北京北京房产律师：签订认购合同后出售给第三人，是否构成“一房二卖”

原告诉称
a公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销民事判决;2.请求人民法院依法改判由陈二和叶三向李一承担支付赔偿金的责任，a公司不承担任何赔偿责任;3.本案一、二审诉讼费均由李一、陈二、叶三承担。事实和理由：一、原审法院对部分案件事实认定不清“一房二卖”的实施者为陈二和叶三，并非a公司。
二、原审法院将a公司代陈二和叶三与李一签订的“二手房房屋买卖合同”定性为“商品房销售合同”纯属错误认定。本案应当属于二手房房屋买卖合同纠纷。虽a公司代陈二和叶三与李一签订的“二手房房屋买卖合同”格式采用了《商品房认购协议书〈一次性〉》格式，但其并不能改变本案交易房屋为“二手房”的基本事实。三、a公司无论从主观上还是客观上讲均不存在“一房二卖”的法律事实。a公司没有主观上“一房二卖”的故意。2017年8月13日a公司取得涉案房屋所有权人陈二、叶三之委托代为销售涉案房屋，2018年1月16日a公司依此约定与李一签订了《商品房认购协议书〈一次性〉》将涉案房屋出售。
被告辩称
李一向一审法院提出诉讼请求：1.解除李一、a公司于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书(一次性)》及2018年1月16日签订的《商品房认购协议书(一次性)》;2.由a公司向原告返还购房款810000元，并支付赔偿金810000元;3.本案的诉讼费用由a公司承担。
本院查明
a公司与陈二于2014年11月7日签订《商品房认购协议书(银行按揭)》，a公司为甲方，陈二为乙方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，单价为4226元/㎡，房屋总价款为1250000元，阳台费另算50000元。庭审中，a公司自认并向陈二出售房屋及阳台。2015年1月20日，1幢4单元3层302号房屋登记至陈二、叶三名下，系陈二、叶三共同共有。2017年8月13日，陈二、叶三向a公司出具《委托销售函》，李一为乙方，a公司为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋的阳台、车位，阳台约60㎡，车位约18㎡，总价款为150000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。庭审中，李一、a公司共同确认阳台的价款为70000元，车位的价款为80000元。2018年1月16日，李一、a公司签订《商品房认购协议书(一次性)》，李一为乙方，a公司为甲方，约定乙方自愿认购甲方开发的位于普洱市思茅区房屋，建筑面积约为147.89㎡，单价为4463元/㎡，房屋总价款为660000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方付清房款。
两份协议中均未约定房屋、阳台、车位的交付时间及办理房屋所有权登记的时间，a公司也未告知李一该房屋和阳台已经出卖给陈二、叶三及受陈二、叶三委托销售的事实。协议签订后，李一分别于2018年1月15日、2018年1月16日、2018年6月28日向a公司的法定代表人潘贻虎支付购房款500000元、110000元、200000元，合计810000元。a公司向李一出具《收据》，确认收到李一支付的1幢4单元3层302号房屋的房款、车位款、阳台款合计810000元。此后至今，a公司及陈二、叶三均未向李一交付1幢4单元3层302号房屋及阳台、车位，也未为李一办理产权登记手续。2019年6月28日，陈二、叶三将1幢4单元3层302号房屋转让给案外人李五，并提交普洱市住房保障和房地产管理中心备案。2019年7月28日，1幢4单元3层302号房屋登记至案外人李五名下，系案外人李五单独所有。另查明，a公司系小区的开发商。
裁判结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李一与a公司于2018年1月15日签订的《商品房认购协议书(一次性)》及于2018年1月16日签订的《商品房认购协议书(一次性)》依法解除;二、由a公司于本判决生效之日起三十日内向李一返还购房款810000元，并向李一支付赔偿金730000元，合计1540000元;三、驳回李一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
律师点评
综合李一、a公司双方的诉辩意见及陈二、叶三陈述，本案的争议焦点如下：
焦点一：两份《商品房认购协议书(一次性)》的合同相对方如何认定。
本案中，李一、a公司分别于2018年1月15日、2018年1月16日签订的两份《商品房认购协议书(一次性)》系双方在平等、自愿的基础上签订，内容未违反法律规定，系合法、有效的协议。a公司辩称涉案的房屋及阳台系受陈二、叶三委托出售，李一、a公司签订两份《商品房认购协议书(一次性)》时，a公司已明确告知李一该房屋系陈二、叶三委托a公司销售，并向李一出具了《委托销售函》及涉案房屋的《房屋所有权证》，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
焦点二：本案的案由如何认定。
本案中，李一认为其与a公司签订《商品房认购协议书(一次性)》，在履行过程中产生的纠纷属于商品房买卖合同纠纷，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定;a公司辩称本案系普通的房屋买卖合同纠纷，不应认定为商品房买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
焦点三：两份《商品房认购协议书(一次性)》是否符合解除的法定条件。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”本案中，李一与a公司于2018年1月16日签订《商品房认购协议书(一次性)》，其目的在于取得无权利瑕疵的房屋所有权，协议签订至今，a公司均未履行向李一交付房屋并协助李一办理房屋产权登记的义务，现涉案房屋已登记至案外人李五名下，李一已无法取得房屋的所有权，其购买房屋的目的无法实现，该份《商品房认购协议书(一次性)》符合法定解除的条件，法院依法予以解除。