房产律师 ——外村人购买本村宅基地并出租能否起诉返还

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某强向本院提出诉讼请求：1.判令原告张某强与被告李某玉、姜某霞于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效；2.判令被告李某玉、姜某霞与第三人郭某英之间的房屋买卖协议无效；3.判令第三人郭某英将怀柔区一号房屋及所在院落腾退给原告；4.本案诉讼费由二被告承担。
事实和理由：2004年9月3日，被告李某玉和姜某霞夫妻二人欲购买原告坐落于北京市怀柔区一号房屋，因被告李某玉和姜某霞夫妻二人并非B村村民，均没有B村户口，担心后期翻盖房屋不好审批，因此最终商定原告将该房屋实际卖给被告李某玉和姜某霞夫妻二人，购房款20000元人民币，为被告李某玉和姜某霞夫妻二人向原告实际支付，但借用被告李某玉和姜某霞夫妻二人的亲戚B村村民莫某之名与原告签订该房屋的买卖协议，且为规避税款，在该借名买卖协议中仅注明购房款为5000元，之后不愿居住于此，本案第三人郭某英有购买房屋的打算，被告李某玉和姜某霞夫妻二人便将该房屋卖给郭某英，郭某英向被告李某玉和姜某霞夫妻二人实际支付购房款约22000元人民币，并从购买该房屋起一直居住至今，期间曾在院内盖南厢房，此外无其他修缮、添附。
基于上述事实，原告认为，被告李某玉和姜某霞夫妻二人均非B村村民，其购买B村×号房屋的行为不符合法律规定，其与原告之间的买卖协议无效，因此被告李某玉和姜某霞不对该房屋享有物权，因此其无权将该房屋卖给第三人郭某英，且郭某英亦非B村村民，其购买B村房屋的行为不符合法律规定。为维护原告的合法权益，为保障村集体利益不受损害，故诉至贵院，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。
 
被告辩称
李某玉、姜某霞辩称，我与原告没有合同关系，我没有买原告的房子，原告卖给谁了跟我没有关系，原告起诉我说我把房子卖给郭某英，与我无关。
莫某述称，原告将涉案房屋卖给莫某，我有所在房屋的房本，当时是在我家签订的协议，有大队干部在场，现在涉案房屋的房本登记在莫某的名下。现房屋归莫某所有。莫某购买房屋后也没有进行出卖。
郭某英述称，我是从莫某租房的，我有租赁合同，我没有购买这个房屋。所以不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
李某玉和姜某霞系夫妻关系。2004年9月3日，张某强与莫某签署了买卖房屋协议书。协议书约定：双方协商后决定张某强将自己的上房旧瓦房卖给莫某，共作价五千元整。房款由莫某分三次付清，通过村委会领导共同商议买卖房屋的问题，村委会领导干部认定符合买卖房屋条件，自立字之日起房屋和院墙永归莫某所有，没有其他人相干。此字双方自愿各无反悔，立字为证，一式三份。张某强和莫某均认可购房款实际为2万元。
张某强提供与姜某霞、莫某、李某玉的录音记录及证人孙某出庭作证，用以证实房屋实际的购房人为李某玉和姜某霞，系借用莫某的名义，后李某玉和姜某霞将房屋卖与了郭某英。
莫某陈述：莫某在李某玉这做小工，用工资扣的2万元房款。房屋的现状为北房4间没有动，后建设了西厢房2间，南房4间。
李某玉于2020年6月12日庭审中陈述：我没有购买原告的房屋，我是从莫某手里花费2万元购买的涉案房屋，不到半个月我又将涉案房屋退还给莫某。
莫某称：2004年9月3日张某强与莫某签署了买卖房屋协议书。实际的购买人就是莫某，购房款2万元，2010年出资建设了西厢房2间，南房5间，北房没有进行翻建，但是莫某2016年左右在北房里面进行了装修。现房屋于买完房后的第二年就出租给了郭某英，有一个最近的合同，因为是5年一签。
最开始是李某玉想从原告购买房屋，后不愿意要这个房子，所以我认为这个房屋就是我的，莫某在李某玉处工作，以2万元工资就视为购房款，所以这房屋就是莫某的了。
李某玉于2020年9月4日庭审中称：同意莫某陈述。
 
经张某强申请，本院向B村流动人口管理员调查取证，其称：在我2014年接手的时候，房屋是自建房，有郭某英的信息。后来我接手后也问过郭某英户口在哪，郭某英称户口在他处，郭某英自己买的房屋，具体怎么买的房屋我不清楚。
 
裁判结果
一、张某强与李某玉、姜某霞借用莫某的名义于二〇〇四年九月三日签订的买卖房屋协议书无效；
二、驳回张某强的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点有三个，法院分别予以论述：
第一个争议焦点为：房屋的购买人是谁？结合各方的意见，法院认定应为李某玉、姜某霞借用莫某的名义与张某强签订的买卖房屋协议书。
故对于张某强要求判令原告张某强与被告李某玉、姜某霞于2004年9月3日签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，因李某玉、姜某霞不具有B村集体经济组织成员身份，违反了宅基地不得转让的规定，法院予以支持；
第二个争议焦点为：李某玉、姜某霞是否将房屋转卖给郭某英？张某强提供的与姜某霞、莫某、李某玉的录音及证人证言和法院调取的B村流动管理员的意见，因郭某英、莫某、李某玉均否认郭某英购买了涉案的房产，故张某强提供的证据均不足以证实郭某英实际从李某玉、姜某霞处购买了涉案房屋的事实，因此对于张某强要求判令被告李某玉、姜某霞与第三人郭某英之间的房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院不予支持；
第三个争议焦点为：房屋及院落是否进行腾退？农村房屋无效后，原则上应将返还购房款及赔偿损失一并解决，且张某强无法证实李某玉、姜某霞购买房屋后卖与郭某英，且郭某英亦认可系从莫某处租房，故对于张某强要求判令第三人郭某英将怀柔区一号房屋及所在院落腾退给原告的诉讼请求，法院不予支持。