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借名买房协议律师靳双权解析一件借名购买房改房案件

来源:  作者:  时间:2017-04-11 00:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

2013年3月,曹韵诗称:我与曹泉、曹云、曹湘、曹静、曹媛系姐妹关系,父亲为曹铭轩,母亲为赵桂琳。我与母亲均是X单位员工。父亲于1992年病故,母亲于1993年瘫痪在床,姐妹均无人愿意照顾,我与她们协商由我搬至102室居住并照顾母亲,由我承租上述公房,房屋归属我。1999年我单位出台公房出售政策,单位同意我购买上述房产。后知,用母亲的名义购买更省钱,遂申请变更承租人,以母亲的名义购买房产,经单位领导开会批准变更为母亲赵桂琳承租。2002年4月7日,我以母亲的名义与单位签订购房协议,并由我支付全部购房款,房产登记在母亲名下,母亲于2003年10月21日因病去世。我认为诉争房屋为我与母亲共同承租,我出资购买,并用母亲工龄折算部分房款,因此应由我与母亲赵桂琳按份共有,按照我夫妇购房需要51373.46元,以父母名义购买只需支付购房款41284.41元,因为使用了父母的工龄,所以我少支出了10089元,差额10089元。用购房款差额除以我购房价所得的比例是19.64%,我应享有80%的份额。且我以母亲名义购买诉争房屋之后,我丧失了购买单位公房的资格。请求判令:确认我对102室享有80%的所有权。

 

二、被告辩称

曹泉、曹云、曹湘、曹静、曹媛辩称:申请法院裁定驳回曹韵诗的起诉,理由为一事不再理。2012年一中民终字第XXXX号判决,已经做出处理,故不应再受理。法院已经明确驳回曹韵诗的起诉,不通过继承,通过出资取得所有权,已经被法院驳回。不存在60%或者80%就支持的情况,如果存在,法院就应判决其享有80%的份额,而不是驳回。

曹韵诗没有证据证明出资购买房屋,提交的出资款写明是代,是代替母亲交的。该房屋是母亲购买,而不是曹韵诗和母亲一同购买的。曹韵诗没有购房资格,在房改前属于公房,现承租人才享有房改的权利,曹韵诗没有权利购买房屋。曹韵诗应该证明其不借名买房也有购房资格,曹韵诗没有购买资格,没有省钱之说。北京市高院指导意见第16条规定,房改房,借名买房是无效的。根据婚姻法司法解释三相关条款,即便有出资也应当是债务关系,更何况曹韵诗没有证据证明出资。

 

三、审理查明

1990年12月21日,102号房屋分配给曹铭轩承租。1992年5月3日其死亡。上述房屋变更由赵桂琳承租。1997年3月19日曹韵诗向单位房管科提交申请,以母亲交租金不方便为由要求将诉争房屋变更为原告承租,该申请加盖了赵桂琳名章并有按捺。1998年6月8日,曹韵诗申请购买上述房屋。该申请书职工所在单位处加盖有X单位人事处公章,但房管部门处未加盖公章。1999年7月,该单位职工住房情况表,显示曹韵诗住房有两处,一处为东城区X号,另一处为诉争房屋。东城区X号现仍由曹韵诗承租。2000年6月曹韵诗再次向该单位申请变更承租人为母亲赵桂琳。2000年9月7日X单位房改领导小组召开会议决定同意更改承租人。

2002年4月7日,赵桂琳与X单位签订购房协议,由赵桂琳购买诉争房屋,合同总价款41261.35元。赵桂琳购买诉争房屋时享受了其本人与曹铭轩的工龄折扣优惠,现房屋登记在赵桂琳名下,由曹韵诗占有、使用,产权证上注明“成本价出售住宅”。赵桂琳于2003年10月21日死亡。

另查,曹韵诗曾诉讼要求确认对该房屋享有所有权,法院判决驳回。该判决部分写明“考虑到诉争房屋涉及到赵桂琳的工龄折算问题,曹韵诗主张享有诉争房屋完全所有权的诉讼请求不能成立,不予支持。关于曹韵诗对诉争房屋权利的具体份额的问题,双方可以另行解决”。

 

四、法院判决

驳回曹韵诗的诉讼请求。

 

五、借名买房律师靳双权点评

我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

根据查明的事实,102号房屋登记在赵桂琳名下。曹韵诗称其与赵桂琳共同生活并在购房时以赵桂琳的名义签订了购房协议,由曹韵诗出资购买了诉争房屋,但未提供充分证据证明其借名买房关系。

诉争房屋系单位分配给曹铭轩承租的福利性质房屋,曹铭轩死亡后由赵桂琳承租,虽1997年变更为曹韵诗承租,但曹韵诗在申请时是以赵桂琳交纳房租不方便为理由。且购房时是由赵桂琳承租,以赵桂琳的名义购买,折算了赵桂琳与曹铭轩的工龄。同时,诉争房屋系以成本价购买的房改房,带有福利补助和政策优惠性。因此,诉争房屋从来源上看是单位福利分房;从购买情况看是以赵桂琳名义按房改政策购买;从法律规定上看根据不动产登记具有的公信力,诉争房屋现登记在赵桂琳名下,应当产生物权设立的法律效果。故曹韵诗要求确认其80%的产权,缺乏事实和法律依据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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