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借名买房纠纷律师靳双权解析一起借名买房继承纠纷

来源:  作者:  时间:2016-05-23 00:00

 

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

本文系借名买房律师靳双权原创,转载请注明出处。

 

案件介绍:

贾三和何洱在1968年结婚,两人婚后生育两个子女贾键和何臣,后贾三和何洱在1976年离婚,离婚之后贾键由何洱抚养、何臣由贾三抚养。

何洱在2003年出资购买了411号房屋一套,2004311日房屋购买人变更为贾三,2011511日贾三、何洱立下一份协议,内容系何洱书写,载明411号房屋是何洱出资购买,贾三是购房人,现两人均决定将411号房屋赠予贾键所有,即日起此房屋归贾键。何洱,贾三,2011511日。

20111017日贾三又书写了一份书面文件,内容为我叫贾三,我自愿将411号房屋赠予给我女儿贾键所有,贾三,20111017日。后贾键持购买房屋的相关材料在20111119日交付房产契税5320元并缴纳超标部分补缴土地价款7500元,2012529日向住房管理中心缴纳房产专项基金7100元。

2012711日去世,201462日何洱去世。

2015817日,贾键起诉至法院要求集成上述房屋。

 

庭审过程:

在法院庭审中,何臣提交了落款为贾三的2012628日代书遗嘱,该遗嘱载明:……我将304号房屋赠予给我的孙子李……这是本人真实意愿。贾三签名,见证人胡、王2。该遗嘱系王1打印,王1出庭证实何臣发短信让我把遗嘱打出来,后来我就把遗嘱带过去了。

随后贾键提交了20141225日她和何臣关于处分贾三在北京411房屋的协议书,该协议书中写明该房屋系遗产,贾三生前没有对房屋进行处理。

案件审理中,关于落款为贾三的代书遗嘱中所载明的304号房屋,何臣称该房屋系指411号房屋,因笔误导致错写。

 

审判结果:

一审法院经审理后判决:

北京市411号房屋归贾键所有。

 

一审判决后,李1不服一审判决,上诉至二审法院,二审法院经审理后判决:

驳回上诉,维持原判。

 

借名买房律师靳双权案件点评:

借名买房律师靳双权认为,依照法院已查明事实,本案诉争的411号房屋系由何洱购买登记在贾三名下,2011511日,何洱、贾三共同签署了一份书面协议,将411号房屋赠予给了贾键,后经贾键积极缴纳房屋应当缴纳的契税、土地出让金和专项维修基金等款项,已经接受了赠予,赠与合同属于实践合同,需要完成所有权转移才能视为赠予已经完成,因此贾键的行为已经表明其接受赠予,遂该赠与协议已经履行完毕。

同时,该房屋系何洱借用贾三名义购买,何洱系房屋所有权人,贾三仅系名义购买人,何洱系实际购买人,何洱对诉争房屋享有所有权,其可以依照自己的意思处置诉争房屋,而何洱和贾三立下的赠予合同,当然应当认定为系何洱处置自己财产的意思表示,因而何洱将诉争房屋转让给贾键的行为系合法有效的,贾键亦已经接受了赠与,双方之间的赠与协议已经履行完毕,现诉争房屋应当认定为贾键所有,因此法院判决诉争房屋归贾键所有的判决是正确的。

庭审中何臣提供的贾三代书遗嘱,在证据上符合继承法的有关规定,但有关该遗嘱是否能够产生相应的预期法律效果,需要对贾三的遗嘱进行分析。首先,贾三明知自己不是诉争房屋的实际所有权人,且已经知道诉争房屋在房产证下发前已经由何洱将诉争房屋赠予给贾键,贾三无权处分该房屋,因此遗嘱中关于处分该房屋的部分不具备处分效力。其次,见证人王1证实是自己依照何臣的明示书写的遗嘱,后经贾三签字,但王1打印遗嘱时没有征询立遗嘱人的意见,该遗嘱是否为贾三的真实意愿,需要更多证据加以证明,因此何臣、李1依照贾三在2012628日遗嘱认定房屋应当归李1的主张,法院不应予以支持。

综上所述,法院的判决是正确的。

 

易盛借名买房律师网是由北京市东卫律师事务所房地产事务部创办,由靳双权部长领导数十名律师拥有成功办理借名买房案件经验的专业律师组成借名买房专业律师团队。团队律师是在成功代理北京市天通苑、回龙观等地区的大量经济适用房借名买房案件后,总结办理借名买房案件的经验,之后又整理北京市各级法院审理借名买房案件的判例及相关的法律法规,并与北京市各法院审理该类案件的法官进行了会议研讨,了解了法院审判尺度。律师团队作战,从庭前取证到庭审策略,都有制定详细的诉讼方案,确保全面维护委托人的合法权益。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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