公房遇拆迁，承租人能获得拆迁补偿吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告张某强、张某军向本院提出诉讼请求：请求法院判令二被告分别向二原告支付补偿款100万元，并按照银行同期利息标准向二原告支付迟延付款的违约金。
原、被告四人为兄弟关系。第三人张父为原、被告四人的父亲。原、被告之母王小于2008年病故。张父承租的位于北京市1号的房屋现已拆迁，就拆迁利益分配问题，原、被告及第三人在社区人民调解委员会的主持下协商一致并签署《调解协议书》。现二被告违反了协议书约定，经二原告多次催要，二被告仍未向二原告支付协议书约定的补偿款。另，原告认为被告张某兆擅自购买三居室安置房，违反了协议书中购买一居室或者两居室安置房的约定，因张某兆的行为造成了二原告获得的拆迁利益减少，故应参照张某聪承诺的补偿标准补偿二原告。为维护原告的合法权利，特此起诉，望判如所请。
 
被告辩称
被告张某兆答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。
第一、收取拆迁款的存折由原告保管，原告收款后从未通知过被告，并非被告未履约，其中的4万元残疾人补助费应归被告所有。第二、张某强和他的女儿存在违约行为，延缓了被告的收房时间，导致拆迁未完成。第三、调解协议是分家协议不是借款合同。因为只有被告符合困难家庭申请购房的条件，所以协商由被告申请购买安置房屋，被告给二原告一定的经济补偿，但补偿最多不应超过45万元。原告向被告主张100万元的补偿款缺乏依据。第四、房屋被拆迁人是父亲张父，张某强的拆迁款也是父亲张父赠与给他的，张某强做的不好，因为个人利益不断影响家庭关系，父亲现在不同意把拆迁款给原告。
被告张某聪答辩称：同意履行调解协议，但不同意支付违约金。因为张某兆购买了三居室安置房，导致二原告与张某兆之间就补偿金额问题发生了争议，双方曾找到调解委员会希望能够调解解决，之后被告就在等调解的结果，并非故意拖延履行。
第三人张父答辩称，认可调解协议的效力，同意继续履行，希望张某强与张某兆之间的矛盾尽快解决，没有其他意见。
 
本院查明
2019年5月30日，原、被告及第三人经社区人民调解委员会主持调解并签订了《调解协议书》，内容为：承租人张父，之妻王小（2008年1月1日死亡销户）。现，位于北京市1号的房屋面临拆迁。该房屋为张父和王小的夫妻共同财产。现，就拆迁房屋和财产分配达成一致意见。
2019年5月10日，第三人张父（乙方）与B公司（甲方）签署《危改项目补偿安置协议书》，约定乙方在危改项目范围内的原住址为北京市1号，有正式住房1间，房屋面积18.4平方米，建筑面积24.528平方米；本址现有正式户口5人；被安置人口5人，分别为：张某聪、张某强、李四、张某兆、张父。乙方可以选择就地安置二居室1套，也可以选择货币补偿并申请购买奖励房源。
若选择后者，则在选房结果确认以后，双方另行签订补充协议书。2019年9月24日，第三人张父（乙方）与B公司（甲方）签署《危改项目补偿安置补充协议》，约定被拆迁房屋价款为2103346元；相关补偿、补助及奖励共计1235125.24元（不含分指比例奖、小组比例奖）。乙方选择外迁至北京市2号三居室，建筑面积105.69平方米，房屋总价1638195元，乙方选择外迁奖励房源购房补助金额为581295元。申请购买困难家庭奖励房源一套，位于北京市2号三居室，建筑面积105.67平方米，房屋总价1637885元。扣减奖励房源的购房款3276080元后，双方最终结算金额为643686.24元。
就房屋安置情况，B公司向本院出具《关于张父一户情况说明》，内容如下：一、张某兆选择的是D小区三居室，如张某兆选择D小区一居室或两居室，则可以选择的一居室面积约为64平米，两居室面积约为88平米，房屋单价为15500元每建筑平米。二、张父一户拆迁补偿款已全部支付，2019年9月27日支付补充协议中约定的643686.24元，2019年12月26日支付小组分指奖励200000元。
另查，两套外迁安置房已实际交付，被告张某兆现已入住D小区三居室安置房屋内。原告认可拆迁款收款存折由其保管，且已经收到了B公司支付的全部拆迁款项。原告称收款后已经向二被告履行了通知义务，被告张某聪认可收到了通知，被告张某兆不认可收到通知。原告就通知时间和通知方式均未能进一步举证。庭审中，就张某兆应向二原告支付的补偿款数额，原、被告之间争议较大，二原告认为调解协议书中约定的是张某兆在获得一、二居室时对应的补偿金额，因张某兆实际取得三居室安置房屋，应参照张某聪的标准向二原告补偿100万元。张某兆则认为依据调解协议的约定，其最多仅需向二原告补偿45万元。
 
裁判结果
一、被告张某聪于本判决生效后十日内向原告张某强、张某军支付补偿款100万元；
二、被告张某兆于本判决生效后十日内向原告张某强、张某军支付补偿款723885元；
三、驳回原告张某强、张某军其他诉讼请求。
 
房产律师点评
依据法律规定，原、被告之间达成的《调解协议书》是当事人之间的真实意思表示，具有合同的拘束力，各方当事人均应按照协议的约定全面履行自己的义务。本案的争议系由于在调解协议书中未就张某兆取得三居室安置房屋时原、被告之间拆迁利益的分配作出约定所致。根据法律规定，合同未约定或约定不明时，应首先由当事人进行补充约定；不能达成补充约定的，应当依据公平、诚实信用等原则，结合合同有关条款、合同目的等确定各方的权利义务。
本案中，原、被告及第三人签订调解协议书的合同目的是为了对房屋拆迁的整体利益进行分配，使各方当事人对于己方在拆迁中可以获得的利益有一个较为固定的预期。结合合同相关条款的约定，在张某兆选择两居室安置房屋时，按照宝华公司提供的房屋面积数据与单价计算，二原告可以获得的剩余拆迁款约为643686.24+273885元（不包含小组分指奖励），此时张某兆需向二原告另支付45万元的补偿款，二原告可从拆迁中分得至少以上利益应为当事人订立协议时的真实意思。现因张某兆选择三居室，导致张某兆获得的拆迁利益增加，同时二原告的拆迁利益减少，张某兆理应将二原告因此减少的273885元拆迁款补偿二原告。
原告主张的100万元和张某兆主张的最多45万元的意见均与合同本意相悖，不予支持。张某兆其他抗辩理由亦缺乏事实及法律依据，均不予采纳。
调解协议书中并未禁止张某兆购买三居室安置房屋，因此导致双方就增加的补偿款数额未能达成一致，在此情况下二被告尚未履行付款义务并非违约，故原告主张要求二被告支付利息的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。