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实际使用及缴纳相关物业费用可辅助认定借名买房

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-12 18:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  1、原告尚某诉称:2009年3月,双方口头约定,孟某将购房指标转让给我由我购买大兴七号房屋,所有购房款项及装修款由我出资,房屋交付后由我居住使用,待房产证下来后再过户至我名下。2009年4月开始,我应孟某的要求向其丈夫高某账户汇款支付购房款。2010年2月,孟某以其名义签订购房协议,购买大兴七号房屋。2011年1月,诉争房屋竣工交付,我入住涉案房屋至今,房屋物业费、供暖费、水电燃气费等均由我缴纳。诉至法院:请求被告协助原告将大兴七号房屋变更过户至原告名下。

  二、被告辩称

  被告孟某辩称:原告所谓买卖合同纠纷事实不存在,涉案房屋是我的积蓄和工作年限合法取得的,应受到法律的保护。

  第三人高某述称:原告听说大兴七号房屋这有指标房,和我商量,看能不能帮他买一套房。但是我没有指标,就没有帮他买成,但原告给我打了钱,房没有买成,钱也没有退。我和孟某于1982年结婚,于2006年2月离婚,涉案房屋是孟某于2009年购买的,与我无关,房屋是孟某的,我无权处置涉案房屋。

  三、审理查明

  法院经审理查明:2016年3月,孟某取得不动产权证书,产权性质为按经济适用住房管理。

  2009年至2011年初,尚某分多次通过银行转账等形式付款于高某,对于该款项的去向,高某孟某称是双方借贷。

  庭审中,尚某称曾与孟某就出资及使用等达成口头协议。对此,在2016年6月原审开庭时,孟某认为当时虽知道借名买房的事,但不知道是为尚某购房,且钱款均打至高某处,当时自己与高某处于离婚状态。

  另查,孟某与高某于2006年2月离婚,于2015年11月复婚。

  孟某就本案相关事实曾于2016年2月向法院起诉尚某,以双方的房屋买卖合同无效为由请求尚某返还房屋。庭审中陈述了借名买房的事实情况,该案孟某后撤诉。对该案卷宗材料,孟某称:该案起诉确实是我的意思,但起诉书授权委托书上非本人签字。

  庭审中,对于诉争房屋的实际居住使用人情况,诉争房屋同楼层住户杨洋出庭作证,称原告在此房屋居住使用。阎丽作为证人出庭作证称:2011年交房开始参与了原被告交房事宜。被告陈述说过原告出资购买该房屋。对于上述证人证言,尚某均认可,孟某、高某均不认可。

  上述事实,有双方当事人陈述、《购房协议书》、银行存款凭条、录音录像光盘及文字整理稿、庭审笔录等证据材料在案佐证。

  四、法院判决

  北京市大兴区人民法院依法作出如下判决:

  1、被告孟某于本判决生效后十日内到房地产行政主管部门协助原告尚某办理七号房屋的过户手续,将该房屋过户登记至原告尚某名下;

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案争议焦点问题如下:

  本案争议的主要问题是尚某与孟某之间是否存在借名买房的事实合同关系,尚某是否系诉争房屋的真实权利人:

  第一,孟某于2016年2月向法院起诉材料中其认可其与尚某之间存在借名买房,其当庭认可该案起诉确实是其本人的意思,而高某亦认可该案起诉是孟某的意思。孟某在该案起诉书中对于双方存在借名买房的意思表示内容已构成对相关事实情况的自认。孟某当庭认可其知道借名买房的事,只是辩称其不知道是为尚某购房。但即使孟某不知道是为尚某购房,但其陈述至少证明诉争房屋存在借名买房的客观事实。

  第二,高某、孟某称存有尚某款项的银行卡借款性质,但二人未提交任何证据证明借款的事实,对其该项辩称主张,法院不予采信,高某、孟某的陈述反而能够证明孟某交纳诉争房屋房款时使用了尚某给付高某的相应购房款项。

  第三,根据尚某当庭所提供的证据、证人证言以及孟某、高某的当庭陈述,可以认定诉争房屋在交付后一直由尚某占有、使用及管理,且孟某当庭认可诉争房屋的部分年度供暖费、物业费系尚某交纳。

  第四,诉争房屋虽按经济适用房管理,但并不受社会公开销售的经济适用房入市交易的限制。双方达成借名买房合同的合意及主要付款义务的履行时间均在北京市限购政策出台前,故该合同不应因限购政策而解除,应为合法有效,双方应本着诚实信用的原则继续履行合同,故对于尚某要求将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院予以支持。

  综上所述,从诉争房屋的出资、实际占有、使用、供暖费、物业费的交纳及孟某自认双方存在借名买房等情况综合分析判断,本案可以认定尚某与孟某之间存在借名买房的事实合同关系,尚某是诉争房屋的真实权利人。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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