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借名买房纠纷,实际出资人怎样将房屋过户到自己名下?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-13 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2013年4月,张某1诉称:我与张某2系姐妹关系。朱某与张某2系夫妻关系。1986年7月,我承租了6号房屋,户口亦迁入此地。1992年,我参加房改售房,于同年3月30日出资购买了该房。由于当时的优惠政策,我在购房时使用了朱某的工龄,并以朱某的名义购买了该房屋,房屋所有权登记在朱某名下,但我始终在此居住。现请求法院确认房屋归我所有,要求朱某、张某2配合我办理房屋所有权过户手续,本案的诉讼费由朱某、张某2承担。

  2、被告辩称

  朱某辩称:房屋原由我承租,后我参加房改售房,出资购买了该房。张某1于1992年自外地来京,因无处居住,故我让其在此借住。现张某1提交的证据无法证明其与该房存在租赁及购买关系。2000年,张某1购买了绿景园的住房后即搬出居住。此外,张某1的诉讼请求已经超过诉讼时效。我不同意张某1的诉讼请求。

  张某2辩称:张某1所述属实。房改售房时,我认为购房人工龄长可便宜购房,故使用朱某的工龄购买了诉争房屋。房屋买卖的手续均由我与父亲刘丕竞办理,朱某没有参与。诉争房屋应归张某1所有,我同意张某1的诉讼请求。

  二、法院查明

  张某2与张某1系姐妹关系。朱某与张某2系夫妻关系,朱某2系二人之女。

  1992年3月30日,朱某与器件三厂签订《房屋买卖契约》,约定:朱某购买房屋,房价款为10867.42元;双方议定朱某一次性付清购房款,器件三厂对朱某按应收房款减20%给予优惠,朱某于1992年3月16日付人民币8693.93元整。该契约“买方(乙方)”签字处盖有朱某的人名章。1992年12月8日,诉争房屋所有权登记至朱某名下。

  2010年10月15日,朱某与朱某2签订《存量房屋买卖合同》,约定朱某将诉争房屋售与朱某2。此后,朱某2取得了房屋所有权。

  2011年3月28日,张某2将朱某、朱某2诉至原审法院,要求确认朱某与朱某2于2010年10月15日签订的《存量房屋买卖合同》无效。原审法院经审理于2011年9月19日判决认定:房屋虽登记在朱某一人名下,但该房屋系朱某与张某2结婚后取得的产权,朱某没有证据证明该房产为其一人所有,故该房产应为张某2与朱某共同共有。现朱某未经张某2同意,擅自将房屋出售给贾忆伟,属于无权处分。而张某2对二人签订的合同不予追认,且合同约定的房屋出售价格明显低于市场价格,故朱某与朱某2签订的《存量房屋买卖合同》应为无效合同。据此判决支持了张某2的诉讼请求。判决后,朱某不服,提起上诉。二审审理中,因朱某经传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院于2012年2月28日裁定该案按撤回上诉处理,双方均按原审判决执行。

  2012年9月4日,朱某将朱某2诉至原审法院,要求朱某2返还房屋,并将房屋所有权恢复登记至朱某名下。该案审理中,朱某与朱某2达成调解,朱某2同意将房屋所有权转移登记至朱某名下,相关费用由朱某负担,朱某放弃其他诉讼请求。

  2012年11月2日,北京市住房和城乡建设委员会发布《证书作废公告》(东城区),声明诉争房屋所有权已登记在朱某名下,原朱某2名下的房屋所有权证作废。

  2013年3月12日,朱某将张某2诉至原审法院,要求解除双方间的婚姻关系及分割包含本案房屋在内的夫妻共同财产。该案现正在审理中。

  诉讼中,张某1出示了《房屋买卖契约》和购房款发票原件,并称:房屋系其借用朱某的名义购买的,购房款均由其支付,购房手续系其父亲刘丕竞及姐姐张某2所办,购房合同、购房款收据一直由其持有,房产证原件原一直由其持有,2010年朱某称为了出国提供担保将房产证原件拿走后一直未予归还,故现房产证原件在朱某手中。朱某则称:其与张某1之间并不存在借名买房的关系,房屋系其出资购买的;购房合同及购房款发票原由其妻张某2保管。张某2对张某1所述均予以认可。

  关于房屋的来源,双方均认可房屋系用4号房屋(以下简称204号房屋)及3单元4号(以下简称304号房屋)房屋与他人交换所得。原审审理中,张某1曾称换房前204号房屋由其承租,304号房屋由朱某承租,换房后,诉争房屋由其承租,后又改称304号房屋由其承租,后又再次改称304号房屋由张某2承租。朱某则称上述3处房屋均由其承租。二审审理中,张某1称204号房屋原由其姐夫郭振东承租,后变更为由其承租,304号房屋系张某2单位分配给张某2的,并由张某2承租,是为了解决父母的居住问题。朱某则称204号房屋一直由郭振东承租,304号房屋是张某2单位所分,但承租人是朱某。

  另查,房屋原由张某1及其父母居住使用,现由张某1的哥哥刘京华一家居住使用。张某1的户籍于1986年3月28日迁入204号房屋,又于1986年7月2日迁入房屋。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回张某1的全部诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  根据本案现已查明的事实,房屋的《房屋买卖契约》及相关购房手续中载明的购房人均为朱某,房屋所有权亦登记在朱某名下,现张某1主张该房屋系其借用朱某的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明房屋系其出资所购及其与朱某之间存在借名买房之约定,朱某对此亦不予认可,且人民法院生效判决已确认该房屋应为朱某与张某2的夫妻共同财产,故张某1以其与朱某之间存在借名买房协议为由要求确认房屋归其所有及办理过户手续的诉讼请求,依据不足,法院难以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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