制性规定。规避法律的行为本身虽缺乏合法性的基础,但并不能当然否认其效力,而应对其行为的目的、内容以及后果综合分析,作出判断。如果行为在目的、内容、后果上是违法的,就认定其行为违法。
 
  
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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