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以借名买房为由恶意转移夫妻公共财产签订的合同无效——靳双权律

来源:未知  作者:admin  时间:2018-07-13 18:08

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年7月,杨静茹诉称:杨静茹与张潇系夫妻关系,二人于2002年3月12日登记结婚,于2004年2月13日育有一女。2006年杨静茹与张潇购买了位于北京市朝阳区806号房屋,登记在张潇名下。2009年张潇在杨静茹不知情的情况下,私自将房屋以买卖形式过户给了王乔。现杨静茹诉至法院请求:判令张潇与王乔2009年2月10日就房屋签订的《房屋买卖合同》无效。

  2、被告辩称

  张潇、王乔辩称:房屋系王乔于2006年10月购买,因为王乔怕以后有遗产税,故登记在张潇名下,房屋从来就不是张潇与杨静茹的夫妻共同财产。2009年初王乔觉得遗产税一直是传言,就通过房管局以房屋买卖的方式将房屋过户至王乔名下,此事未告知杨静茹。房屋出租的租金一直是王乔和张锋收取的,购房合同也在王乔和张锋手中。

  二、法院查明

  杨静茹与张潇系夫妻关系,双方于2002年3月12日登记结婚。张潇与王乔系母子关系。2006年10月23日,张潇与案外人李×签订了《房屋买卖协议》购买了房屋,登记在张潇名下。2009年2月11日(网签时间为2009年2月10日),张潇与王乔签订《存量房屋买卖合同》,将房屋出售给王乔,成交价格为295050元。2009年2月12日,房屋登记至王乔名下。

  诉讼中,王乔提交了张锋和张潇3名下银行交易记录,用以证明2006年购买房屋的钱是王乔支付的。张锋中国农业银行账户交易记录显示2006年10月19日取款13万元,张潇3中国工商银行账户交易记录显示2006年10月16日至2006年10月23日共取款26万元。杨静茹认可证据的真实性,不认可证明目的,表示该证据无法证明支出款项用于购买房屋了。张潇认可证据的真实性和证明目的。

  王乔提交了房屋2009至2014年度的租赁合同,用以证明房屋一直由王乔夫妇对外出租。杨静茹认可证据的真实性,不认可证明目的,表示房屋从2009年就登记到王乔名下,但王乔出租不代表王乔对房屋享有所有权。张潇认可证据的真实性和证明目的。

  经询,张潇和王乔表示她们双方签订的《存量房屋买卖合同》约定的295050元房款并未实际给付,只缴纳了2000余元的税款。

  三、法院判决

  1、一审判决

  张潇与王乔签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点是房屋买卖合同的效力问题。对此分析如下:第一,我国《合同法》第五十二条规定,恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的,合同无效。本案中,房屋购买于2006年10月,购房合同为张潇个人签署,房屋所有权也登记在张潇个人名下,但张潇于2009年2月12日又将房屋以房屋买卖的形式过户至王乔名下,但王乔并未支付相应对价。据上述时间节点可以看出,在2006年10月张潇购买房屋时,张潇、杨静茹处于夫妻关系存续状态,依常理该房屋应属张潇与杨静茹夫妻的共同财产,但随后由于张潇、杨静茹夫妻感情出现问题,杨静茹于2014年5月起诉要求与张潇离婚,但被法院驳回。在张潇将房屋过户至王乔名下时,张潇、杨静茹夫妻感情已经出现了问题,此时,张潇未经杨静茹同意私自将房屋过户至王乔名下的行为,依照日常生活经验法则,有理由怀疑张潇与王乔之间可能存在恶意串通损害第三人杨静茹合法权益的主观故意。

  第二,从房屋买卖合同的实际履行方面来看,双方虽签有房屋买卖合同,但王乔并未实际支付相应对价,这也不符合我国物权法规定的善意取得构成要件。第三,虽然,王乔在庭审中一直抗辩称,本案属于借名买房行为,借名人为王乔,被借名人为张潇,但王乔并未提交充分的证据予以证明己方主张,对此其应自行承担相应的举证不利后果。根据上述分析可以看出,张潇与王乔之间的房屋过户行为,在主观上,确实无法排除双方之间存在恶意串通的合理怀疑;在客观上,由于王乔未支付相应对价,故也不符合善意取得的法定构成要件,无法善意取得房屋;在证据上,也不足以认定双方之间存在借名买房行为。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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