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如何判断当事人是否履行了借名买房协议的行为?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-14 17:28

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  刘某诉称:诉争房屋原系公房,因张某将离开北京到外地工作,张某的原工作单位欲将诉争房屋收回。因刘某此前一直在诉争房屋中居住,刘某便与张某协商由刘某以张某名义购买诉争房屋,张某同意。因张某与刘某的姑父宋某关系好,张某便委托宋某办理房改手续,1998年5月,宋某带领刘某以张某名义与某房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同,1998年8月,刘某向某房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用张某的工龄,刘某给付了张某8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定,2000年张某出具了房产赠送证明书以便刘某办理房屋过户手续,2003年诉争房屋购买满5年后,张某再次出具委托书委托郭某代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起,刘某一家便在诉争房屋中居住,每年都交纳房租,1998年办理房改手续后,刘某一家在诉争房屋中居住至今,物业费、供暖费等均由刘某及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元,上述费用张某未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在刘某手中,张某并未见过。张某于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题,另,刘某借张某之名购买诉争房屋后,张某及其爱人王某自刘某处收取了很多现金和好处,王某对诉争房屋已由刘某购买一事不可能不知情。后张某仍配合办理诉争房屋的过户手续,故起诉请求:请求判令张某、王某协助刘某办理诉争房屋过户手续,将诉争房屋自张某名下过户至刘某名下;判令张某、王某承担本案诉讼费用。

  原告刘某向本院提交以下证据予以证明:诉争房屋的登记日期为2004年6月4日的房产证原件、1998年8月交纳1998年1月至7月房租的收据原件、1998年8月19日交纳房改购房款47926元的收据原件、1999年6月3日交纳登记工本费20元的收据原件、1998年8月6日交纳测绘费15元的收据原件、1998年8月7日交纳房屋买卖手续费240元的收据原件、1998年8月10日交纳公共维修基金1159.65元的收据原件、2000年8月10日张某出具的房产赠送证明书、2003年1月6日张某出具的授权委托书及相关涉案人员的证言与电话录音。

  2、被告辩称

  张某、王某辩称:不认可刘某所述内容,不同意刘某的诉讼请求,理由如下:一、诉争房屋原是公租房,张某通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用张某的工龄,刘某及其爱人许某与张某并非同一单位职工,不具备购买诉争房屋的资格,双方不可能成立借名买房的关系;二、张某委托宋某办理诉争房屋的房改手续,张某与某房地产管理局签订的房屋出售合同是宋某代张某签订的。合同签订时张某没钱,后来张某通过其亲属分多次将钱给宋某,由宋某将房款交到某房管局。离开北京后,张某将诉争房屋委托给宋某管理,宋某管理房屋时谁实际居住诉争房屋张某并不知情;三、2000年、2003年,张某出具了赠与证明及委托书,但出具原因是刘某因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因刘某不认识张某便通过宋某问张某是否同意出售,张某表示同意,为了帮刘某节省税费,张某出具了赠与证明,但赠与证明并非张某的真实意思表示。赠与证明出具后宋某意外去世,刘某未支付承诺的12万元。2003年,宋某爱人郭某再与张某协商房屋买卖事宜,但刘某仍未付款,故未能办理房屋过户手续。张某并不认识刘某,从未与刘某协商过房屋买卖事宜。综上,张某与刘某不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系,请求驳回刘某的诉讼请求。

  被告张某、王某向本院提交以下证据予以证明:2013年6月19日的补办的房产证、自某区住房和城乡建设委员会(以下简称:某建委)复印的诉争房屋房改时的档案材料。

  二、法院查明

  张某与王某是夫妻关系,张某与宋某是朋友关系,宋某与郭某是夫妻关系,郭某与刘某是姑侄关系,刘某与许某是夫妻关系。宋某已于2000年去世。

  本案诉争房屋坐落于北京市某房屋,原为某房管局的公有住房。1987年11月11日,张某与某房管局签订了房屋租赁契约,约定张某承租坐落于某房屋一套,租期自1987年11月1日起,该租约是张某取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月,张某因离京到四川工作故搬离诉争房屋,张某称其离京时将房屋交由宋某管理,后刘某搬至诉争房屋居住,此后的房租由刘某直接向某房管局交纳。1998年,诉争房屋根据某区相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日,某房管局(甲方)与张某(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同,宋某代张某在合同落款乙方处签名,宋某作为经办人在合同上签名,该合同约定:某房管局将诉争房屋按房改政策出售给张某,张某购买的公有住宅楼房所有权受法律保护,住用满五年后方可按房改政策规定出售,在同等条件下,某房管局有优先购买权,张某按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由某房管局没收其全部非法所得。某房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载:诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元/平方米,实际售价47926元。1998年8月19日,某房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年,某房管局、某财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日,诉争房屋登记在张某名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由刘某保管并向法庭出示,刘某称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用,诉争房屋系其借用张某名义购买。张某认可票据的真实性,但表示房改所需全部费用均由其个人交纳,因其当时不在北京,其委托吕某一次性给付宋某5万元,宋某用该笔钱支付了房改费用,房改全部手续由宋某保管,宋某去世后房改手续为何到刘某手中其并不知情。

  2000年8月10日,张某出具房产赠送证明书一份,内容是:“张某自愿从即日起将坐落於北京市某区某私有房赠与刘某,产权永属刘某所有。特立此据。”该赠送证明书原件由刘某向本院提交,张某对该证据的真实性不持异议。刘某认为该证据可以证明张某同意诉争房屋归刘某所有。对该证据的形成原因,刘某陈述如下:其以张某名义出资购买诉争房屋后与宋某商量希望让张某出具一份书面材料确认诉争房屋归刘某所有,宋某与张某沟通后,张某打印了上述赠送证明书并按了手印给刘某寄到北京,因政策规定诉争房屋房改5年后方可交易并办理过户手续,故刘某无法依据上述赠送证明书将诉争房屋过户至自己名下。张某则称其之所以出具该赠送证明书,是因为宋某与张某联系称刘某希望可以购买诉争房屋,因与宋某是好友,张某勉强同意以12万元出售,刘某认可该价格但要求张某出具一个赠送证明以避税之用,为此张某出具了上述赠送证明书并邮寄回北京,后因刘某未实际支付房款12万元,赠送证明书未发生效力,且张某亦非真心卖房,其后未再提起此事。

  2003年1月6日,张某手写一份委托书,内容是:“主管部门各位领导:我因目前在四川工作,无法抽身回某,特委托郭某同志全权代表我来贵处办理房屋过户各项手续事宜。望大力协助。”上述委托书原件由刘某向本院提交,刘某提交该证据以证明宋某去世后,张某又委托宋某妻子郭某与刘某办理诉争房屋的过户手续。对该证据的形成原因,刘某陈述如下:2003年,诉争房屋房改已满五年,根据政策可以上市交易,其咨询他人后得知单凭2000年张某出具的赠送证明无法办理过户手续,办理过户需要张某出具授权委托书或其本人到场,为此,刘某再与张某协商,张某同意委托郭某代为办理并出具该委托书,后张某将委托书邮寄给刘某,但刘某拿着该授权委托书与郭某到某区建委办理过户手续时,被告知张某本人必须到场且需提交张某和王某的结婚证,为此其又与张某联系,但张某拒绝到场亦不同意提供结婚证,最终,刘某未能办理过户手续。张某则称:2000年宋某去世,2003年郭某与张某电话联系称刘某还是想购买诉争房屋,其碍于与宋某的关系同意卖房,售价仍是12万元,为此张某出具了授权委托书,但因张某并不是真心想卖房且尚未收到房款,故张某特意未将王某的身份证及结婚证提供给刘某,后因刘某又未支付购房款,其与刘某的买卖意向未达成,刘某也未能根据委托书办理过户,其后再未再与刘某提及卖房一事。

  2013年6月19日,张某以诉争房屋的房产证遗失为由补办新证,新房产证记载诉争房屋的房屋所有权人是张某、共有情况是单独所有、房屋性质是房改房(标准价)。补办新证的原因,张某陈述如下:张某离京时曾与宋某表示房改后其同意刘某在诉争房屋内居住十五年,十五年后其会收回房屋,2013年张某之子张某乙到北京后却发现刘某将诉争房屋出租营利,为此其将房产证挂失。

  2015年6月4日,本院向张某本人进行了询问,张某作出如下陈述:1990年10月,张某本人离京时将诉争房屋及室内家具委托给宋某管理,宋某问张某房子怎么办,张某告诉宋某愿意让谁住就让谁住,后刘某入住诉争房屋并交纳了租金。大概1997年、1998年,宋某电话告知了张某诉争房屋可房改,费用五万元。因宋某系张某最好的朋友其便委托宋某办理房改事宜。张某的弟弟张某丙一家在北京,张某与张某丙也存在生意往来,张某给张某丙打电话让张某丙给宋某送五万元,后张某丙带着其子张某丁开车到某将现金五万元送到宋某办公室交给了宋某,张某听说张某丁当时未上楼,在楼下等着张某丙。宋某收到钱后电话告知了张某。后宋某用该笔钱支付了房改费用,办理了房改手续。另,张某称其从未与刘某直接协商过房屋买卖事宜,其曾与宋某说过可以让刘某使用15年房屋,15年后便会将诉争房屋收回,现15年已经满了,张某的户口还在诉争房屋内,张某要求收回房屋。

  庭审中,刘某提交证人证言两份,证明刘某曾于1997、1998年向证人吴某、郑某借款以给付借张某之名购买诉争房屋的补偿款8000元,两位证人称亲眼见证刘某将8000元给付张某。张某对上述证人证言的真实性不予认可,理由是上述证言仅能证明刘某借款的事实,吴某陈述其并未见证刘某将钱给付张某的过程,郑某虽称其见证刘某将钱给付一男性,但并不知该男性是谁。另,张某指出刘某在原审案件中提交上述证人证言是为了证明刘某为给付张某购房款而借款,而在本案审理过程中,刘某称其借款是给了给付张某借名买房的补偿款,刘某提交上述证据的证明目前后矛盾,故上述证据不应被采信。郭某作为刘某的证人出庭作证,证明刘某购买了诉争房屋。但经询问,郭某称宋某与张某是要好朋友,但其本人与张某并不熟悉,亦未参与办理诉争房屋的买卖事宜,对于张某出具的赠送证明并不知情,其虽知道有授权委托书一事,但该授权委托书是许某出示给其本人的,其本人并未按照授权委托书的内容去办理过相关手续,但其愿意配合刘某去办理。张某以郭某与刘某存在亲属关系为由对郭某的证言不予认可。刘某提交了许某与张某的通话录音,证明张某认可刘某支付了房改费用,亦认可双方存在借名买房的关系。张某认可录音中是其本人的声音,但认为录音内容不完整,断章取义,证据来源不合法,且不认可刘某的证明目的。

  庭审中,张某丁作为张某的证人出庭接受询问时称张某与其为叔侄关系,1998年,张某委托其父亲张某丙给宋某五万元用于交纳购买诉争房屋的购房款,张某丁跟随父亲张某丙到宋某工作的地方将五万元现金交给了宋某,当时张某、张某丙及张某丁均未要求宋某出具收据,对于该5万元的资金来源,张某丁称是其父亲张某丙办理的,其仅是跟随张某丙将钱交给宋某,其他的不知情,张某丙现已去世。刘某对张某丁的证言不予认可,刘某称张某丁的证言明显与常理不符,且就同一事实证人证言与当事人陈述的内容相互矛盾。

  本案审理过程中,刘某向本院提交书面申请一份,刘某在该申请中表示基于其与张某的关系,为减少双方诉累,愿意补偿张某25万元。

  另查明:截止到本案法庭辩论终结时,刘某实际占用诉争房屋,并交纳了自1998年起至今的供暖费。

  三、法院判决

  被告张某、王某协助原告刘某办理房屋过户手续,将坐落于北京市某区的涉诉房屋自被告张某名下过户至原告刘某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的,借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中,刘某主张借名买房关系成立的理由有三:一是刘某实际支付了房改全部费用;二是刘某长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是张某曾两次出具书面材料表明其同意协助刘某办理诉争房屋的过户手续。对刘某的上述意见,根据双方当事人提交的证据,结合张某的答辩意见,可以认为,刘某提交的证据可以证明借名买房关系成立,理由是:一、张某离京后诉争房屋房改前,刘某占用诉争房屋并向某房管局交纳租金,刘某与张某就诉争房屋实际形成的是借用关系。在刘某借用诉争房屋8年后,诉争房屋房改,而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由刘某向法院提交,根据一般生活经验,刘某持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用,除非张某有充分证据证明刘某以不当方式取得上述证据,但张某未提交相关证据,宋某虽是诉争房屋房改的经手人,但作为证明诉争房屋归属的重要凭证,根据一般生活经验,如果张某实际支付了房改费用,张某应当向宋某索要交费票据,特别是宋某去世后其应当收回由己保管,而事实上房改全部票据均由刘某持有,故张某关于刘某通过宋某取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明张某支付了房改费用,张某丁作为张某的证人出庭作证,但法院向张某本人核实本案情况时,张某称张某丁并未跟随张某丙上楼与宋某交接钱款,而张某丁则陈述称其见证了张某丙与宋某交接钱款的过程,二人陈述明显不一致,且张某丁能够记得清楚事情发生哪一年,却记不清楚送钱的具体地址,结合张某丁与张某的关系,应当对张某丁的证言不予采信。即使张某丁证言真实,仅凭该证言亦不足以证实张某实际缴纳了购房费用。综上,可以确认刘某支付了房改的全部费用。关于刘某称其除支付房改费用外还另向张某支付8000元一节,可以认为刘某提交的吴某、郑某的证言不足以证明这一事项,故刘某的上述意见,不予采信。二、刘某占用诉争房屋的25年中,张某在明知刘某占用诉争房屋的情况下未向刘某主张过任何权利,特别是宋某去世后刘某长期占有使用诉争房屋,而根据张某之陈述,其与刘某并不相识更无交往,作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方,刘某长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证刘某占有诉争房屋具有合法依据。三、张某于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料,其中2000年的赠与协议中张某明确表示同意将涉案房屋过户至刘某名下,而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人,张某应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果,张某作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利刘某实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符,张某三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为,恰可佐证张某有将涉案所有权转移登记至刘某名下的意思表示,虽然上述书面材料因欠缺张某配合未能产生产权变动的效力,但张某出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上,双方当事人虽未有书面借名买房协议,但刘某长期在诉争房屋中居住,持有房改所有费用票据及合同的情况下,且能够提供张某出具的记载有产权变动意思的书面材料,可以认为刘某提供的证据相互印证形成了完整的证据链条,可以证明刘某以张某名义购买诉争房屋,双方存在借名买房合同关系,现诉争房屋已经具备过户条件,张某、王某作为诉争房屋的共有权人,应当协助刘某办理房屋过户手续,张某关于王某对借名买房事宜不知情的意见,应当不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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