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父母借子女之名买房之纠纷案例点评——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 10:26

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2015年5月,张巧云诉称:我因有房屋在2000年拆迁,后利用拆迁房屋补偿款购买了房屋。购房款由我支付,且房屋购买后一直由我居住使用,房屋所有权证书亦保留在我手中。2011年10月22日,杨秦伟给我出具一份“说明”,该“说明”中明确说明我为房屋支付购房款,实际所有权归属于我。

  我现年近九十,住在福利院中,生活、医疗费用极高,所以欲出售房屋,可杨秦伟不予配合。依据相关法律规定,虽然房屋登记在杨秦伟名下,但购房款由我支付且房屋亦由我占有使用,所以房屋的所有权应属于我。我对自己财产有完全的处分权,由于杨秦伟的不配合致使我生活极为困难,我无奈之下,诉至法院,请求判令杨秦伟协助将房屋过户到我名下。

  2、被告辩称

  杨秦伟辩称:我不同意张巧云的诉讼请求。我认可房屋由张巧云出资装修,购买后也一直由其居住,但张巧云并非全款出资购买房屋,我也曾出资三万元。我当时写“说明”只是为了让张巧云安心,“说明”的内容并非都是真实的。且购买房屋时张巧云就跟我说她百年之内房子由她居住,她百年之后房子归我。如果张巧云生活上、医疗上缺钱,我作为儿子可以给钱,不希望其起诉我。关于房产的归属问题,应当以国家登记的为准。我履行了自己的承诺,一直让张巧云居住房屋,现在张巧云要过户,我不同意。

  二、法院查明

  张巧云与杨秦伟系母子关系,杨秦伟与杨晓洁系夫妻关系。原审审理中,法院依张巧云申请追加杨晓洁为本案被告。

  2000年,位于18号的房屋拆迁,张巧云获拆迁款251816.5元,杨秦伟获拆迁款195200元。2003年4月22日,杨秦伟与案外人张弘签订《房屋买卖合同》,购买张弘所有的301房屋,并于2003年4月24日办理了房屋所有权转移登记手续。该房屋购买后由张巧云出资装修并一直居住至其搬去养老院,其后房屋一直处于闲置状态。张巧云持有该房屋所有权证原件。

  2011年10月22日,杨秦伟书写《说明》,主要内容为:“301房屋,原实际使用人是张巧云。房产证为杨秦伟的原因如下:在购买房产时,张巧云是无房户,可享受单位房屋补助款,如果按张巧云拆迁购房购买,将影响张巧云房补发放金额,所以在张巧云单位未给发放房补的情况下,为不损失房补款,在购买房产时用的是杨秦伟的名称,但实际出钱人为张巧云。杨秦伟说明:房产证虽为杨秦伟,但实际所有人应为张巧云。”

  关于房屋出资情况。在一审法院2015年11月6日的庭审中,杨秦伟陈述称诉争房屋购房款为223000元,张巧云只支付了20万左右,其支付了3万元;杨晓洁对此未提出异议。在一审法院2015年11月18日的庭审中,杨秦伟、杨晓洁改称房屋系由其全款出资购买。

  关于《说明》的真实性及性质。张巧云认为“说明”证实了其与杨秦伟之间存在借名买房的协议,虽然房屋的房产证署名为杨秦伟,但实际出钱人、实际使用人、实际所有人均为张巧云;杨秦伟、杨晓洁均认可“说明”为杨秦伟本人书写,但主张“说明”内容并非属实;杨晓洁主张其对杨秦伟书写《说明》一事并不知晓,因房屋属于夫妻共同财产,杨秦伟书写《说明》属于对夫妻共同财产的无权处分,且当时夫妻二人之间正闹矛盾,杨秦伟此举有转移夫妻共同财产之嫌,故《说明》应为无效;且《说明》只是对张巧云居住权的确认,房屋购买后确实一直由张巧云居住,其已经完成了承诺。经询问,杨秦伟认可购买房屋后张巧云确实领取了单位发放的10万元住房补贴,但称《说明》内容系其胡乱编写,并不属实。

  三、法院判决

  1、一审判决

  杨秦伟、杨晓洁协助张巧云将房屋产权证过户至张巧云名下。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为张巧云与杨秦伟之间是否存在借名买房关系,张巧云是否为房屋的实际购房人。

  首先,关于《说明》内容的真实性。经质证,各方当事人均认可张巧云提供的《说明》系杨秦伟亲笔书写,法院对《说明》的真实性予以采信。杨秦伟、杨晓洁仅对《说明》内容不予认可,但未提供充分证据证明《证明》内容存在虚假,法院对其抗辩意见不予采纳。

  其次,关于房屋的出资情况。依据《说明》载明内容,房屋系张巧云借用杨秦伟名义购买,张巧云为实际出资人及房屋所有权人。同时,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条:“诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案庭审中,杨秦伟曾明确认可张巧云为房屋主要出资人,杨晓洁对此亦未提出异议,虽然杨秦伟、杨晓洁在此后的庭审中又对上述事实予以否认,但并未提供充分的相反证据,因此对其抗辩意见不予采信。根据《说明》内容及当事人陈述意见,对张巧云主张其为房屋实际出资人的主张,法院予以采纳。

  最后,杨秦伟出具的《说明》仅是其对借名买房情况的说明,并非对财产的处分行为;同时,本案系权属确认纠纷,如张巧云、杨秦伟之间借名买房关系成立,则杨秦伟仅为房屋登记权利人,房屋并非杨秦伟、杨晓洁的夫妻共同财产。因此,对杨晓洁主张杨秦伟书写的《说明》因无权处分夫妻财产应为无效的抗辩意见,法院不予采信。

  综上,根据上述事实,结合张巧云实际装修、居住使用房屋以及持有房屋产权证等情况,本院依法认定张巧云与杨秦伟之间存在借名买房关系,张巧云为房屋实际购房人。现张巧云请求杨秦伟、杨晓洁协助其将房屋过户至张巧云名下,于法有据,法院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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