北京房产律师——借名购房出名人将房屋出卖所得房款归谁

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原告诉称
原告李四、王五向本院提出诉讼请求：判令王小赔偿二原告600万元。
二原告系夫妻，王小系我们的女儿。2005年，我们出资购买了位于B市1号房屋一套，登记在王小名下。购房款系我们出资，且我们一直在上述房屋内居住，并承担房屋的各项费用。
2012年10月4日，我们与王小签订《协议书》，确认上述房屋系由我们出资购买，且一直由我们居住使用，王小承诺五年后将房屋过户给李四。不料，2015年，王小趁我们回老家之时，将房屋出售，导致我们无法取得房屋，无家可归。
我们曾诉至法院，经一、二审审理，最终判定我们与王小于2012年10月4日签订的《协议书》合法有效。我们认为，王小将房屋出售违反了上述协议书的约定，严重违约。故诉至法院。
 
被告辩称
被告王小辩称，不同意二原告的诉讼请求。
理由如下：第一、我与二原告之前有个房屋买卖合同纠纷，二原告起诉我要求确认双方之间就诉争房屋有借名买房的法律关系，要求我将房屋过户给二原告，在这个过程中，我一直主张，协议书中括号中的内容是李四自行添加的，至今，我仍然是这个观点。但之前的生效判决确认该协议有效，但是否认了二原告与我之间就诉争房屋系借名买房的法律关系。
所以，我们认为，法院已经确认双方不存在借名买房关系，现原告又提出要求我承担因出售诉争房屋，赔偿自己对房屋损失的要求，我认为其主张诉争房屋的基础是对房屋享有所有权。但房屋登记在王小名下，原告却主张自己享有所有权。二原告现依据同样的法律关系提起诉讼，系重复诉讼，有违一事不再理，应予驳回。
第二、原被告双方于2012年10月4日签订的协议书中，括号里的内容约定：2005年7月，王小办好了购买该房的手续，父母及其哥哥凑齐了50万元交购房款，王小许诺该房五年后过户给母亲。即使该约定是原被告双方的真实意思表示，二原告也应当提供证据证明其按照约定真实的履行了出资义务。生效判决对二原告是否实际购房出资未做事实认定。二原告应当对本案中提出的购房出资的主张举证证明。实际上，二原告根本没有对王小购房有任何出资。协议中关于二原告出资的约定与事实根本不符。
首先，购买诉争房屋的款项全部是王小自己刷卡支付。其次，购房款的金额是446181元，而不是50万元。二原告在双方的房屋买卖合同纠纷中主张是先由王小刷卡付款后，自己再将筹到的购房款分为35万元人民币和33130.67美元转账给了我，但这两笔款项合计超过60万人民币，而不是协议中约定的50万。而且在二原告提供给原审法院的汇款凭证上，35万元的汇款用途写的是生活，美元汇款写的是个人汇款，与二原告主张的汇款是购房款的性质也不相同。
在原被告双方之前的房屋买卖合同纠纷一审诉讼中，原告李四向法院陈述双方之间没有其他经济往来，事实上有频繁的经济往来，仅2004年12月7日至2005年6月3日，我就向二原告转账57.3875万元，买房后的2006年3月7日又汇款13万元，2008年5月10日，我又向二原告转账了20万元。生效判决并没有认定二原告主张的两笔汇款是购房款，因此，二原告在本案中又提出自己支付了购房款，应当对该主张举证证明。我有证据证明是自己直接支付的购房款，证明协议约定的内容与事实情况相反，因此，在二原告根本没有对购房有出资的情况下，要求王小承担过户不能的（违约）责任，没有事实和法律依据。
第三、2016年8月，二原告诉我房屋买卖合同纠纷诉讼二审第一次开庭后，二原告找我谈话，在双方谈话中，二原告多次提及要求我向其转让房屋，自己会支付我250万元对价的事实。而且在二审开庭过程中，二原告也陈述其曾提出过向王小支付180万元转让房屋的要求，我不同意。这一切说明，协议书中“王小许诺该房五年后过户给母亲”，是有偿过户，需要二原告支付过户当时诉争房屋的市场价格。
2015年，我出售诉争房屋的价款是265万元，与该出售价相比，250万元过户诉争房屋的对价并不明显低于市场价格。“王小许诺该房五年后过户给母亲”就是一个五年后会和母亲签订房屋买卖合同的意思表示。王小违反了该约定，应当承担的是缔约过失责任。
而事实上，二原告作为非B市退休干部，自2010年B市开始房屋限购政策开始，已经没有资格和可能在B市范围内购房，“王小许诺该房五年后过户给母亲”即使王小不出售诉争房屋亦不可能实现。因此，王小的违约并没有给二原告方造成任何损失。二原告要求被告王小赔偿没有事实和法律依据。
第四、根据《市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第二款的规定：当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。我们认为，现在生效判决已经驳回了二原告要求确认双方借名买房法律关系的诉讼请求，如果二原告有证据证明对我购买房屋存在出资关系，应向我要求出资债权，而不是违约责任。
 
本院查明
二原告系夫妻，被告王小系二原告之女。2005年7月12日，王小与房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王小购买房地产开发集团有限公司开发建设的诉争房屋，房屋总价款为446181元。该房屋性质系经济适用房。
王小分别于2005年7月8日和7月12日刷卡支付了上述费用。2005年7月18日，李四向王小转账支付35万元。2005年8月9日，李四又向王小转账支付33130.67美元。
2012年10月11日，王小为与案外人李小签订《存量房屋买卖合同》，将诉争房屋所有权变更为李小。2012年10月24日，王小与李小登记结婚。2012年10月26日，诉争房屋登记所有权人又由李小变更为王小。
2015年8月5日，王小与案外人赵六签订《存量房屋买卖合同》，双方约定王小将诉争房屋出卖给赵六。2015年8月6日，赵六取得诉争房屋的所有权。王小自述获得卖房款265万元。
二原告称，王小上述卖房行为违反了双方之间将房屋过户给李四的约定，并要求其承担违约赔偿责任。其与王小曾就诉争房屋于2012年10月4日签订了《协议书》，内容为：“王小名下的B市1号房屋2006年开始，王小父母一直在该房屋居住，王小保证该房屋转商后在父母有生之年不出售此房屋，一直让父母居住。”
另，二原告曾因王小将诉争房屋出售予案外人赵六，认为王小的行为构成违约，并将其诉至区人民法院，要求将诉争房屋登记过户至李四名下，确认二原告与王小之间形成了借名买房的法律关系；要求确认双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效。区人民法院于2016年5月9日作出民事判决书，判决确认了二原告与被告之间存在借名买房法律关系，同时认定双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效。
后，王小不服，提起上诉，市中级人民法院经审理作出民事判决书，认为双方于2012年10月4日签订的《协议书》有效，但因协议书未约定王小仅作为出名人，对房屋无实际权益，也未约定房屋权益归王五、李四所有，仅凭双方关于出资的约定不能认定双方之间存在借名买房法律关系，故一审法院认定部分事实错误，适用法律错误。
经询，二原告与王小共同居住在王小名下位于B市2号房屋中，该房屋面积238.54㎡，两居室，二原告住一居，被告一家四口住一居。
 
裁判结果
一、被告王小于本判决生效后十五日内支付原告李四、王五五十万元补偿款；
二、驳回原告李四、王五的其他诉讼请求。
 
律师点评
依法成立的合同自成立时生效。
本案中，二原告与被告于2012年10月4日签订的《协议书》经生效判决认定有效。该协议内容主要有两层含义：一是王小承诺其名下的诉争房屋转商后在其父母有生之年不出售以保证父母居住；二是王小承诺在协议签订五年后将诉争房屋过户给其母亲。
依据第一层含义，王小承诺不出售诉争房屋之主要目的是保证王小父母有生之年在京有相对稳定的居所。根据已查明事实，王小在出售诉争房屋后，其父母虽未能在原有房屋中居住，但其在京时间居住在王小名下位于B市2号房屋中。也即，一方面，王小违背承诺，但保障其父母在京享受稳定居所之目的未遭到根本破坏。另一方面，二原告虽在京仍有居所，但居住环境与诉争房屋出售前有显著差别，如之前二原告可独居，但诉争房屋出售后，只得与王小一家共居，这在一定程度上造成了二原告的不满和不稳定之感。
依据第二层含义，王小承诺将诉争房屋五年后过户给其母亲李四。要兑现此承诺，不仅需要王小的配合，客观上也需要李四具备当时政策所及的过户条件。且不考虑李四是否在五年后可具备过户条件的因素，因王小已将房屋出售，可以认定其违背承诺在先。但需要指出的是，各方并未在协议中就五年后是否系有偿过户进行明确约定。协议内容也未约定违约责任的承担方式。
因二原告与王小之间并未就违约责任和是否有偿过户进行明确约定，法院综合考虑王小违反协议内容的事实以及诉争房屋出售后，二原告与王小一家共居对二原告居住环境造成的影响，结合二原告的情况，和未来二原告另行租房可能发生的支出等因素，酌定王小向二原告支付50万元的补偿。对二原告提出的其他诉讼请求，无依据，不予支持。