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以借名买房的名义购买限价商品房是否具有法律效力

来源:  作者:  时间:2015-12-16 00:00

        限价房,又称限房价、限地价的两限”商品房。是一种限价格限套型(面积)的商品房,主要解决中低收入家庭的住房困难,是目前限制高房价的一种临时性举措,并不是经济适用房。限价商品房按照以房价定地价的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是,限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控。

       自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了借名买房的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。下面我们用一个案例来详解以借名买房的名义购买房屋时所遇到的法律问题。

       为保护当事人隐私及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名。
  本文为靳双  权律师原创,转载请注明。

        一、案件介绍:

        李强和李丽系姐弟关系。位于北京市石景山区江湖丽景304号房屋为本案的诉争房屋,现登记在李强的名下。2011428日,李强取得了上述房屋的所有权登记证书,房屋性质为限价商品房。

        200958日,李强和李丽签订了《关于房屋转让的协议》,约定:2008年李强把宿舍楼120号两居室楼房销户,同时给了两限房,304号房屋三居室,因李强资金不足,无力购买,将江湖丽景304号房屋转让给李丽购买。

        经双方协议:(一)、转号费人民币十万元由李丽支付李强(2013531日以前付清)(二)、若干年后不管任何原因李丽出售房屋,就再补偿里李强十万元。此协议从2009320日起开始执行生效,双方不得反悔。如李强不按照此协议执行,反悔双倍返还房款。如李丽不按协议执行及执行还款,李强有权收回此房,余款不退还。

        而后,双方又签订了《借款协议》,约定:2009年李强将30万元借给李丽用于购房,借款日期为2009320日还清,利息经协商20132万元,李强在银行贷款17万元用于李丽购房,由李丽按照银行规定还款及利息,与李强无关。2019年还清李强借款,李强必须协助李丽办理房屋过户手续。本协议从2009320日执行。

        双方后来因房屋问题发生纠纷,李强以江湖丽景304号房屋为申请的限价商品房为由,起诉法院,要求法院判决一、双方所签订的《关于房屋转让的协议》无效。二、请求判令李丽腾退江湖丽景304号房屋。

        二、庭审过程:

        李丽在庭审上辩称:不同意李强的诉讼请求,双方之间可以确认不是房屋转让,但实质是借名买房行为,借名买房意味着李强是名义出借者,实际购房人应是出资买房人,李丽只是借用李强名义买房。因此,李强并不享有所有权。

        李丽还在庭审上提出反诉请求:1、要求李强退还已付的购房款209988元(李强借给李丽的30万元本金及2万元利息与李强应返还给李丽已付购房款、贷款利息已相互抵消)2、判令李强退还各项税费支出10020元。3、支付装修补偿款40000元。4、支付房屋增值差价补偿1380903.15、支付诉讼费和评估费27000元。

        李强针对李丽的反诉辩称:认可第12项反诉请求。李丽装修是为了自己居住使用,装修一般年限为三年,而李丽的房屋已经使用了快四年了,所以装修价值已经没有了。也不同意支付差价补偿,涉案房屋是限价房,评估由李丽提出,所以各项费用应由李丽承担。  

        三、审判结果:北京市石景山区人民法院经审理后判决:
   

        1、判决双方所签订的《关于房屋转让的协议》无效;

        2、李丽于本判决生效后六十日内将304号房屋腾退给李强;

       3、李强于于本判决生效后六十日内返还李丽购房款(包括已经抵扣的李强向李丽的借款、利息及李丽已付贷款、利息)合计十八万元、各项税费合计一万元,以上共计十九万元;

        4、李强于本判决生效后六十日内给付李丽房屋差价补偿款损失九十万元;

        5、驳回李丽其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

        四、借名买房律师靳双权专业法律分析:

        依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应各自承担相应责任。”

        本案中,李强在取得限价商品房购房资格后,由李丽实际购买和使用诉争房屋,双方就诉争房屋实质系借名购房行为。本案判定了双方所签订的转让协议无效,双方基于该无效协议所取得的财产,应当予以返还。因此,李丽应将诉争房屋返还给李强,李强亦应返还李丽已支付的购房款和税费。

        关于李丽主张补偿房屋差价损失的这项请求,我认为本案李强和李丽是姐弟特殊关系,对李强具有合理信赖,当诉争房屋具备上市交易条件时,有通过合同途径取得房屋所有权的现实可能,且李丽与家人已经形成了长期稳定居住现实。现李强诉讼行为,造成了李丽承担返还诉争房屋的后果。

        基于房地产市场状况和实际使用情况,协议无效必然会给李丽造成一定信赖利益损失。因李丽不具有限价商品房购房资格而以李强名义购买房屋,对房屋转让协议无效具有过错。李强作为被借名人,明知李丽没有购房资格,扔同意将购房资格转让给李丽,双方具有过错。李强作为被借名人,明知李丽没有购房资格,扔同意将购房资格转让给李丽,双方均具有同等过错。综上,法院的判决是具有事实和法律依据的。

        在此,靳双权律师提醒各位当事人,涉及到大额财产时,如:房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思,最好先咨询专业、资深的房地产律师,以规避交易中的风险,防止遇到不必要的纠纷,以免引发不必要的麻烦。
 
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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