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具备上市交易的经济适用房产生纠纷时,如何判断房屋归属权?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-20 16:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨某、梁某二原告诉称:判令二被告配合杨某办理位于北京市朝阳区某房屋(以下简称涉案房屋)的过户手续。事实和理由:二原告原系夫妻关系,杨某与杨某乙系姑侄关系,二被告系夫妻关系。二原告与二被告就涉案房屋达成借名买房协议。2015年3月,二原告曾以确认合同有效一案将二被告诉至北京市朝阳区人民法院,要求确认二原告与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。北京市朝阳区人民法院经审理于2015年民事判决,确认二原告与二被告之间关于二原告借杨某乙之名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。二被告不服该判决提出上诉,北京市第三中级人民法院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。现二原告已经离婚,且梁某放弃对涉案房屋主张权利,故诉至法院,望判如所请。

  2、被告辩称

  周某辩称:我不同意二原告的诉讼请求。首先,借名买房合同与我无关,根据拆迁协议,被拆迁人杨某在册人口及实际居住人口12人,包括杨某乙,但不包括我,我没有认购限价房源资格;其次,根据认购申请书,杨某将购房资格转给杨某乙,因此购房人只能是杨某乙;第三,根据商品房预售合同,购房人为杨某乙,杨某乙于2011年11月29日取得了涉案房屋产权证,登记为杨某乙单独所有;第四,生效判决确定的借名买房协议发生在二原告与杨某乙之间,与我无关,判决确定的协议达成时间为2010年前,当时我没有购房资格,二原告亦无需向我借名;最后,2013年11月15日,杨某乙将涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有,我对涉案房屋有所有权,我现在不同意将房屋过户给杨某。鉴于我已经与杨某乙离婚,房屋应归我所有。

  杨某乙辩称:我不同意二原告的诉讼请求。首先,合同成立有效不必然导致物权转移。生效判决确认的是二原告借我之名买房,周某并非被借名人,因此过户义务人是我,与周某无关。现涉案房屋已经变更为二被告共同共有,因此原告应先撤销我增加周某作为共同共有人的行为,再要求我配合过户;其次,双方之间的借名买房协议可由第三人主张权利。根据《北京市限价商品住房管理办法》,二原告无资格借用杨某乙之名签订购房合同,北京市朝阳区市政市容管理委员会、北京某房地产开发有限公司在发现上述情况后有权收回涉案房屋;第三,二原告现无资格购买限价房屋,且借名买房协议内容并不明确,因此合同不具备履行条件;第四,借名买房协议不存在,生效判决缺乏证据依据;最后,生效判决确定的借名买房人是二原告,二原告不能擅自变更合同内容,因此二原告都应该证明其具有购房资质。

  二、法院查明

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:杨某与梁某原系夫妻关系,二人于2016年11月11日协议离婚。杨某乙与周某原系夫妻关系,二人于2016年6月27日协议离婚。杨某与杨某乙系姑侄关系。

  2011年11月29日,涉案房屋产权证下发,房屋所有权人登记为杨某乙单独所有。2013年11月15日,涉案房屋产权登记变更为二被告共同共有。2015年3月,二原告曾以确认合同有效一案将二被告诉至本院,要求确认二原告与二被告之间关于涉案房屋约定的借名买房协议有效。本院经审理认定双方存在借名买房合同关系。于2015年10月民事判决书,确认二原告与二被告之间关于二原告借杨某乙之名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。二被告不服该判决提出上诉,北京市第三中级人民法院经审理认为,一审法院结合查明的事实、在案证据及日常经验法则,认定双方存在借名买房事实,并认定该协议有效,认定事实清楚,适用法律正确,并于2016年4月终审判决,判决驳回上诉、维持原判。

  三、法院判决

  被告杨某乙、周某于本判决生效之日起七日内协助原告杨某办理位于北京市朝阳区涉诉房屋的所有权过户手续,将上述房屋过户至原告杨某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  从借名买房合同关系的合同效力来看,二原告与二被告系亲属关系,且均系被安置人员,涉案房屋系拆迁安置用政府保障性住房,而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。亲属内部在拆迁安置过程中因不愿意浪费安置用房购房资格而私下商定所有权归属的情况并未侵犯社会不特定公众的利益,并未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。结合查明的事实、在案证据及日常经验法则,基本可以认定双方存在借名买房事实,可以确认二原告与二被告之间关于二原告借名购买涉案房屋达成的借名买房协议有效。认定事实清楚,适用法律正确。

  在本案中,双方当事人依法成立的借名买房协议符合双方当事人自愿原则,因此对当事人具有法律约束力。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,应予支持。本案中,生效判决已经认定双方存在借名买房协议,该协议未侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益,协议成立且有效,现梁某当庭表示将其对涉案房屋享有的份额赠与杨某,可以不持异议,因涉案房屋现仍登记为二被告共同共有,故应当对杨某要求二被告配合其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求予以支持。二被告抗辩借名买房协议不存在、借名买房协议与周某无关、借名买房协议可由第三人主张权利、借名买房协议内容不明确,无事实和法律依据,因此不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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