房产律师 解读借名买房法律风险
来源：未知 作者：未知 时间：2018-05-18
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
2013年4月，刘静称：我与刘圆系姐妹关系。贾佳与刘圆系夫妻关系。1986年7月，我承租了X号房屋，户口亦迁入此地。1992年，我参加房改售房，出资购买了该房。由于当时的优惠政策，我在购房时使用了贾佳的工龄，并以贾佳的名义购买了该房屋，房屋所有权登记在贾佳名下，但我始终在此居住。请求法院确认诉争房屋归我所有，要求贾佳、刘圆配合我办理房屋所有权过户手续。
二、被告辩称
贾佳辩称：诉争房屋原由我承租，后我参加房改售房，出资购买了该房。刘静于1992年自外地来京，因无处居住，故我让其在此借住。现刘静提交的证据无法证明其与该房存在租赁及购买关系。2000年，刘静购买了住房后即搬出居住。此外，刘静的诉讼请求已经超过诉讼时效。我不同意刘静的诉讼请求。
刘圆辩称：刘静所述属实。房改售房时，我认为购房人工龄长可便宜购房，故使用贾佳的工龄购买了诉争房屋。房屋买卖的手续均由我与父亲刘阳办理，贾佳没有参与。诉争房屋应归刘静所有。
三、审理查明
贾茹系贾佳与刘圆之女。1992年3月30日，贾佳与北京市X厂签订《房屋买卖契约》：贾佳购买诉争房屋，房价款为10867元;双方议定贾佳一次性付清购房款，X厂对贾佳按应收房款减20%给予优惠，贾佳已付人民币8693.93元整。1992年12月8日，诉争房屋所有权登记至贾佳名下。
2010年10月15日，贾佳与贾茹签订《存量房屋买卖合同》，约定贾佳将诉争房屋售与贾茹。此后，贾茹取得了诉争房屋所有权。
2011年3月28日，刘圆将贾佳、贾茹诉至法院，要求确认贾佳与贾茹的《存量房屋买卖合同》无效。法院作出第XX号判决认定：诉争房屋虽登记在贾佳一人名下，但该房屋系贾佳与刘圆结婚后取得的产权，贾佳没有证据证明该房产为其一人所有，故该房产应为刘圆与贾佳共同共有。现贾佳未经刘圆同意，擅自将房屋出售给贾忆伟，属于无权处分。而刘圆对二人签订的合同不予追认，且合同约定的房屋出售价格明显低于市场价格，故该合同应为无效。
2012年9月4日，贾佳将贾茹诉至法院，要求贾茹返还诉争房屋，并将诉争房屋所有权恢复登记至贾佳名下。该案审理中，贾佳与贾茹达成调解，贾茹同意将诉争房屋所有权转移登记至贾佳名下。
2013年3月12日，贾佳将刘圆诉至法院，要求解除双方间的婚姻关系及分割包含本案诉争房屋在内的夫妻共同财产。该案现正在审理中。
诉讼中，刘静出示了《房屋买卖契约》和购房款发票原件，并称：诉争房屋系其借用贾佳的名义购买的，购房款均由其支付，购房手续系其父亲刘阳及姐姐刘圆所办，购房合同、购房款收据一直由其持有，房产证原件原一直由其持有，2010年贾佳称为了出国提供担保将房产证原件拿走后一直未予归还，故现房产证原件在贾佳手中。贾佳则称：其与刘静之间并不存在借名买房的关系，诉争房屋系其出资购买的;购房合同及购房款发票原由其妻刘圆保管。刘圆对刘静所述均予以认可。
四、法院判决
北京市东城区人民法院判决如下：
驳回刘静的全部诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据已查明的事实，诉争房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为贾佳，房屋所有权亦登记在贾佳名下，现刘静主张该房屋系其借用贾佳的名义所购，但其并未提供充分有效的证据证明诉争房屋系其出资所购及其与贾佳之间存在借名买房之约定，贾佳对此亦不予认可，刘静现对此持有异议，起诉要求确认诉争房屋归其所有，要求贾佳、刘圆协助其办理房屋所有权过户手续，依据不足。人民法院生效判决已确认，诉争房屋系贾佳在与刘圆结婚后取得的财产，应归贾佳与刘圆共同共有。鉴于此，对刘静的诉讼请求，应不予支持。
提示：借名买房之“约定”要具体、明确，应签订具备法律效力的借名买房合同，必要时通过合法手段进行证据记录、搜集、整理工作，将房产纠纷防患于未然。一旦涉及法律纠纷，建议咨询专业房产律师，问您的维权之路保驾护航。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】