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借名买房与代理行为在房产案件中的认定——北京东城区律师

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-31 17:43

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
  一、基本案情
 
  1、原告诉称
 
  王某伟、王某娟、王某乐、王某巧诉称:王某伟、王某娟为夫妻关系,育有王某乐、王某巧二子女。王某娟与王某艳为姐妹关系。王某娟于1980年申请宅基地一块,门牌号为13号。1991年王某艳、王某贝将户籍迁入上述地址。1995年,上述房屋被北京大学占地拆迁,拆迁安置房三套,分别是甲房屋、乙房屋和涉诉房屋。上述房屋安置后,先按照公房租赁形式由北京大学管理,三处房屋一直由王某娟及其家人装修居住。2000年后,北京大学将上述房屋予以出售,王某娟出资购买了上述房屋。办理手续时,王某娟将其中两套登记在其名下,诉争房屋登记在王某艳名下。但上述房屋实为王某娟夫妻安置置换并购买的房屋,2005年一直由王某巧一家居住。2017年8月,王某艳以上述房屋登记在其名下,是她的房屋为由,起诉王某巧家人腾房。涉诉房屋为王某伟与王某娟共同所有房屋,理由如下:第一,涉诉房屋是我所有房屋拆迁置换的安置利益,王某艳只是空挂户,并不实际居住在被拆迁房屋,拆迁安置利益并无王某艳的;第二,按照当时拆迁政策《城市房屋拆迁管理条例细则》第16条和《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则的补充规定》第五条第一款的规定,拆迁利益通过房屋面积一比一置换,主张多安置的涉诉房屋系由于经营性房屋15.4平方米的面积算了两遍,故涉诉房屋的分配系基于被拆迁房屋产权的考虑,并非王某艳户籍因素;第三,拆迁时,王某娟想为王某艳争取拆迁安置利益,但并未争取到,觉得王某艳委屈,所以在登记时就登记了王某艳的名字,后来买房时,登记谁的名字就得以谁的名义购买,但房屋只是以王某艳的名义购买,实际上房屋是王某伟与王某娟共同所有的;第四,房屋整个签订租赁合同、购买协议以及交纳购房款的过程都是王某娟去的,且诉争房屋由王某娟家人一直控制、居住至今。故诉至法院要求确认房屋所有权为原告所有。
 
  2、被告辩称
 
  王某艳、王某贝辩称,涉诉房屋是王某艳房产,理由如下:第一,王某艳是被拆迁房屋东数第一间的使用人,按照当时拆迁政策《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》第4、27、28条的规定,我们作为实际使用人有权得到安置利益,我们母子一直居住在东数第一间且户口也在上述地址,由于当时王某贝只有十岁,所以王某艳和王某贝按照上述规定分得了一间一居室;第二,房屋登记在王某艳名下,房屋所有权应当以登记为准;第三,签订房屋租赁合同和买房都是我委托王某娟去的,分得房屋后,我委托王某娟代为出租,现在租王某尚未结算。故我不同意原告全部诉讼请求。
 
  二、法院查明
 
  王某娟和王某伟为夫妻,育有王某乐、王某巧二子女。王某娟与王某艳为姐妹。王某艳育有一子王某贝。1982年,北京市海淀区人民政府向王某娟颁发《林权证》。1991年12月20日,王某艳、王某贝迁入户口登记地址,2000年3月3日从上述地址迁出。
 
  1995年5月10日,海淀区房地产管理局出具房屋拆迁纠纷裁决书,内容为,申请人北京大学,被申请人王某娟、王某艳,申请人根据《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》的规定和考虑被申请人家庭人口结构和房屋情况,安置被申请人三居室一套、两居室一套、一居室一套(甲房屋、乙房屋、涉诉房屋),总居住面积84.51平方米。被申请人不接受申请人的安置方案,提出营业用房和居住房屋分别安置,安置楼房两居室五套的要求,申请人与被申请人经长时间协商未达成协议,申请人向海淀区房地产管理局提出了裁决申请。我局认为申请人北京大学,根据被申请人王某娟、王某艳(两个户口本)的家庭人口结构和房屋情况,并充分考虑到被申请人个体经营问题,安置被申请人三居室一套、两居室一套、一居室一套,总居住面积84.51平方米,符合《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》的规定和《北京市实施<城市房屋拆迁管理条例>细则的补充规定》,被申请人应顾全大局尽快搬迁。被申请人向申请人提出居住房屋和营业用房分别对待,并安置两居室五套的要求显属过高,我局不予支持。
 
  1995年7月,本院向王某娟、王某艳发放《海淀区人民法院执行通知书》,对房屋拆迁纠纷裁决书进行强制执行。
 
  1995年10月17日,王某娟代理王某艳与北京大学房地产管理处签订《公有住宅租赁合同》,约定出租方北京大学房地产管理处将位于海淀区涉诉房屋,使用面积31平方米1居室出租给王某艳,月租王某为24.8元。2004年11月22日,王某艳与北京大学签订《房屋买卖契约》,约定北京大学将涉诉房屋以每建筑平方米1165元的基准价及以上有关文件确定的优惠办法出售给王某艳,房价款为15824元。2006年9月18日,涉诉房屋产权登记在王某艳名下。涉诉房屋交付后,王某娟及其家人控制使用房屋至今。
 
  三、法院判决
 
  驳回王某伟、王某娟、王某乐、王某巧的全部诉讼请求。
 
  四、律师点评
 
  房产律师靳双权认为:
 
  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的应予支持。
 
  本案中,王某娟持有《林权证》,且房屋拆迁纠纷裁决书明确拆迁房屋所有人为王某娟,故对王某艳主张拆迁房屋为家庭共有财产,本院不予支持。对于拆迁安置利益,根据该裁决书的内容,拆迁房屋的被申请人是王某娟、王某艳,三套房屋的安置利益系根据被申请人的家庭人口结构和房屋情况、个体经营问题等确定。在上述裁决书中,王某艳被视为被申请人,安置利益考虑人员结构时包括王某艳,且腾退时亦要求王某艳腾退,故对王某娟关于王某艳为空挂户并无安置利益的主张,不予采纳。
 
  就拆迁安置利益具体分配问题。房屋拆迁纠纷裁决书并未明确安置利益在王某娟、王某艳之间具体如何分配,但明确安置方案系同时考虑到王某娟、王某艳家庭人口结构和个体经营等因素,故王某娟和王某艳双方各自主张均存在一定合理性,或涉诉房屋系基于上述两项原因综合考虑的结果。然而,即便涉诉房屋的安置系基于被拆迁房屋产权的考虑,但整个房屋租赁登记事宜均由王某娟亲自办理,王某娟自认其在登记时“偏要给王某艳一套”,可见其在拆迁安置房屋权属确认当时,认可涉诉房屋归王某艳所有的权属状态。故涉诉房屋性质应以其现有登记为准,王某娟关于拆迁利益分配未包含王某艳利益之主张,不能推翻其自认的登记行为的效力及房屋现有登记记载的权利状态。此外,王某娟对其与王某艳之间,系以王某艳名义购买房屋,实为王某娟所有的借名关系,未提供充分证据予以证明,对王某娟该项主张不予支持。并且,租赁登记和购买行为虽由王某娟参与办理,但均以王某艳名义办理,代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为,其行为效力应归于被代理人,且房屋实际使用情况并不影响房屋产权性质,故对王某娟以整个房屋购买行为由其做出且房屋由其长期实际控制为由主张房屋所有权归其所有的主张不予采纳。综上,认定涉诉房屋产权归王某艳所有。
 
  需要指出的是,即便涉诉房屋系基于王某艳人口的考虑予以安置,王某艳系在王某娟同意的前提下,在王某娟所有的拆迁房屋内居住,并将其户口迁入拆迁房屋,可见,王某艳在以往的生活中,颇受其姐姐王某娟的照拂;或者,在涉诉房屋系考虑房屋产权因素安置的情况下,王某娟仍坚持将涉诉房屋登记在王某艳名下,可见,王某娟曾竭力维护其妹妹王某艳的利益。因此,虽确定涉诉房屋为王某艳所有,但人应常怀感恩之心,王某艳应谨记其房屋来由,并珍视难得的姐妹情谊。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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