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借名买房合同是否有效该如何判断?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-27 17:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告谭某源、谭某芳向法院诉称,李某兰与谭某柱是夫妻关系,育有四子女谭某源、谭某芳、谭某梅、谭某娥。2001年李某兰与谭某柱夫妻关系存续期间购买涉诉房屋,2005年10月8日谭某柱去世,没有遗嘱,遗产也没有进行分割,应属于全体继承人共有。2007年李某兰与谭某梅在我们完全不知情的情况下将涉诉房屋过户至谭某梅名下,且没有支付任何对价。李某兰与谭某梅在明知涉诉房屋存在其他共有人的情况下,擅自过户登记属于无权处分,构成恶意串通,双方签订的合同应属无效。涉诉房屋不涉及借名买房,谭某梅主张是借名买房应提供相应的证据证明,且借名买房法律关系与本案的法律关系不一致,被告所述的购房的事实不属实,谭某梅之前起诉李某兰腾退涉诉房屋,如果双方是自愿的交易行为,不需要通过起诉的方式让李某兰腾房。李某兰没有能力购房不属实,当时李某兰的房屋拆迁,李某兰有能力支付购房款。故请求法院判决:确认李某兰与谭某梅签订的房屋买卖合同无效。

  2、被告辩称

  谭某梅辩称,不同意谭某源、谭某芳的诉讼请求。涉诉房屋不是夫妻共同财产,涉诉房屋是某开发集团总公司的自管公房,2000年10月,我以24万元购买了涉诉房屋的永久居住权,承租人变更成我。涉诉房屋之所以登记在李某兰名下,是因为我使用了李某兰的工龄节省了部分房款,房款、手续费等费用均是我交纳的,涉诉房屋是我出资,登记在李某兰名下。李某兰和我均认可借名购房的事实,李某兰和我之所以签订房屋买卖合同是为了办理过户登记手续,并不是真实的买卖交易,双方之间实际并无买卖关系,自然不存在支付对价的问题。原告主张买卖交易存在恶意串通没有事实、法律依据,登记形式为李某兰是借名购房的表征,谭某梅系所有人才是真实状态,双方交易程序合法合规,不存在损害其他人利益的情况。2000年购买涉诉房屋时,我询问过二原告和谭某娥,他们不愿意使用李某兰的工龄购买房屋,二原告对于购买涉诉房屋及房屋过户至我名下是知情的,根据合同法第52条的规定,请求驳回原告的诉讼请求。

  谭某娥辩称,认可谭某梅所述的情况,涉诉房屋属于借名买房,二原告对此知情且同意。谭某梅购买涉诉房屋的全过程我都有参与。

  李某兰辩称,涉诉房屋是谭某梅所有的,涉诉房屋的售房协议之所以是李某兰签订的是因为我没有能力购房,涉诉房屋的购房款是谭某梅支付的,涉诉房屋是给我购买的,谭某梅购买房屋给我居住使用,我没有能力购买房屋,谭某梅以我的名义购买的涉诉房屋,所以过户时谭某梅也没有付我钱,涉诉房屋产权归谭某梅所有。购买涉诉房屋之前是谁承租的不清楚,购买之前我不是承租人。

  二、法院查明

  2001年11月30日,李某兰与某开发集团总公司签订《出售自管共有住宅楼房协议书》,约定李某兰以成本价37490元购买涉诉房屋。2001年11月16日北京某某开发集团总公司开具涉诉房屋收费发票,显示:房价款37490元等费用,付款人为李某兰。此后,涉诉房屋登记至李某兰名下。

  2007年9月20日,李某兰与谭某源签订《存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定:李某兰以自行成交的方式将涉诉房屋出售给谭某梅,交易价格为44.3万元。2007年10月10日,涉诉房屋转移登记至谭某梅名下。

  三、法院判决

  法院审理后作出判决:确认被告李某兰与被告谭某梅签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》无效。

  四、律师点评

  借名买房纠纷律师靳双权认为:

  行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中,涉诉房屋系李某兰与谭某柱夫妻关系存续期间购买后登记在李某兰名下,购房款交费发票显示交费人系李某兰,谭某梅称系其出资购房并无证据佐证,且即便谭某梅确有出资亦不能直接基于出资行为认定其享有涉诉房屋所有权。谭某梅称其与李某兰之间存在借名买房法律关系,但双方之间是否存在真实的借名买房法律关系应当另行诉讼解决,本案中难以作出认定,而且,即便双方确有借名买房法律关系,谭某梅也仅基于合同关系对李某兰一人享有主张履行合同义务之债权而非物权权益,并不能直接地、当然地成为涉诉房屋的所有权人。综上,涉诉房屋应系李某兰与谭某柱的夫妻共同财产。

  鉴于涉诉房屋系夫妻共同财产,谭某柱死亡后其所享有的份额应当作为遗产进行继承,亦即谭某源、谭某芳等人依法享有继承权,但是,李某兰与谭某梅通过买卖将涉诉房屋过户登记至谭某梅名下,李某兰与谭某梅均为完全民事行为能力人,双方在主观上应明知涉诉房屋涉及其他继承人合法权益,在客观上并未履行支付购房款等主要合同义务,并无真实交易行为,故双方存在损害其他继承人合法权益的恶意串通行为;另,李某兰及谭某梅称双方系通过房屋买卖的方式履行借名买房合同项下的过户义务,实际并无房屋买卖关系,亦即双方自认不存在真实的房屋买卖意思表示。综上,谭某源、谭某芳主张房屋买卖合同无效具有事实及法律依据,本院予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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