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没有书面借名买房协议如何认定借名买房关系?——借名买房律师靳

来源:未知  作者:admin  时间:2018-07-06 17:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张楠诉称:张楠与张雯系夫妻关系,李佳系张雯婚前所生子女。张楠与张雯2003年相识,2004年开始同居,同居期间,双方共同出资购买802号房屋,2005年,因资金问题,张楠与张雯以李佳名义签订房屋买卖合同,并办理房屋所有权登记手续,实际购房款由张楠与张雯共同支付。现双方因房屋权属产生纠纷,特诉至法院。诉讼请求:1、确认802号房屋为张楠与张雯共同所有,判令李佳协助将房屋所有权变更登记至张楠和张雯名下;2、案件受理费由李佳负担。

  2、被告辩称

  李佳辩称:不同意张楠的诉讼请求。房屋不是张楠与张雯夫妻关系存续期间购买的。张楠与张雯是在2006年才登记结婚,房屋是李佳2005年购买的。

  张雯述称:不同意张楠诉讼请求。我和张楠2003年相识,2005年才与前夫离婚。房屋不是与张楠共同出资购买的。张楠所述购买房屋并办理贷款的情况并非事实。房屋是由李佳办理贷款,与张楠无关。2005年我购买的房屋,购买房屋当时,我和张楠没有身份关系。房屋是我出钱,由李佳贷款购买的,是我同意将房屋登记在李佳名下的。

  二、法院查明

  张楠与张雯系夫妻关系,二人于2006年7月7日登记结婚。李佳系张雯婚前所生之女。

  2005年3月26日,李佳(乙方,买方)与案外人(卖方,甲方)、房地产经纪公司(受托方,丙方)签订《居间买卖协议书》,其中约定,乙方购买甲方名下802号房屋,房屋交易价格260000元;乙方以商业贷款形式购买甲方房产,首付款为160000元,银行贷款100000元。

  2005年3月31日,李佳向张雯出具委托书,委托张雯代为办理房屋的买卖(前述房屋买卖合同)、权属登记、领取相关证件等手续。

  2005年4月25日,张雯代理李佳(乙方)与案外人(甲方)又签订《房屋买卖合同》,其中约定,乙方购买甲方名下的房屋,购房款共计260000元;乙方支付定金80000元,其余房款于房屋过户之日付清。上述合同签订后,李佳与张永训于当日向主管部门提出北京市房屋产权登记申请,申请将房屋变更登记至李佳名下。

  2005年4月27日,李佳向中国农业银行办理个人借款,借款金额100000元。

  2005年4月29日,下发房屋所有权证,其中载明,房屋所有权人登记为李佳。

  又查明:2015年10月10日,法院受理张雯起诉张楠离婚纠纷一案。2015年10月26日,法院判决驳回张雯的离婚诉讼请求。

  另查明,房屋现由张楠居住使用。该房屋所有权证书、《居间买卖协议书》、《房屋买卖合同》、缴纳购房款的收据和缴纳税费的发票等相关材料以及办理贷款的相关文件现均由李佳持有。

  本案庭审中,张楠提供2013年6月20日与第三人电话录音一份,以证实对购买房屋存在出资行为。第三人对该录音证据的真实性无异议,其中该录音内容显示有第三人认可张楠对购房存在出钱的事实。

  张楠申请的证人到庭陈述称:其与张楠原是同事,张楠在2005年4月购买房屋时向张楠借款3万元,2007年5月,张楠与第三人共同偿还了借款,但不清楚房款和购房的具体情况。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张楠的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

  借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。

  本案中,张楠主张802号房屋系由其与张雯共同出资购买,仅借用李佳名义贷款买房,但张楠并未提供充分证据证明其出资购房,且张雯在购房时并未与张楠结婚,张楠所述出资借名买房理由并不充分。

  此外,802号房屋的购房票据及产权证书等均由李佳持有,张楠称原由其持有并由李佳私自拿走,并无证据证明。尽管房屋现由张楠占有使用,但张楠与张雯结婚后占有该房屋亦属正常。另,结合李佳快速还清贷款的事实,张楠所述借名购房是为了方便贷款的解释并不充分。结合上述分析,张楠主张其与李佳之间存在借名买房关系,并无充分证据证明,法院不予支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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