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如何认定房屋是借名买房?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-06 09:36

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年7月,陈夏诉称:我是高进的小姨。我和父亲都是黑龙江人。2003年,我父亲来北京看病。2003年8月份,为了方便父亲和弟弟在京生活和看病,也为了让我的父亲和弟弟在北京有住处,我准备购置位于北京市西城区802号房屋,约定总房价款为277296元。我于2003年8月15日支付了定金1万元。

  该房屋是危房改造,因购买该房屋时,需要北京户口,高进是北京户口,我们征询了高进母亲的意见,高进及其母亲也同意了。所以就以高进的名义购房。2003年9月2日,剩余购房款267296元由我的账户直接汇款至原北京市宣武区天桥危旧房改造工作办公室(以下简称宣武危改办)。2003年9月11日,以高进名义与北京市天桥投资开发公司(以下简称天桥公司)签订了《购买房屋合同书》,约定购买天桥公司开发的天桥在建小区802号,高进未出资。

  签订合同后,天桥公司将房屋交付给我弟弟胡彬。房屋长期由我弟弟胡彬一家三口实际居住。为了借高进名义购买房屋,我还给了高进5万元,用于帮助高进在他处购买住房。2003年8月中旬全家聚会时,我与高进已经做了口头协议,高进表示不会占有房屋。2011年4月29日,高进以父母离婚,需要将母亲户口落于房屋为由,索取了房屋全部购房手续。

  后高进领取了房屋所有权证,所有权人登记在高进名下。由于未交纳房屋的物业费用,物业公司曾起诉高进要求其交纳物业费,为此高进将法庭的开庭传票给我邮寄过来,让我处理。2011年左右,高进曾经起诉胡彬要求其腾退房屋,法院判决胡彬腾退。后因了解了有关购房的情况,所以未执行,目前房屋仍由胡彬居住。由于我们提起本案诉讼,腾退房屋的执行案件一直未能执行。我请求确认诉争房屋归我所有。

  2、被告辩称

  高进辩称:我不同意陈夏的诉讼请求。房屋由我购买,且房屋所有权登记在我名下。购房款是我向陈夏借款所得。房屋的入住手续由我办理。因此,我们认为房屋归我所有。我的母亲出资对房屋进行了装修。2003年9月11日,房屋交付后,由我及其母亲李霄霞居住至2003年年底。2004年初,由于胡彬与我有亲属关系,胡彬需要在京经商,经协商,房屋由胡彬居住至今。综上所述,我不同意陈夏的诉讼请求。

  二、法院查明

  2003年8月15日,宣武危改办收到购房定金1万元。2003年9月2日,陈夏将购房款267296元从其账户直接打入宣武危改办的账户内。

  2003年9月11日,天桥公司(甲方)与高进(乙方)签订《购买房屋合同书》,约定由高进购买天桥公司开发的北京市宣武区(现西城区)802室(暂定名)房屋,购房款合计277296元。同日,天桥公司向高进开具了277296元的购房款收据。

  2005年8月7日,高进取得房屋的所有权证,房屋所有权证上注明“按经济适用房产权管理”。

  此后,陈夏、高进对房屋的所有权问题发生争议。陈夏提起本案诉讼。原审法院曾于2013年11月21日判决驳回陈夏的诉讼请求。陈夏不服该判决,上诉,经审理于2014年6月20日作出裁定,撤销原判,发回重审。

  审理中,陈夏与高进共同确认宣武危改办于2003年8月15日收到购房的定金1万元为陈夏交纳。

  陈夏申请证人胡彬、马中出庭作证。胡彬、马中均当庭陈述系陈夏借用高进名义购买房屋。高进未提交证据材料证明其上述主张。

  关于房屋的居住情况,双方陈述并不一致。陈夏称:房屋自交付之日起,一直由案外人胡彬一家居住使用。高进称:房屋自2003年9月11日交付后,由高进及其母亲居住使用,2003年底由案外人胡彬一家居住使用至今。

  经询,陈夏、高进均确认购买房屋时需要购房人具备北京户口,高进并未实际归还其所述的借款。

  审理中,高进认可房屋全部购房款由陈夏交纳,但不认可其与陈夏是借名买房关系。关于购房原因,高进称:其母李霄霞与其丈夫有矛盾,但没有离婚;陈夏说她给李霄霞买房,支持李霄霞离婚。对此,高进提供了其父母高平、李霄霞以及高平之兄高进的书面证言。关于居住问题,高进称:房屋交付后由李霄霞居住,后来胡彬也住进来了,李霄霞觉得居住不方便就到她女儿家居住了。法院询问高进为什么在一审中主张购房款系向陈夏的借款。高进称是其肆意发挥才这么说的。此后,高进又称:陈夏的本意是为鼓励李霄霞离婚而将房屋送给李霄霞,后来随着两家感情的淡薄有了过节,陈夏反悔;高进考虑说可以以还款的方式给陈夏一些补偿,后因房价上涨,陈夏不同意给补偿了。

  三、法院判决

  1、一审判决

  坐落于北京市西城区802房屋归陈夏所有。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的焦点问题在于陈夏与高进之间是否成立借名买房关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定:当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。借名买房关系由陈夏主张,应当由其承担举证责任。对此,律师从如下方面进行分析:

  第一,关于出资问题,陈夏先向宣武危改办交纳购房定金1万元,后又将剩余购房款从其账户直接打入宣武危改办的账户内。

  第二,关于居住使用问题,高进主张房屋交付后由其母李霄霞居住,但未能提供充分证据予以证明,故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是,房屋由胡彬一家长期居住,高进未在房屋内居住。

  第三,陈夏申请证人胡彬、马中出庭作证。胡彬、马中均称系陈夏借用高进名义购买房屋。上述证人证言可以作为认定事实的佐证。

  据此,律师认为,陈夏与高进之间系亲姨甥关系,根据一般生活常理和传统家庭伦理,因亲属之间具有较高的信赖关系,处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析,在可以确认陈夏出资购买并实际占有房屋的事实,陈夏已完成举证责任,根据经验法则可以推定陈夏与高进之间存在借名买房的口头协议,双方之间存在借名买房关系。

  根据上述分析结论,陈夏与高进的借名买房关系成立,故陈夏有权要求高进办理过户手续,将房屋转移登记至其名下。另需说明,借名买房发生在限购政策实施之前,故本案不存在限购政策的审查问题;房屋属于按经济适用房产权管理性质,不属于经济适用住房,可以随时转移权属,故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。鉴于陈夏主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,故法院根据陈夏的诉讼请求,确认房屋归陈夏所有,从处理结果上看并无明显不妥。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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