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借名买房确权纠纷——北京房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-25 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  任楠、马浅、马青诉称:任楠与马飞有三个女儿,分别是马浅、马青、马露,马飞于2011年5月13日去世,未留遗嘱。马飞生前自有西城房屋一套。2003年,马飞获悉西城房屋将被拆迁,便决定另购住房一套,同年7月,马飞购买了北京城建房地产开发有限公司开发的房屋,但因贷款资格问题,以马露的名义签订了房屋的买卖合同。

  2004年8月14日,马飞作为西城房屋的被拆迁人,取得拆迁人支付的房屋补偿款,搬家补助费及拆迁补助费共计437032.15元,房屋的首付款、装修款、部分银行贷款等均出自西城房屋的拆迁补偿款,房屋于2005年5月交付使用,马飞、任楠夫妇一直居住在房屋内,直至马飞去世。

  2006年4月,马露以缺钱为由,称要将房屋退还给开发商,因房屋系以马露的名义购买,为避免自己和任楠居无定所,马飞向马浅求助,经几方商议,马浅向马露支付了25万元,马露将其用于偿还房屋剩余贷款,并且马露与马浅于2006年4月10日签署了一份《协议书》,马露承诺,若一年内未还清向马浅所借费用25万元,则房屋归还马浅所有,之后,马露未偿还马浅25万元,并多次表示该房产与自己无任何关系。自2006年7月起,马浅一直与父母马飞、任楠共同居住在房屋,马飞于2011年5月13日去世至今,房屋由马浅与母亲任楠共同居住。

  2011年8月,开发商通知住户,房屋开始办理房产证,当任楠、马浅向马露提出办理房产证时,遭到马露的拒绝,我们认为,房屋系马飞出资首付款购买,由马浅偿还贷款,并实际由马飞、任楠及马浅共同居住,房屋应属于马飞和任楠及马浅的共同财产,马飞去世后,在未留有遗嘱的情况下,马飞对房屋的所有的份额应作为马飞的遗产由其法定继承人继承,其中马露已从马浅处获得了相应补偿,并承诺放弃房屋的相关权益,房屋有关马飞的遗产部分应由任楠、马浅、马青共同继承。我们为了维护合法权益,起诉至法院。诉讼请求:1、确认房屋为任楠、马飞(已故)、马浅的共同财产;2、判令马飞对房屋享有的份额由任楠、马浅和马青共同继承,并确定各自继承份额;3、诉讼费用由马露承担。

  2、被告辩称

  马露辩称:不同意任楠、马浅、马青的诉讼请求。第一,房屋是以马露个人名义申请的经济适用房,所有的房款都是由马露自己支付,2006年4月10日的协议书,并没有实际履行,而且约定显失公平,协议书对房屋的约定是担保的性质,法律禁止这种情况下的约定。从协议书内容看,马浅对马露是房屋的所有权人的身份没有异议。

  房屋是经济适用房,符合一定条件才可以获得购房资格,马飞没有办理经济适用房的申请手续,马飞没有权利直接将房屋的产权人变更。2003年7月14日,马露与开发商签订购房合同,合同约定,以现金方式支付首付款,我支付首付款的时间是2003年7月,根据任楠、马浅、马青提供的拆迁协议,该货币补偿协议是2004年签订的,首付款不可能出自拆迁款,偿还贷款也不可能出自拆迁款,我按月偿还银行贷款。所有的价款都由我支付。针对2006年4月10日马露与马浅的协议中写明25万元用于偿还所余房屋的贷款,但截至2006年4月10日,房屋还差14万多元贷款没有偿还,并不是25万元。房屋的购房款是43万元,至2006年房屋价格超过43万元,我不会因14万元的价款就将房屋的所有权转移,房屋现没有办理房产证,任楠、马浅、马青的诉讼请求没有法律依据。

  二、法院查明

  2003年7月14日,出卖人房地产开发公司与买受人马露签订《商品房买卖合同》,马露购买房屋,该商品房总购房金额为413660元。任楠、马浅、马青同时提交马飞与任楠申请北京市经济适用住房购买资格的审核表,主张因贷款资格问题,房屋买卖合同以马露的名义签订,购房合同、首付款发票由任楠、马浅、马青持有,房屋实际由马飞购买。马露对此不认可,在马飞在世时,因办理房屋的有关手续,将首付款凭证等给付马飞。双方均确认商品房买卖合同中的房屋即为房屋。

  任楠、马浅、马青提交2003年8月7日购房款金额为83666元和2003年9月28日购房款金额为330000元的发票(贷款),该发票付款人载明为马露,任楠、马浅、马青主张83666元为首付款,其中马飞支付5.4万元,剩余首付款由马露支付,马露支付首付款的原因是马露要与马飞共同生活,马露对此不认可,主张首付款全部由马露支付。

  任楠、马浅、马青提交2004年8月7日北京九合创业房地产开发有限公司与马飞就西城房屋签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,该协议其中载明,乙方现有正式户籍6人,分别是任楠(户主)、马飞(之夫)、马浅(之女)、马露(之女),王静(外孙女)、王佳(外孙女)、陈晓(外孙女)。被拆迁房屋补偿款410185.35元,拆迁补助费26846.80元,共计437032.15元,乙方应在2004年8月12日前完成搬迁。

  北京市地方税务局出具房屋的契税减税免税证明,该证明载明房屋应征契税12409.98元,按照有关政策规定,同意免(减)契税12409.98元。任楠、马浅、马青主张减免契税章和证明可以说明房屋的首付款,部分贷款及装修款是使用拆迁补偿款支付,马露对任楠、马浅、马青的证明目的不认可,根据拆迁补偿协议,马露户籍在被拆迁房屋内,享有部分拆迁款,拆迁款实际发放时间是在首付款支付之后,房屋不是马飞使用拆迁款购买,减免契税章只是为享受减免税费的优惠政策。

  任楠、马浅、马青提交信汇凭证及相应费用收据,载明,2004年8月18日马飞使用中国银行账户向马露交通银行账户汇款160000元,2004年8月31日马露使用该账户偿还银行贷款160000元,双方均认可马露交通银行账户系房屋的还贷账户。任楠、马浅、马青提交2003年至2004年马露交通银行还贷账户的存款单11张,证明存款单中的现金是马飞存入,房屋的大部分按揭贷款由马飞使用马露账户偿还,马露对此不认可。

  2006年4月10日,借款人马露与付款人马浅签订协议书,马露已购买房屋一套,此房购买使用了银行贷款形式,到目前为止银行贷款还未还清,由于本人资金不够,现借马浅人民币25万元整用于还清所欠贷款等费用,所借费用马露将在壹年内还清给马浅,如在壹年内马露未还清向马浅所借的25万元,其所购住房的全部产权归还马浅所有。此协议自签订之日起生效。马浅主张该协议是马浅代表马飞所签订的,协议中的25万元已经给付马露。马露对此不认可,并主张该协议书显失公平,该约定中房屋具有担保性质,协议约定担保债权未偿还直接将担保物转移给债权人的约定不符合法律规定,应为无效。

  任楠、马浅、马青提交2006年4月14日房屋偿还银行贷款148143.37元的还款凭证,主张该笔还款的款项来源于马浅按照2006年4月10日的协议书支付给马露的借款16万元,系通过现金存入按揭贷款账户的方式支付,协议中剩余的款项通过现金方式支付给马露本人,但马露未向马浅出具收条。马露对此不认可,主张该贷款系马露本人使用银行信用卡贷款后偿还。

  庭审中,任楠、马浅、马青主张与马露之间是借名买房关系,故持有房屋的买卖合同、首付款发票、贷款账户的部分存款凭证、还款凭证的原件,首付款、按揭贷款大部分由马飞支付,马浅按照协议已向马露支付了25万元。马露对此不认可,表示房屋交付时,因为需要办理入住手续,将购房手续给了马飞和任楠,之后没有要回。马露因与父母关系不和搬离房屋,马浅搬进房屋,马浅持有购房手续,之后马露向马浅索要,马浅拒绝给付。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回任楠、马浅、马青的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为房屋所有权争议,现任楠、马浅、马青主张房屋属共有的诉讼请求中,主张马飞与马露之间存在借名买房合同关系,马飞对房屋享有所有权,但由于马飞在任楠、马浅、马青起诉之前已经去世,故应依法发生继承,且马浅已经通过签订协议并履行完毕的方式取得房屋的所有权,因此,要求确认房屋为任楠、马浅、马青所有。

  任楠、马浅、马青主张马飞与马露之间存在借名买卖关系,法院认为,借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。

  本案中,任楠、马浅、马青虽持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等,但自认马露对房屋亦支付了部分首付款和按揭贷款,因此,任楠、马浅、马青所自认的该事实不符合借名买房应由实际卖房人进行出资的构成要件。任楠、马浅、马青取得拆迁款的时间系在房屋首付款支付之后,对任楠、马浅、马青主张房屋首付款系其使用拆迁款出资的事实无法认定,任楠、马浅、马青提交的减免契税证明仅能证明房屋使用了相应的契税减免的优惠政策,不能证明房屋的实际出资为马飞。

  综合以上分析,依据现有证据,法院无法认定马飞与马露之间存在借名买房关系。对于马浅与马露所签协议书一节,马露对该协议书中房屋具有担保性质为由对协议的效力提出异议,且即使该协议合法有效,根据现有证据,亦无法证明马浅已按该协议书履行了全部义务,因此,对于任楠、马浅、马青以该协议主张房屋为任楠、马浅、马青所有的请求,法院无法支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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