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回迁房中的房屋确权问题如何认定?借名买房专业律师靳双权

来源:  作者:  时间:2017-03-14 00:00

 

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告魏严诉称:黄继明原承租北京市丰台区右安门外三街35号的房屋,因危房改造需出资购买回迁房。2000年11月4日,就此事经家庭成员协商一致,黄继明、孙芳、黄武、黄飞签订了《协议书》。协议书约定由黄武出资购买位于北京市丰台区右安门外开阳里二区2号楼16单元302号的回迁房,登记在黄继明名下,孙芳为共有人,在上述回迁房办理产权证之后立即将产权人变更为黄武,黄飞放弃对回迁房的权利,黄武一次性给付黄飞十万元作为补偿。黄继明和三被告为我出具证明,证明购房款是我与黄武共同出资。此后,我与黄武偿还了所有贷款,上述房屋于2003年8月28日取得产权证,为顾及家庭和睦和老人的感受,未强迫变更产权人。现黄武起诉我要求离婚,并掩盖房屋为我们共同财产的事实,损害了我的利益。为了维护原告的合法权益,诉请法院判决确认位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋产权为原告和黄武共同所有。

 

二、被告辩称

被告黄武辩称:《协议书》本是黄继明、孙芳与黄武、黄飞签订的家庭财产分配协议。孙芳、黄武和黄飞已经达成协议,孙芳将出资款6万元返还黄武,黄武同意房屋不予过户,由孙芳继续使用或收取租金用于养老。原告主张黄武借用父母名义买房,但是没有提供借名买房协议或者其他证据,本案的诉争房屋为黄继明夫妇原有的右外西庄三街35号房屋拆迁所得,购买回迁房时支付了房款,还折抵了黄继明夫妇的工龄,并不存在借名买房的关系。《协议书》房屋过户的条件没有成就。协议约定若黄武不付黄飞10万元补偿金,父母有权不变更房屋产权,黄武与原告均未向黄飞支付任何补偿金,因此原告无权要求过户。原告是房屋贷款当事人,只能依据借款合同要求黄继明夫妇返还购房款,并非《协议书》中的当事人,现协议未履行完毕,黄继明的遗产房屋尚未分配,作为儿媳无权主张房屋所有权,更无权代替黄武行使要求办理房屋产权过户登记的权利。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告孙芳、黄飞辩称:2000年11月,黄继明夫妇位于右外西庄三街35号的房屋拆迁,签署了《开阳里住宅回购住宅预售合同》,购买的房屋。计算回迁房价格时折抵了孙秀英夫妇69年工龄,折抵后需支付房款79872元,其中3万元为黄继明、孙芳的共同存款,因原告享有公积金贷款资格,因此由原告和黄继明共同向银行办理了公积金贷款6万元,用于支付房款。孙芳已通过转账的方式归还黄武。故房屋由黄继明、孙芳出资购买,登记在黄继明名下,享有完全所有权。黄继明去世后,约定房屋由孙继芳承,孙芳将6万元返还黄武,黄武、魏严财产并未损失,因此原告无权主张房屋权利。

 

三、审理查明

经审理查明:黄继明与被告孙芳系夫妻关系,二人生育子女二人,即被告黄飞、黄武。原告魏严与黄武系夫妻关系。黄继明、孙芳、黄武、黄飞四人签订《协议书》上写明:“丰台区右安门外三街35号承租人为黄继明,现危房改造,因父母无力购买右外开阳里二区二楼16单元302室,其子黄武愿出资为父母购买此回迁房,购房款共柒万玖千捌佰贰拾元整。产权人为黄继明。出资条件为:此回迁房办理房产证后,立即将产权人变更为黄武。如产权因外界因素不能变更,父母可以以立遗嘱方式将此二居室赠给黄武。父母在有生之年有优先居住此二居室的权力。在黄武未成为此二居室产权人之前,父母共同承诺不得因任何理由将此二居室转给其它人或变卖;黄飞在得到补偿金后立即将户口迁出。若黄武不付给黄飞壹拾万元整补偿金,父母有权不变更房产权为黄武。对于房屋出资的情况,魏严表示均由其与黄武共同出全资购买。黄武表示首付款2万元由黄继明支付,并表示由魏严、黄继明到银行交纳的首付款,魏严对此不予认可。对于贷款的偿还,双方均表示由魏严、黄武共同还款。房屋取得产权证,登记在黄继明名下。黄继明去世后,房屋产权一直没有变更。2015年2月14日,孙秀英的账户内存入60000元,并于2月16日转账至黄武的账户内,黄武表示该60000元转账即为孙芳将贷款返还黄武、魏严。双方均认可尚未给付黄飞补偿金,魏严于庭审中表示已将补偿金10万元准备好,可以随时给付黄飞。

 

四、法院判决

北京市丰台区人民法院经审理后判决:

(1)位于北京市丰台区右安门外开阳里小区2号楼16单元302号房屋归原告魏严、被告黄武共同所有。

(2)原告魏严、被告黄武于本判决生效后五日内给付被告黄飞房屋补偿款十万元。

 

五、北京房地产律师靳双权点评

本案争议的焦点为房屋是否符合借名买房的关系。借名买房应符合如下条件:1、是否对借名买房的事实由买房人和借名人达成一致意见,并签订书面协议;2、借名买房人是否实际出资购买房屋;3、借名买房人是否实际居住、使用房屋;4、其他必要的辅助条件及事实。就本案来看构成借名买房关系,理由有,1、借名买房人与实际产权人及利害关系人就房屋的出资、权属、居住和补偿均达成了一致的书面协议,该协议合法有效,对各方均具有法律效力,魏严虽然未实际参与协议的制定和签字,但根据其此后的出资和贷款行为,且当时其与黄武婚姻关系较为稳定,可以认定此协议系共同做出的,魏严作为房屋的共同出资人应享有与黄武同样的权利。2、房屋的出资情况,双方对此意见不一,并各自提供证据,在共同签订《购房出资证明》中,明确写出房屋的房款79872元,由魏严和黄武共同出资,魏严证据的证明效力明显大于黄武。3、据庭审调查的结果,自房屋入住后,魏严黄武一直居住在该房屋内,并承担该房屋的必要费用。协议中约定应给付黄飞0万元补偿款,魏严意随时给付该款,协议中明确约定在变更房产的同时给付黄飞补偿款,未变更之前,有理由不给付补偿款,此并不能导致房屋产权不能过户。房屋购买时间已经将近十五年,由于物价上涨和房产价值飙升,魏严于房屋所享有的权利应含有房屋的增值,现在魏严、武婚诉讼进行中,以转账六万元认为孙芳此不负有责任。并不符合法律规定。

综上所述,法院的判决是正确的。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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