北京北京房产律师：居住合同解除后转租合同的效力应如何认定

原告诉称
蒋一上诉请求：1.查清事实，撤销(民事判决书，依法改判判决书第二、三两项内容或发回重审;2.依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人、一审第三人确认合同效力纠纷一案,已经临邑县人民法院作出一审判决。
该判决在认定上诉人与其前夫付二(已亡故)居住权协议有效的情况下,根据被上诉人享有的概括继承权的要求,对权利的继承进行了支持,并有选择性的忽视了被继承房屋之上附有居住权的事实,以被上诉人的想法为付二的想法,并错误地适用法律,用显失公平的事由对继承房屋上的义务进行了剔除性解除,导致了判决的严重错误,对上诉人造成了极大的伤害。应依法撤销改判或发回重审。
被告辩称
付三、付四、付五辩称，一审判决事实清楚、适用法律正确，彰显了公平正义、公序良俗。应依法维持原判。一、事实认定正确。本案中付二与上诉人签订的就是一个再明显不过的互住协议，并不是也根本不是付二对上诉人的什么“主动帮助”。本案上诉人在一审提交的互住协议就是一张纸上的一份协议，只是记载了两项内容而已。且该居住协议是来自于上诉人的搅闹，付二无奈之下才签订的该协议。居住权不管是什么权，本案的互住协议都明确约定了双方的互住的对等性。二、适用法律正确。
本院查明
上诉人蒋一围绕上诉请求依法提交了裁定书、授权委托书、起诉状各一份，用以证明被上诉人付三、付四、付五在2017年已经自认了涉案协议是居住协议，不是互住协议。经质证，被上诉人付三、付四、付五对三份证据不予认可，认为三份证据不属于二审新证据范畴，证据是复印件，对真实性不认可，委托书中显示的居住协议都加有引号，不能认定该协议就是居住协议。经审查，该证据系2017年2月2日付二委托其父付三全权代表办理撤销“居住协议”、该房产处置及付六监护的相关事项授权委托书一份，2017年2月27日付二请求依法确认付六非其亲生子等诉求的民事起诉状一份，以及民事裁定书一份，该证据上诉人一审中已提交，属证据重复提交，且因均为复印件，被上诉人不认可，该证据不具真实性、合法性，本院不予采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。
裁判结果
综上所述，蒋一的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
律师点评
本案中当事人之间争议的焦点问题：一是涉案协议是否有效;二是一审判决解除涉案居住协议是否正确。
关于争议焦点问题一：经审查，2015年12月25日上诉人蒋一与付二签订的涉案协议系书写在同一纸张上，正文无标题，分为两部分，且每部分均有双方的签字，落款时间均为2015年12月25日。根据协议的内容和一般社会认知，应认定当事人双方达成了以约定居住交换为目的的两份协议。因上诉人蒋一与付二的该民事行为及所达成的协议，不违反《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”
《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”关于民事法律行为和合同效力的规定，为有效法律行为和有效合同。即不论涉案协议是否为互住协议，蒋一与付二签订协议的行为系有效的法律行为，涉案协议亦具有合同效力。故一审关于蒋一和付二在2015年12月25日签订涉案协议效力的认定并无不当。
关于争议焦点问题二：上诉人蒋一与付二签订的涉案房屋居住权两个协议为有效协议，依据现有法律规则本应当履行。但是，付二与上诉人蒋一订立该协议系在涉案亲子鉴定作出前，付二与付六不具有亲子关系的鉴定结果作出系在付二去世后，虽上诉人陈述付二生前知道付六与付二非亲子关系，但并未提供其他证据予以佐证，其个人陈述依法不能单独作为认定事实的依据，蒋一事实上存在违反夫妻忠实义务的行为，且行为后果应得到道德和法律上的否定性评价。若在此情形下蒋一依旧可以按照约定对付二遗产享有终生居住使用权，致使被上诉人无法取得继承房屋的居住权，即变相限制甚至剥夺了其对继承房屋的占有和使用，造成各方当事人权利义务的严重失衡，这与公序良俗和公平原则都明显相悖。
综上，本案存在法的价值冲突的问题，为了实现个案正义，应按照个案平衡优先适用法律原则予以处理。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”即关于民事活动应遵循公平原则以及不得违背公序良俗原则的规定，一审判决解除上诉人蒋一与付二签订的涉案房屋居住权互换协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定及其立法精神，不仅能够体现社会正义的价值取向，也能使天理、国法、人情有机结合，实现实质法治和可接受性的法治精神。