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借名购买公房发生纠纷诉至法院——北京房产律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-27 17:39

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告侯先生起诉称:本案诉争房屋原系公房,因贺先生将离开甲市到外地工作,贺先生的原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住,我便与贺先生协商由我以贺先生名义购买诉争房屋,贺先生同意。因贺先生与我的姑父马先生关系不错,贺先生便委托马先生办理房改手续,1998年5月,马先生带领我以贺先生名义与乙县房地产管理局签订了公有住宅楼房出售合同,1998年8月,我向乙县房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。因购买诉争房屋需要使用贺先生的工龄,我给付了贺先生8000元补偿款。因双方存在借名买房这一约定,2000年贺先生出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续,2003年诉争房屋购买满5年后,贺先生再次出具委托书委托侯女士代表其办理诉争房屋的过户手续。自1995年起,我一家便在诉争房屋中居住,每年都交纳房租,1998年办理房改手续后,我一家在诉争房屋中居住至今,物业费、供暖费等均由我及家人交纳。诉争房屋房改一共花费了五万余元,上述费用贺先生未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在我手中,贺先生并未见过。贺先生于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题,另,我借贺先生之名购买诉争房屋后,贺先生及其爱人殷女士从我这里收取了很多现金和好处,殷女士对诉争房屋已由我购买一事不可能不知情。后贺先生仍配合办理诉争房屋的过户手续,无奈之下只能请求法院判令:判令贺先生、殷女士协助我办理诉争房屋过户手续,将诉争房屋自贺先生名下过户至我名下;判令贺先生、殷女士承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告贺先生、殷女士答辩称:不认可侯先生所述内容,不同意侯先生的诉讼请求.1、诉争房屋原是公租房,贺先生通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用贺先生的工龄,侯先生及其爱人钱女士与贺先生并非同一单位职工,不具备购买诉争房屋的资格,双方不可能成立借名买房的关系;2、贺先生委托马先生办理诉争房屋的房改手续,贺先生与乙县房地产管理局(下称乙县房管局)签订的房屋出售合同是马先生代贺先生签订的。合同签订时贺先生没钱,后来贺先生通过其亲属分多次将钱给马先生,由马先生将房款交到乙县房管局。离开甲市后,贺先生将诉争房屋委托给马先生管理,马先生管理房屋时谁实际居住诉争房屋贺先生并不知情;3、2000年、2003年,贺先生出具了赠与证明及委托书,但出具原因是侯先生因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因侯先生不认识贺先生便通过马先生问贺先生是否同意出售,贺先生表示同意,为了帮侯先生节省税费,贺先生出具了赠与证明,但赠与证明并非贺先生的真实意思表示。赠与证明出具后马先生意外去世,侯先生未支付承诺的12万元。2003年,马先生爱人侯女士再与贺先生协商房屋买卖事宜,但侯先生仍未付款,故未能办理房屋过户手续。贺先生并不认识侯先生,从未与侯先生协商过房屋买卖事宜。综上,贺先生与侯先生不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系,请求驳回侯先生的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:贺先生与殷女士系夫妻关系,贺先生与马先生系朋友关系,马先生与侯女士系夫妻关系,侯女士与侯先生系姑侄关系,侯先生与钱女士系夫妻关系。马先生已于2000年去世。

  本案诉争房屋原为乙县房管局的公有住房。1987年11月11日,贺先生与乙县房管局签订了房屋租赁契约,约定贺先生承租诉争房屋一套,月租金5.29元,租期自1987年11月1日起,该租约是贺先生取得承租房屋使用权的凭证。1990年10月,贺先生因离开甲市到外地工作故搬离诉争房屋,贺先生称其离开甲市时将房屋交由马先生管理,后侯先生搬至诉争房屋居住,此后的房租由侯先生直接向乙县房管局交纳。1998年,诉争房屋根据乙县相关政策可以购买方式进行房改。1998年5月26日,乙县房管局(甲方)与贺先生(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同,马先生代贺先生在合同落款乙方处签名,马先生作为经办人在合同上签名,该合同约定:乙县房管局将诉争房屋按房改政策出售给贺先生,贺先生购买的公有住宅楼房所有权受法律保护,住用满五年后方可按房改政策规定出售,在同等条件下,乙县房管局有优先购买权,贺先生按房改政策购买的公有住宅楼房住用不满五年擅自出售、出租后变相出售、出租的由乙县房管局没收其全部非法所得。乙县房管局出具的《单位出售公有住房房价计算表》记载:诉争房屋建筑面积52.88平方米、阳台面积3.77平方米、各项优惠无、标准价846元/平方米,实际售价47926元。1998年8月19日,乙县房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1998年8月至1999年,乙县房管局、乙县财政局先后收取了诉争房屋的登记费、测绘费、房产买卖手续费、公共维修基金等各项费用。1999年5月7日,诉争房屋登记在贺先生名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由侯先生保管并向法庭出示,侯先生称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用,诉争房屋系其借用贺先生名义购买。贺先生认可票据的真实性,但表示房改所需全部费用均由其个人交纳,因其当时不在甲市,其委托马某甲、马某乙一次性给付马先生5万元,马先生用该笔钱支付了房改费用,房改全部手续由马先生保管,马先生去世后房改手续为何到侯先生手中其并不知情。

  另查明,截止到原审法庭辩论终结时,侯先生实际占用诉争房屋,并交纳了自1998年起至今的供暖费。

  四、法院判决

  法院经审理后作出判决:贺先生、殷女士协助侯先生办理房屋过户手续,将诉争房屋自贺先生名下过户至侯先生名下。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权分析认为:借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同关系。主张借名买卖关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任,如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度盖然性的证明标准,则举证不能的不利后果需借名人自行承担;若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的,借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案中,侯先生主张借名买房关系成立的理由有三:一是侯先生实际支付了房改全部费用;二是侯先生长期在诉争房屋中居住并支付了居住期间因房屋产生的供暖费等费用;三是贺先生曾两次出具书面材料表明其同意协助侯先生办理诉争房屋的过户手续。针对对侯先生的上述意见,根据双方当事人提交的证据,结合贺先生的答辩意见,靳律师认为,侯先生提交的证据可以证明借名买房关系成立,因为,1、贺先生离开甲市后诉争房屋房改前,侯先生占用诉争房屋并向乙县房管局交纳租金,侯先生与贺先生就诉争房屋实际形成的是借用关系。在侯先生借用诉争房屋8年后,诉争房屋房改,而房改的公有住房买卖合同、房款及其他所有与购房相关的票据原件全部由侯先生向法院提交,根据一般生活经验,侯先生持有房改全部手续及费用票据可以证明其实际交纳了房改费用,除非贺先生有充分证据证明侯先生以不当方式取得上述证据,但贺先生未提交相关证据,马先生虽是诉争房屋房改的经手人,但作为证明诉争房屋归属的重要凭证,根据一般生活经验,如果贺先生实际支付了房改费用,贺先生应当向马先生索要交费票据,特别是马先生去世后其应当收回由己保管,而事实上房改全部票据均由侯先生持有,故贺先生关于侯先生通过马先生取得上述证据原件的意见亦与常理不符。为证明贺先生支付了房改费用,马某乙作为贺先生的证人出庭作证,但法院向贺先生本人核实本案情况时,贺先生称马某乙并未跟随马某甲上楼与马先生交接钱款,而马某乙则陈述称其见证了马某甲与马先生交接钱款的过程,二人陈述明显不一致,且马某乙能够记得清楚事情发生哪一年,却记不清楚送钱的具体地址,结合马某乙与贺先生的关系,故对马某乙的证言不予采信。即使马某乙证言真实,仅凭该证言亦不足以证实贺先生实际缴纳了购房费用。综上,法院确认侯先生支付了房改的全部费用。关于侯先生称其除支付房改费用外还另向贺先生支付8000元一节,靳律师认为侯先生提交的证言不足以证明这一事项,故侯先生的上述意见,不予采信。2、侯先生占用诉争房屋的25年中,贺先生在明知侯先生占用诉争房屋的情况下未向侯先生主张过任何权利,特别是马先生去世后侯先生长期占有使用诉争房屋,而根据贺先生的陈述,其与侯先生并不相识更无交往,作为与诉争房屋的登记权利人无特殊关系的一方,侯先生长期不受干扰的占有使用诉争房屋的情形可以佐证侯先生占有诉争房屋具有合法依据。3、贺先生于2000年、2003年两次出具包含了产权变动意思表示的书面材料,其中2000年的赠与协议中贺先生明确表示同意将涉案房屋过户至侯先生名下,而2003年的委托书亦对办理诉争房屋过户事宜的内容有清晰地记载。作为完全民事行为能力人,贺先生应当清楚地知道其出具上述两份书面材料可能产生的法律后果,贺先生作出的诉争房屋买卖事宜磋商过程中为了便利侯先生实现买受人权利便出具上述两份书面材料的解释明显与常理不符,贺先生三年内两次出具包含产权变动意思的书面材料的行为,恰可佐证贺先生有将涉案所有权转移登记至侯先生名下的意思表示,虽然上述书面材料因欠缺贺先生配合未能产生产权变动的效力,但贺先生出具上述材料可以证明双方存在借名登记这一约定。综上,双方当事人虽未有书面借名买房协议,但侯先生长期在诉争房屋中居住,持有房改所有费用票据及合同的情况下,且能够提供贺先生出具的记载有产权变动意思的书面材料,靳律师认为侯先生提供的证据相互印证形成了完整的证据链条,可以证明侯先生以贺先生名义购买诉争房屋,双方存在借名买房合同关系,现诉争房屋已经具备过户条件,贺先生、殷女士作为诉争房屋的共有权人,应当协助侯先生办理房屋过户手续,贺先生关于殷女士对借名买房事宜不知情的意见,不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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