北京北京房产律师：设有居住权的房屋可以转让或拍卖吗

原告诉称
张一、王二不服，向本院提起上诉称：一、关于居住权问题。潘三、王四、王五、王六、王七、章八、王九之间私下签订的姐妹合约中关于潘三对本案房屋享受有的居住权，系其无偿取得的第二个居住权，不具有对抗第三人法律效力，一审判决认定其具有对抗第三人的法律效力没有事实和法律依据，我国的法律和司法实践仅仅保护唯一的居住权，如果家人之间约定或者法定的多个居住权，都具有对抗第三人的法律效力，那么由于家人之间存在着赡养老人和扶养未成年人的法定义务，或者互相之间约定居住权，这样几乎所有的二手房都不能进入流通，也没有一套住宅能进入法院强制执行程序了，这显然是违背常识的。因此潘三在本案中的第二套房屋居住权不应受到能对抗第三人的法律保护。
被告辩称
被上诉人潘三、王四、王五、王六、王七、章八答辩称：案涉房屋来源清晰，已在姐妹合约中写清。一是潘三有居住权，其他姐妹具有债权，所以，该房屋虽然登记在王九的名下，但不是其所有。
被上诉人王九答辩称：一、关于潘三对案涉房屋享有的居住权问题。1.潘三对案涉房屋的居住权是历史形成的，是无法改变的既定事实。从历史上看，用于拆迁置换涉案房屋的3-2-204室，原为潘三承租的公有住房。1997年，由于王九当时没有住房，潘三便让王九与其一起居住。2003年3月，按当时的房改政策，王九用27年的工龄并花费25963.02元将上述公房买进。潘三继续居住在3-2-204室，并帮助王九操持家务。2006年，3-2-204室拆迁置换了1幢1401室和5幢1502室，其中5幢1502室为现房。潘三仍与王九居住在一起，居住在××室，帮助操持家务，至今仍居住在××室，一直没有改变过。《姐妹合约》涉及到的潘三居住权仅是对长期以来的既定事实的重审和确认。因此张一、王二所谓的潘三对涉案房屋的居住权，是通过私下签订《姐妹合约》的方式无偿取得的居住权是不符合事实的，是错误的。
被上诉人潘三、王四、王五、王六、王七、章八、王九，原审第三人沈炜亮在二审期间未向本院提交新证据，上诉人张一、王二在二审审理期间向本院提交了公有住房买卖协议书，产权调换协议书，欲证明案涉房屋系王九参加公房房改后拆迁安置取得，潘三已经将户口迁到流水苑19幢1单元502室的公房并参加房改。因此，潘三在将户口迁到流水苑19幢1单元502室的公房并参加房改的同时，也就丧失了204室公房的承租权和居住权，也就是不享有204室拆迁安置后本案房屋的居住权。
对上诉人张一、王二提交的证据，被上诉人潘三、王四、王五、王六、王七、章八认为该证据不属二审新证据，人民法院不应采纳。对该证据真实性无异议，该证据并不能证明潘三对该房屋没有居住权，其恰好说明后来两套房屋的产权来源。被上诉人王九认为该证据不属二审新证据，对该证据的真实性、合法性无异议。但对关联性有异议，该证据与本案诉请没有关联性。原审第三人沈炜亮未发表质证意见。被上诉人潘三、王四、王五、王六、王七、章八、王九对该证据真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明潘三对于案涉房屋没有居住权。
本院查明
2014年3月7日，王四、王五、王六、王七、王九签订姐妹合约，约定：一、向孙某借款45万元，王四、王六、王七各出资5万元，合计60万元用于王九名下1401室房屋扩面积所需费用;二、凯旋3-2-204公房是由王七出钱、用王九的工龄买下的，该房屋拆迁获得1502室、1401室房屋2套，1502室房屋为现房，潘三有居住权，1401室房屋扩面后卖掉，卖掉后王七必须获得12平方米面积的相应资金;三、1401室房屋卖掉后所得款项全部打入王九账户，首先把孙某的45万元借款本息还清，其次归还王四、王六、王七的出资款各5万元不计息，潘三获得20万元，王七获得12平方米面积的房款，余款由王四、王五、王六、王九获得，其中王九30%、王五25%、章八15%、王四15%、王六15%，1502室房屋补偿给王九;四、1401室房屋最低卖价参照卖房价格协议;五、流水苑房屋潘三提出赠送给王七，王七决定自愿接受;六、潘三获得20万元全部用于养老，等20万元用完后，王七必须承担潘三的养老资金;等等。2014年3月10日，王七将60万元款项转入王九账户。
张一于2014年5月10日看到过姐妹合约、知道潘三对江干区凯旋5幢1502室房屋有居住权。江干区凯旋5幢1502室房屋原所有权人为王九。2014年5月12日，王九与张一、王二签订房屋转让合同，约定：所转让房屋为江干区凯旋5幢1502室，转让总价为100万元，合同签订之日起1天内张一、王二一次性支付房款100万元，2014年8月12日交房，等等。江干区凯旋5幢1502室房屋产权已于2014年5月13日登记至张一、王二名下。
裁判结果
综上，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销民事判决及诉讼费负担部分;
二、驳回潘三、王四、王五、王六、王七、章八的诉讼请求;
律师点评
本案的争议焦点是王九与张一、王二于2014年5月12日就房屋签订的《房屋转让合同》是否存在法定无效事由。经查案涉房屋原登记所有权人为王九，王九与张一、王二就案涉房屋签订《房屋转让合同》后案涉房屋已变更登记所有权人为张一、王二。虽然2014年5月10日张一已看到过《姐妹合约》，知晓潘三对案涉房屋享有居住权，但王九与张一、王二就案涉房屋签订买卖合同至今，潘三仍居住在案涉房屋内。张一、王二二审期间也明确表示愿意保证潘三的居住权，承诺让潘三居住到其百年之后。综合前述事实，王九与张一、王二就案涉房屋签订《房屋转让合同》并不损害潘三的利益。
至于王四、王五、王六、王七等认为王九与张一、王二签订的《房屋转让合同》侵害其享有的债权，并不属于确认合同无效的事由。王九认为其与张一、王二签订案涉《房屋转让合同》是为了以张一的名义申请贷款，但未提交证据证明，该理由不能成立，本院不予采信。据此本院认为本案中现无有效证据能够证明王九与张一、王二之间就案涉房屋签订《房屋转让合同》存在恶意串通，也未实际损害潘三的利益。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项确认合同无效不当，应予纠正。但张一、王二应按其承诺保证潘三就案涉房屋独占排他的居住权，在潘三享有居住权期间不得占有使用案涉房屋，不擅自处分案涉房屋。