没有签订借名买房协议，如何认定借名买房行为存在？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘福辰在诉称：刘福辰与姜楠曾系恋爱关系，张彪系姜楠之子。2007年4月，刘福辰、姜楠经人介绍认识，双方为确定恋爱关系。2008年12月，刘福辰、姜楠共同出资购买了601室房屋。因购买房屋需要贷款，如果刘福辰、姜楠贷款，每月应向银行还贷11600元，压力较大，如用张彪的名义贷款，每月向银行还款金额为5700元，为了减轻还贷压力，刘福辰、姜楠协商用张彪的名义贷款。

　　由于上述原因，2008年12月，刘福辰、姜楠在购买房屋时以张彪的名义签订了购房协议。2009年6月17日，以张彪的名义办理贷款1180000元，贷款期限为30年，自2009年6月17日起至2039年6月17日止。自2009年7月17日起至2013年6月间，刘福辰为房屋偿还银行贷款平均5900元/月，共计283200元。

　　2010年1月7日，交付了房屋，当日，刘福辰缴纳了房屋的契税、公共维修基金及物业费、采暖费等。2010年1月，刘福辰对房屋进行了装修，并使用至今。刘福辰认为房屋是刘福辰、姜楠共同出资购买的，并由刘福辰每月偿还银行贷款，刘福辰、姜楠是房屋的真正所有权人，张彪仅为房屋的产权证持有人。为了维护刘福辰的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、依法判令张彪将601室房屋过户至刘福辰及姜楠名下，登记为共同共有;2、本案诉讼费由张彪、姜楠承担。

　　2、被告辩称

　　张彪、姜楠辩称：刘福辰的诉讼请求没有事实和法律依据，刘福辰、姜楠没有借名买房的书面或者口头约定，房屋的房贷尾款是张彪偿还的，首付款是姜楠资助的，刘福辰与房屋的所有权没有关系。

　　二、法院查明

　　2009年1月4日，地产有限公司与张彪签订商品房预售合同，张彪购买601房屋。2009年1月4日，买受人向出卖人支付房款505817元，签订预售合同7日内，买受人提出贷款申请，贷款金额118万元。

　　2008年12月31日，姜楠支付购房款28万元。对此，刘福辰提交工商银行个人业务凭证，工商银行综合帐单主张，在购买房屋时，向姜楠的母亲借款28万元，已经将上述借款偿还。姜楠对此不认可，主张刘福辰的上述付款系偿还姜楠的借款。

　　2008年12月31日，姜楠使用农业银行卡支付购房款9万元，使用民生银行卡支付购房款49800元。对上述付款，姜楠主张系对张彪购房的资助。刘福辰使用银行卡支付19017元，对刘福辰的上述付款，姜楠表示因银行卡金额不足，而刘福辰尚欠姜楠大量款项，故使用刘福辰银行卡进行了支付。对于其他首付款的支付，姜楠、张彪主张使用购房VIP卡抵扣4万元购房款，刘福辰表示其中2万元系其支付。刘福辰主张其交纳现金27000元做为首付款，对此，姜楠主张27000系姜楠交纳。

　　商品房预售合同签订后，张彪与中信银行总行营业部签订个人贷款存贷宝业务协议书。2009年6月23日，张彪使用银行贷款支付购房款118万元。

　　2009年12月23日，张彪支付购房款3909元。2010年11月21日，房屋交纳契税，公共维修基金等费用，缴款人登记为张彪。2010年1月7日，房屋交付张彪。

　　2010年11月25日，房屋登记至张彪名下。

　　2010年4月15日，张彪书面委托刘福辰全权办理房屋的装修、出租的一切事宜。刘福辰提交房屋的房屋装饰装修施工合同，2010年12月10日至2014年7月31日的房屋租赁合同等证据，证明房屋一直由其对外出租，收取租金，并以此主张房屋实际系刘福辰与姜楠购买，由刘福辰出资装修并对外出租。姜楠、张彪对此不认可，主张系委托刘福辰进行装修和出租，并最终支付了装修款，从刘福辰处收取了房屋租金。

　　刘福辰提交银行转账凭证、存款通知书等证据，主张自2009年7月至2013年6月，刘福辰偿还房屋按揭贷款。姜楠、张彪对此不认可，表示刘福辰的存款行为系向张彪转交房屋租金。

　　刘福辰主张房屋系和姜楠共同购买，因年龄较大，如果用其二人名义申请银行贷款将面临较大的银行按揭贷款还款压力，故使用了张彪的名义购买房屋，主张刘福辰、姜楠与张彪之间系借名买房合同关系。姜楠、张彪对此不认可。

　　刘福辰提交物业费、供暖费发票、垃圾清运费收据原件，姜楠、张彪对此不认可，表示部分费用是姜楠缴纳的，部分是刘福辰用收取的房租缴纳的，不存在刘福辰支付房屋有关使用费用的情况。

　　另查，2012年8月14日，张彪偿还全部银行按揭贷款1121645.66元。2012年9月21日、2012年12月21日，刘福辰将房屋租金打入姜楠银行卡。

　　另查，刘福辰与姜楠系朋友关系，姜楠系张彪之母。

　　姜楠曾于2008年至2012年委托刘福辰代为出租其购买的106室房屋，并代为收取房屋租金。刘福辰表示，收取的租金用来支付银行贷款、物业费、供暖费，因收取的租金不足以支付上述支出，刘福辰使用自己的收入支付了部分款项。

　　2007年6月19日，姜楠购买中国石化加油IC卡两张，充值金额共计10000元，姜楠表示加油卡出借给刘福辰。刘福辰表示收取了上述加油卡，但不认可系向姜楠进行的出借。

　　2007年9月6日，刘福辰、姜楠、张彪、张文四人成立公司，住所地为姜楠所购买的106号房屋。张文

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　驳回刘福辰的诉讼请求。

　　2、二审判决

　　驳回上诉，维持原判。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

　　具体至本案中，首先，刘福辰并未举证证实刘福辰、姜楠与张彪之间存在借名买房合同关系。其次，虽然刘福辰在房屋时进行了付款，但刘福辰因与姜楠之间存在委托出租房屋关系，与姜楠、张彪等共同开办公司等经济来往，刘福辰并未举证证实其对房屋购买时的出资性质，即为购买房屋的所有权。再次，借名买房合同中，借名人应当支付全部购房款，从房屋购房款的构成看，张彪和姜楠支付了大部分购房款，由此可见，刘福辰主张借名买房不符合借名买房合同的交易惯例。最后，房屋虽由刘福辰对外出租，并负责了装修事宜，但其与张彪之间系委托关系，刘福辰并未举证证明张彪认可刘福辰为实际购房人。综上，法院认为，刘福辰的诉讼请求并无事实及法律依据，法院难以支持。