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合同成立并具有法律效力双方是否均要执行?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-27 17:38

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  林某诉称:原告与被告林某甲系父子关系。林某乙与曹某系夫妻关系,二人生有子女四人,分别为被告林某甲、林某丙、林某丁及林某戊。被告林某己系林某戊之女,林某戊于2003年4月去世。林某乙于2005年3月5日去世,曹某于2014年12月15日去世。涉诉房屋建筑面积69.78平方米,登记在曹某名下。1998年7月17日,因北京市房改政策,公房承租人可以向房屋管理部门购买所承租的公有住房,林某乙与曹某征求了林某甲、林某丙、林某丁的意见,林某甲、林某丙、林某丁因当时均有住房,且不愿意支付购房款,不愿意购买涉诉房屋,且商定谁购买涉诉房屋谁负责给林某乙、曹某养老送终。原告作为林某乙与曹某的长孙,当时在北京无住房,为日后安居准备,在林某甲、林某丙、林某丁均表示不购买涉诉房屋的情况下,原告拿出4万元通过林某甲交给林某乙、曹某用于购买涉诉房屋。后,原告以曹某名义与北京市某房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。原告陪同林某乙办理了相王手续,购买了涉诉房屋。1999年6月28日,涉诉房屋产权证下发,原告将户籍迁至涉诉房屋内。原告与林某甲对林某乙、曹某尽到了养老送终的义务,两位老人的安葬费、墓地等费用都由原告承担。涉诉房屋为原告全款购买,当时因考虑老人心情才没有过户仍登记在曹某名下。现林某乙与曹某均已去世,原告出资以曹某名义购买的涉诉房屋,是典型的亲人间借名购房行为,曹某与原告之间形成了借名购买合同关系。林某乙、曹某与原告之间以附赡养义务为条件的借名购房合同虽然没有书面形式,但系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合同成立并具有法律效力。故原告诉至法院,请求被告林某甲、林某丙、林某丁、林某己协助原告办理涉诉房屋过户手续,将房屋过户至原告林某名下;本案的诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  林某甲辩称:同意原告的诉讼请求。

 

  林某丙辩称:不同意原告的诉讼请求,答辩意见同被告林某丁。

 

  林某丁辩称:涉诉房屋产权登记在曹某名下,被告林某甲、林某丙、林某丁及林某戊为曹某的合法继承人。林某戊已经去世,原告非曹某的继承人。涉诉房屋的所有权人是曹某,不是原告。曹某的日记中也不认为涉诉房屋是原告所有。原告的起诉状表述不实,从1998年购买涉诉房屋到2014年曹某去世,林某乙、曹某如果愿意,随时可以办理过户,但林某乙、曹某没留遗嘱也没有过户,被告林某丁遵从老人的意见。《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》只说明乙方签约人是曹某,只有曹某享受优惠政策的条件,其他人没有资格购买涉诉房屋。原告称涉诉房屋系原告借曹某的名义购买,但并未出示借名买房的证据。综上,被告林某丁不同意原告的诉讼请求。

 

  林某己辩称:房屋所有权证上登记的涉诉房屋产权人为曹某,不同意原告的诉讼请求。

 

  第三人林某某述称:不同意原告的诉讼请求,意见同被告林某丁。

 

  二、法院查明

 

  原告林某与被告林某甲系父子关系。案外人林某乙与曹某系夫妻关系,二人生有子女四人,分别为被告林某甲、林某丙、林某丁及案外人林某戊。林某戊与案外人杨仲安原系夫妻关系,二人生有一女即被告林某己。林某戊与杨仲安于2001年4月9日离婚。林某戊于2003年4月去世,林某乙于2005年3月5日去世,曹某于2014年12月15日去世。第三人林某某与被告林某丁系母子关系。

 

  涉诉房屋原为曹某承租北京市某房屋土地管理局x房管所的公房。1998年5月6日,曹某交纳购房定金1000元。1998年5月8日,曹某向北京市某房屋土地管理局提交《购买直管公有住宅楼申请书》,申请以标准价购买涉诉房屋。同日,曹某提交《现住房共居人口认定表》,该认定表内容为,购房人曹某,共居人口情况与购买人关系:林某乙,之夫;林某戊,之子;林某,长孙;林某某,外孙;是否同意购房人为产权人一栏,均为同意。后有林某乙、林某戊、林某、林某某签字及盖章。

 

  1998年7月17日,曹某(买房、乙方)与北京市某房屋土地管理局(卖方、甲方)签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。该协议书约定,根据市政府和七区房地产管理局一九九四年出售直管公有住宅楼房方案,甲乙双方就下列房屋的买卖订立本协议,共同遵守。甲方将涉诉房屋,总建筑面积69.78平方米,出售给乙方,房价款34857元整。乙方交纳公共维修基金1465元整。甲方根据上述文件规定,同意乙方享受以下优惠。年工龄折扣率0.9%;已竣工年限21;现住房折扣率3%;甲乙双方在协议书上签字盖章后,乙方将房价款一次付清。付清房价款后次月停租。甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续,按规定交纳各项费用,甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议配套的《单位出售公有住房房价计算表》载明,购房人姓名为曹某。工龄为男方27、女方26,实际房价34857元。同日,曹某以现金方式交纳了涉诉房屋的购房款34857元及公共维修基金1465元。1999年6月28日,曹某取得涉诉房屋所有权。

 

  庭审中,原告称其与曹某虽没有借名买房的书面合同,但存在借名买房的口头合同。涉诉房屋由原告出资购买,原告支付购房款的目的在于购房而非赠与及借贷,证明原告与曹某形成借名买房的合同关系,该合同关系形成于1998年,目前涉诉房屋具备处置条件,故要求四被告协助办理涉诉房屋过户手续,将房屋过户至原告名下。为证明原告与曹某之间存在借名买房的合同关系,原告提供曹某于1998年7月17日的日记,以证明原告出资购买了涉诉房屋。该日记记载:“我和他结婚57年(1941-1998),今才实现王家有自己的财产,买下三间房归己有(某甲和他两个儿子花的钱3万5仟553元,其中定金我出1000元已在买房数内)”。对于曹某的该份日记,被告林某甲表示认可。被告林某丙、林某丁、林某己及第三人林某某对该证据的真实性认可,但不认可证明目的,认为日记的内容无法体现原告出资4万元。原告又提供曹某于2005年1月6日书写的《遗书》及2013年6月签署的“说明”,以证明曹某未将涉诉房屋当成其所有的遗产及涉诉房屋购房款由原告出资,涉诉房屋归原告所有。其中《遗书》内容为:“某甲,我这次手术自己情愿万一有不好你们别难过,生死由命。我主托你,万一不好,一切由你办,坚强些。我一辈子省吃俭用留点积蓄5万元,一切由你支配。……我还有3千给三买地用,别多言。05.1.6日”。“说明”内容为:“2012年11月某甲他们不管我,把我送来养老院,主要是林某在照顾我,经常来看我。涉诉房屋是1998年买的,当时问过他们都不愿买也不愿出钱,某甲说他来买,最后是林某出的钱,当时我和爷爷就跟某甲说好,这房子虽然是写我的名,但这房子既是林某出的钱那就是林某的,他是我们的长子长孙,本也应该如此。房子我们生前由我们居住使用,他也要对我们养老送终,我和他爷爷都是同意的。这些年来,林某做的不错,跑前跑后的照料我们,现在房子已交给了林某,我也放心了。曹某,2013.6.11”。对原告提交的《遗书》和“说明”,被告林某甲均认可。被告林某丙、林某丁、林某己及第三人林某某认可《遗书》的真实性,但认为《遗书》与本案无王。对于“说明”,被告林某丙、林某丁、林某己及第三人林某某均不认可真实性,亦不认可曹某的签名。被告林某丙、林某丁认为2013年6月曹某已经失去书写能力,第三人林某某认为该份“说明”系打印件,不是曹某本人所书,不能反映曹某的真实意思。王于“说明”中,除“曹某”签名外的内容均为打印,原告承认该部分内容系原告打印的,曹某当时写不出来,故原告将该部分内容打印后,由曹某看,其认为是这个意思后本人才签的字。经释明,被告林某丙、林某丁、林某己及第三人林某某不申请对“说明”中“曹某”的签字进行鉴定,也未提供证据证明2013年曹某没有书写能力。

 

  关于曹某在2013年6月是否有行为能力,原告及被告林某甲称,2013年曹某的身体没有问题;被告林某丙称,2013年曹某住进养老院时身体挺好;被告林某丁称,当时曹某能够坐在轮椅上与别人说话;被告林某己称,不清楚当时曹某的身体状况;第三人林某某称,2013年曹某刚住进养老院时身体状况还行,但后来已经意识模糊,连第三人都不认识。对于曹某当时的疾病情况,原告及四被告、第三人均称曹某没有其他疾病,被告林某丁称曹某一只眼睛失明。

 

  为证明曹某曾书写遗嘱,将涉诉房屋遗赠给林某某,被告林某丁出示2008年10月4日《遗嘱》一份。该《遗嘱》载明,涉诉房屋曹某死后归林某某所有。对于该《遗嘱》,原告不认可其真实性,认为《遗嘱》上的签名与原告提供的《遗书》、“说明”等证据上曹某的签名不一致。经释明,原告不申请对该《遗嘱》上“曹某”的签字进行笔迹鉴定,认为《遗嘱》与本案无王。

 

  上述事实,有双方当事人陈述,证明信,死亡证明,离婚证,独生子女证,房屋所有权证,日记,收据,房屋档案等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回原告林某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产的,权利人可以请求返还原物。涉案房屋的所有权人为赵某,其对该房屋即享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,原告称涉诉房屋由其出资购买,原告与曹某之间存在借名买房的口头合同,形成借名买房合同关系,故四被告应协助原告办理涉诉房屋过户手续。根据查明的事实,曹某系涉诉房屋原承租人,后曹某与北京市某房屋土地管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》,购买了涉诉房屋并取得了涉诉房屋的所有权。在曹某购买涉诉房屋提交的材料及曹某签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》当日日记内容中,曹某表达了自己购买涉诉房屋的意思表示,并支付了购房定金1000元。而从该日记中可以看出,被告林某甲及其两个儿子支付了剩余购房款,而非原告独自出资。加上出资并不能必然表明原告与曹某成立借名买房的合同关系。原告出示的2013年6月的“说明”中,除“曹某”签名及日期外,其他内容部分均为原告打印,该“说明”内容也未充分体现涉诉房屋系原告实际购买,单凭此证据不足以证明原告为涉诉房屋的实际产权人。原告提供的其他证据并不足以证明其与曹某之间成立有借名买房的合同关系。故原告要求四被告协助办理涉诉房屋产权过户手续的诉讼请求,依据不足,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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