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  商品房买卖合同买方按揭违约,怎么处理

来源:未知   作者:未知   时间:2021-04-29

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
  一、原告诉称
  a支行向本院提出诉讼请求:1、判令张三偿还拖欠的贷款本金960,018.91元、期内利息25,408.35元、罚息1,295.36元,合计986,722.62元截至2018年5月21日,及以本息之和985,427.26元为基数,在中国人民银行相应期限贷款基准利率浮动周期12个月上浮10%的基础上加收50%,自2018年5月22日起计算至实际清偿之日止;2、判令张三赔偿a支行律师费损失49,336元;3、判令如张三未履行上述还款义务,a支行有权就其名下位于b室的房产行使抵押权并优先受偿。审理中,a支行变更诉请1为:判令张三偿还拖欠的贷款本金960,018.91元、期内利息33,627.65元、罚息2,603.56元截至2018年8月3日,并支付以本息之和993,646.56元为基数,自2018年8月4日起至全部清偿之日止,按合同约定应支付的罚息。其余诉请不变。
  事实和理由:a支行与张三于2016年7月29日签订了《个人商业用房贷款合同》。上述合同约定张三向a支行借款104万元,用于购买位于b室的房产,借款期限120个月,自实际放款日起算。合同约定贷款利率采用浮动利率方式,浮动周期为一年,按中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮10%执行,并约定了按月等额本息的还款方法。张三承诺以其购买的b室的房产为上述借款提供抵押担保。合同签订后,a支行依约履行了放款义务,然张三却未能按时、按期、如数还贷,违反了借款合同的约定。据此,a支行依据借款合同的约定提前终止合同,宣布全部贷款提前到期,并依法处分抵押物以抵偿欠款。遂起诉。
  二、被告辩称
  张三当庭辩称,a支行没有向张三宣布借款提前到期。对诉请1计算方式没有异议,金额由法院依法裁定。对诉请2律师费没有异议。对诉请3行使抵押权没有异议。张三在去年年底因为与的金融合作项目有借贷纠纷,从2017年8月开始,张三及其控股的资产、账户全部被法院采取保全措施,资金链断裂,目前本案涉及的a支行主张优先受偿权的房屋,也已经被上海二中院采取查封措施,张三同意拍卖、变卖房屋偿还债务。
  三、本院查明
  经审理,本院认定事实如下:2016年7月29日,张三为借款人抵押人、a支行为贷款人抵押权人,签署的《个人商业用房贷款合同》以下简称《贷款合同》,约定:张三向a支行贷款1,040,000元;贷款期限120个月,自2016年7月29日至2026年7月29日;贷款用途为购买b室的房产,贷款利率为浮动利率,在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮10%,每12个月为一个浮动周期;按贷款人适用的计息方式计算利息,结息日为付息日的前一日,付息日与还款日为同一日,若最后一期到期日不在付息日,则该贷款的最后一期到期日为付息日,具体付息方式以实际放款日确定的还款计划为准。
  2016年10月30日,a支行与张三就b室的房产在不动产登记局办理了新建商品房买卖的抵押权登记,债权数额为1,040,000元,债务履行期限自2016年7月29日至2026年7月29日。
  2016年11月11日,a支行向前述《贷款合同》约定的放款账户发放贷款1,040,000元。
  2017年12月10日起,张三未能依约还款,截至2018年5月21日,尚拖欠贷款本金960,018.91元、期内利息25,408.35元、罚息1,295.36元。a支行多次催讨未果。
  四、裁判结果
  张三于本判决生效之日起十日内归还徐汇支行借款本金960,018.91元、期内利息29,533.80元、罚息2,104.82元,并支付以本息之和989,552.71元为基数,自2018年8月4日起至全部清偿之日止的罚息按双方在《个人商业用房贷款合同》中约定的标准计算。
  五、律师点评
  合法的民事权益受法律的保护。当事人之间签订的《贷款合同》合法有效,双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。a支行已经依约发放贷款至《贷款合同》约定账户,现张三连续多期未能按月足额支付本息,已经构成违约,a支行有权根据《贷款合同》约定宣告剩余贷款提前到期,并要求张三承担相应的违约责任。本案诉状副本于2018年7月6日送达张三,应当视作a支行通过向张三送达了宣告贷款提前到期的书面通知,故系争《贷款合同》已于2018年7月6日提前到期,到期后,《贷款合同》项下不再产生期内利息。
  根据a支行提供的逾期未还款明细,还款日为每月10日,故《贷款合同》到期前的未付期内利息、罚息应计算至到期前的最后一次还款日2018年6月10日止。据此计算的《贷款合同》到期前的期内利息为29,533.80元、罚息为2,104.82元,《贷款合同》到期后的罚息计算基数亦应相应调整。另,因《贷款合同》已于2018年7月6日提前到期,逾期罚息应自2018年7月7日起算,现a支行自愿从2018年8月4日起计算罚息,并无不当,予以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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