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借名购买拆迁安置房之纠纷案例——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 09:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  张春海诉称: 2007年6月,在张春海、王涛双方达成一致,将王涛名下的拆迁安置房指标借给张春海使用。双方约定:张春海以王涛名义购买房屋,张春海支付该房屋的购房款及税费,且实际享有房屋权益,待该房屋满五年满足上市条件后由王涛无偿过户给张春海。

  由于是亲属关系缘故,双方并未签订书面协议。双方达成一致后,张春海以王涛的名义购买了房屋,并支付了购房款及相应的税费,除需王涛本人签字外其余购房手续均由张春海办理。2008年11月27日房屋交付后,张春海对房屋进行了装修并支付了装修款。现张春海仍居住于房屋中。

  张春海认为,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,是借名买房法律关系。现登记人反悔,不配合办理房屋过户手续,不支付综合地价款,并多次至贵院诉讼,明确表明不再履行合同,后双方经多次协商解决未果。张春海认为,王涛违反双方约定,已造成合同无法履行,理应赔偿给张春海造成的全部损失。故诉至法院,请求法院判令:1、解除双方关于602号房屋的借名买房合同关系;2、王涛返还张春海购房款262686元、赔偿张春海房屋装修价值54119元、税费损失10171.29元;房屋增值损失1821995元及前述四项诉请的利息;3、诉讼费由王涛承担。

  2、被告辩称并反诉

  王涛辩称:双方之间不存在借名买房的合同关系。张春海没有拿出有效的证据可以证明我们之间是借名买房的合同关系,借名买房本身就不存在。法院已经确认房屋所有权人是王涛,房屋的处置都是王涛个人的利益,张春海提出的赔偿是无理的。房屋增值、贬值与张春海没有任何关系,王涛是基于亲情答应借住给他。王涛只能将张春海所出的房款、税费可以给他,增值部分与他没有任何关系。张春海住王涛的房屋王涛没有向张春海主张任何占用费用。 王涛反诉称:张春海占用房屋,不予腾退。现王涛诉至法院,请求法院判令张春海腾退602号房屋。

  二、法院查明

  王涛与张春海系亲属关系。2006年6月18日,王涛与北京市西城区市政管理委员会签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》记载北京市西城区人民政府德胜街道办事处于2006年9月4日审批,同意王涛购买经济适用住房。

  2007年10月17日,王涛与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》,购买602号房屋一套。房屋总价款262686元。合同签订后,张春海交纳了购房房款262686元、产权代办费800元、房屋登记费40元、印花税费132元、住宅专项维修基金5254元、契税3940.29元。契税票的填发日期为2009年1月8日。房屋交付后由张春海进行装修并实际居住至今。2009年4月10日,房屋取得房屋所有权证,登记的所有权人为王涛,房屋为602,房屋性质为经济适用住房。

  2013年,王涛起诉要求张春海腾退房屋,张春海主张双方之间存在借名买房关系,不同意腾退房屋。法院经审理判决认为双方实际曾就张春海借王涛名义购买房屋达成一致意见,形成借名买房关系,因此张春海占有房屋是基于双方之间的合同关系,判决驳回王涛的诉讼请求。

  2014年,王涛起诉要求确认房屋所有权为王涛所有,法院经审理判决认为双方之间就房屋的法律关系是“借名买房”的合同关系。即使双方存在合同关系,但在未依约履行并办理所有权转移登记之前,王涛即应被认定为房屋的所有权人。判决确认602号房屋为王涛所有。

  庭审中,王涛同意返还张春海已支付的购房款262686元、产权代办费800元、房屋登记费40元、印花税132元、住宅专项维修基金5254元、契税3940.29元、房屋装修价值54119元。庭审中,双方均认可扣减了应补缴的综合地价款后,房屋现值为190万元。

  庭审中,法庭询问王涛是否同意将房屋所有权转移登记至张春海名下,王涛对此明确表示不同意。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)解除张春海、王涛关于602号房屋的借名买房约定;

  2)王涛返还张春海购房款、产权代办费、房屋登记费、印花税、住宅专项维修基金元、契税、给付张春海房屋装修价值、房屋增值损失,共计190万元;

  3)张春海将602号房屋腾退给王涛;

  4)驳回原告张春海的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法成立的合同,对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,根据已生效的法院判决,双方之间形成借名买房合同关系。房屋是因拆迁取得的购房指标,且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此双方之间关于借名买房的约定不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。

  现王涛明确拒绝办理所有权转移登记手续,亦曾诉讼要求张春海腾退房屋,以自己的行为表明不履行主要义务,故张春海请求解除双方关于借名买房约定的诉讼请求有事实及法律依据,法院予以支持。

  合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。张春海要求王涛返还购房出资的诉讼请求以及王涛要求张春海腾空房屋的反诉请求,有事实及法律依据,法院予以支持。

  现王涛同意返还张春海已支付的购房款262686元、产权代办费800元、房屋登记费40元、印花税132元、住宅专项维修基金5254元、契税3940.29元、房屋装修价值54119元,法院对此不持异议。合同解除的原因在于王涛明确表示拒绝履行,故对于因房屋升值所产生的收益,王涛应补偿张春海相应的房屋增值损失,损失数额由法院根据双方认可的房屋现值等酌情予以确定。张春海要求王涛承担利息的诉讼请求,没有法律依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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