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父母借用子女名义买房时房子所属权到底归谁

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-29 17:14

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  陈某玲、陈某林、陈某卫诉称:陈某祥与张某秀夫妇共有四个子女,即陈某玲、陈某林、陈某卫、陈某红,陈某红单位分配给陈某红位于北京市海淀区房屋一套,2003年6月3日单位将上述房屋以376353元出售给陈某红,陈某红将房屋转让给父母陈某祥和张某秀,由父母出资39万元购买,房屋归陈某祥与张某秀所有。陈某祥2015年7月8日去世,张某秀于2016年7月18日去世,现请求法院判令陈某红继续履行与父母之间的房屋买卖,并协助办理过户手续。

  2、被告辩称

  陈某红辩称:北京市海淀区××号房屋不存在借名买房情况,房屋所有权人为陈某红。陈某红单方签字的转让书并非陈某红本人签字,即使该转让书被认定为真实的,也不属于房屋买卖合同,陈某红与父母从未签订过任何房屋买卖合同。现房屋尚未办理产权登记,陈某红作为实际付款人仍未取得产权证,不具备转让第三人的条件,且该房屋系夫妻共同财产,陈某红之夫并不知情,因此转让书无效。

  3、第三人陈述

  第三人江某陵虽未到庭参加诉讼,但向法院提交了书面意见,江某陵称北京市海淀区涉事房屋是江某陵与陈某红共同出资购买的房产,陈某红与其父母对该房屋有任何口头或书面承诺,都是在我不知情的情况下进行的,陈某红无权把夫妻共同财产给任何人。陈某红父母从来没有与陈某红签订过房屋买卖合同,陈某玲、陈某林、陈某卫提交的转让书上签字根本不是陈某红所签,陈某红父母也没有在上面签字,他们从来没有向任何人透露过要购买涉事房屋的意思表示。即使法院根据笔迹鉴定意见,认定签字是陈某红所签,但转让书的内容显示陈某红没有购买涉事房屋的陈述,明显与事实相违背。陈某红父母向我们借款39万元的事情我是知道的,当时的情况是姐夫张天也是书店的职工,他们没有钱购买单位集资房,所以把房子转让给陈某红父母购买,是我与陈某红出的这套房的购房款,因此陈某红父母与我们形成了债权债务关系。因我本人患有鼻咽癌,正在进行放化疗治疗之中,无法到庭陈述我的意见,因此向法庭提交书面意见。

  二、法院查明

  陈某祥与张某秀二人婚后生育四个子女,分别为长女陈某玲、长子陈某林、次女陈某红、次子陈某卫。2015年7月,陈某祥去世。2016年7月,张某秀去世。

  陈某红系北京市新华书店职工。位于本市海淀区涉事房屋(以下简称涉案房屋)系2003年6月北京市新华书店分配给陈某红的住房,陈某红于2002年支付了首付款20万元,于2003年补交房款189 565.36元。2003年8月,房屋交付使用,陈某祥与张某秀自房屋交付之日起居住在涉事房屋中直至去世。另查,现该房屋尚未取得房屋所有权登记。

  陈某林、陈某玲、陈某卫曾于2016年12月8日将陈某红诉至本院,要求判令位于北京市海淀区涉事房屋(以下简称涉事房屋)归陈某卫继承所有;并由陈某红协助办理涉事房屋过户手续,将该房屋过户至陈某卫名下。本院于2017年9月29日作出民事判决,判决位于北京市海淀区涉事房屋上的所有权益归原告陈某卫继承所有,因该房屋尚未办理产权登记,故驳回陈某林、陈某玲、陈某卫主张陈某红配合办理涉事房屋过户手续之诉请。陈某红不服判决上诉至北京市第一中级人民法院,北京市第一中级人民法院于2017年12月18日作出民事裁定,裁定:撤销本院该民事判决;发回本院重审。案件发回重审后,陈某林、陈某玲、陈某卫申请撤诉,本院准许其撤诉申请。

  本案审理中,陈某林、陈某玲、陈某卫主张陈某红已将涉事房屋转让给陈某祥与张某秀,且该房屋购房款也是由陈某祥与张某秀支付,双方形成房屋买卖合同关系,要求陈某红继续履行合同,因陈某祥、张某秀立下遗嘱将涉案房屋由陈某卫继承,故要求陈某红协助将房屋过户至陈某卫名下。为此,陈某林、陈某玲、陈某卫向本院提交了有陈某红本人签字的落款日期为2003年8月23日的转让书一份,内容为:“新华书店分我三居室一套,我没买。转让我父母陈某祥与张某秀花钱买下来了…我为了父母愿意把这三居室转让他们买,叫他们住,产权也归我父母的。买房子的钱是我母亲的。房子没过户名字也没改……二老去世后由我弟弟陈某卫继承。我同意,我自愿放弃父母房屋的继承权。”陈某林、陈某玲、陈某卫另向本院提交了有陈某红、陈某林、陈某玲本人签字的落款日期为2003年8月22日的书面材料一份,内容为:“2003年新华书店分给陈某红三居室一套,为了她父母陈某红没有买这房子。陈某红转让她父母陈某祥、张某秀花钱买了,我们唯一的财产就是这三居室房子……陈某祥、张某秀死后,由我二儿子陈某卫来继承这三居室,我们只给陈某卫一个人……你们三个也别和他争,这三居室叫他住吧,产权也归他。陈某玲、陈某林、陈某红你们就放弃继承吧……这三居室房子归陈某卫所有,你们三个同意放弃父母的三居室房子的继承权。签名生效。”

  本院在审理该民事案件过程中,陈某林、陈某玲、陈某卫曾向法院提交上述转让书及书面材料,陈某红对转让书及书面材料上的签名真实性不予认可,经陈某红申请,本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心对上述文件中陈某红的签名进行鉴定,鉴定机构出具的鉴定意见显示2003年8月23日的转让书及2003年8月22日的书面文件上陈某红的签名字迹与样本上陈某红的签名字迹为同一人所书写。本案审理中,陈某红仍对上述转让书及书面材料不予认可,主张上述文件中的签名并非其本人签字,但并未向本院提交相应反证。

  就涉事房屋购房款支付一节,陈某林、陈某玲、陈某卫主张实际出资人为陈某祥与张某秀,并以三张收据为据。其中2003年8月6日的收据载明:今收到张某秀买房欠陈某红款39万。第一次还借款9万元。收款人陈某红,交款人张某秀。2004年10月24日收据载明:今收到张某秀付陈某红买明光村房屋转让款10万元,还陈某红19万元,还欠20万元。2006年1月20日还20全还清。收款人陈某红,经手人张某秀。2006年1月20日收据载明:陈某卫还陈某红房屋转让费20万,房屋转让费,分期39万全部还清陈某红,收款人陈某红,经手人张某秀。陈某红对2003年8月6日的收据真实性予以认可,其主张收据中载明的欠其39万元是其姐姐陈某玲姐夫张天购买1809号房屋的购房款,因姐夫张天也是北京市新华书店职工,并非本案争议的涉事房屋。陈某红另主张2003年8月6日的还款9万元并未真正支付,其将该9万元用于涉事房屋装修以供父母居住使用。陈某红对另两份收据真实性不予认可,主张上面签字并非其本人所签。本院在审理该民事案件过程中,陈某红亦对该两份收据真实性不予认可,本院在审理上述案件过程中,经陈某红申请,本院委托司法鉴定中心(以下简称鉴定机构)对上述文件中陈某红的签名进行鉴定,鉴定机构出具的鉴定意见显示2004年10月24日的收据及2006年1月20日的收据上陈某红的签名字迹与样本上陈某红的签名字迹为同一人所书写。本案中,陈某红仍坚持上述抗辩意见,但未能就其主张向本院提交相应证据佐证。

  三、法院判决

  驳回原告陈某玲、陈某林、陈某卫全部诉讼请求。

  案件受理费人民币7150元,由原告陈某玲、陈某林、陈某卫负担,已交纳。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  位于本市海淀区学院南路涉事房屋系2003年6月北京市新华书店分配给陈某红的住房,现陈某玲、陈某卫、陈某林主张陈某红已将涉案房屋转让给父母陈某祥、张某秀,且父母分三次向陈某红支付了全部购房款,故本案要求陈某红继续履行转让协议,协助办理房屋过户手续。陈某红主张涉案房屋系新华书店分配给其个人,并由其个人出资购买的房屋,从未将房屋转让给父母,故应属其个人财产。本案争议焦点为:1、转让行为是否成立、有效;2、涉案房屋的权属。

  首先,关于房屋转让行为是否成立。陈某玲、陈某卫、陈某林就其主张向法院提交了有陈某红本人签字的落款日期为2003年8月23日的转让书,虽陈某红对该转让书真实性不予认可,但经过鉴定上述文件中陈某红的签字确为其本人所书写,且陈某红并未就其主张提交相应反证,故应对其抗辩意见不予采信,陈某红将涉案房屋转让其父母陈某祥、张某秀的转让行为成立。

  其次,关于房屋转让是否有效。陈某红将涉案房屋转让给父母陈某祥、张某秀,父母向陈某红支付了购房款,陈某红虽对购房款收据真实性及证明目的不予认可,但亦未能向法院提交相应反证,故对其抗辩意见应不予采信。陈某祥、张某秀支付了购房款并实际居住在涉案房屋,《转让书》虽无陈某祥、张某秀签字,但根据现有证据可以证明陈某红与父母之间存在真实的转让行为,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效协议。陈某红取得并转让涉案房屋系其与江某陵婚姻关系存续期间,现江某陵表示涉案房屋为夫妻共同财产,即使陈某红将房屋转让,但未经过配偶同意则转让协议无效。出卖人对标的物有无完整处分权不影响房屋买卖合同的效力,因此江某陵以未经配偶同意擅自处分夫妻共同财产为由认为合同无效的意见,应不予采信。

  现陈某祥、张某秀已向陈某红支付了全部购房款,陈某红在《转让书》中亦表示涉案房屋由父母购买、产权归父母所有,应认定涉案房屋归陈某祥、张某秀所有,属陈某祥、张某秀遗产。现陈某玲、陈某林、陈某卫要求按照父母遗嘱内容将房屋过户至陈某卫名下,考虑到双方对于遗产继承尚存有分歧,继承与本案不是同一法律关系,本案不宜直接进行处理,双方可在继承法律关系内另行解决,且该房屋尚未办理产权登记,故陈某玲、陈某林、陈某卫要求陈某红协助办理过户手续之诉请,缺乏事实及法律依据,应不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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