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房产纠纷律师靳双权点评一起借名买房案件

来源:  作者:  时间:2016-04-01 00:00

         本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

 案件事实

马聪与王红系夫妻关系,马聪与马亮是国家干部,马聪与马明、马六为同胞兄弟关系,1994年马聪以马明的名义全款购买了诉争房屋,马亮以马六的名义购买了同小区另一套房屋。19982003年,诉争房屋为马聪居住使用,2003年马明失去住所,马聪让马明无偿居住在诉争房屋,2011年马明搬回顺义居住,将诉争房屋交付他人使用,马聪多次要求返还未果。马聪还诉称由于马明不予配合,致使诉争房始终无法办理房产手续及过户手续。故请求法院:1、依法确认诉争房屋归马聪、王红所有;2、马明协助马聪、王红办理诉争房屋登记手续;3、马明将诉争房屋腾退给马聪、王红。

马明辩称双方之间不存在借名登记的约定,马聪不存在任何出资,涉案房屋属马明所有,与马聪无关系。

一审审理过程:一审法院查明:诉争房屋的购房发票及入住签约单的原件均由马聪持有;20039月之后,马明一直居住在涉案房屋内;

庭审中,马聪、王红提供了马亮、马六、马三位证人出庭作证及录音材料一份予以证明诉争房屋由马聪、王红享有。录音材料中马明明确承认:你二叔这房现在我住着呢,我什么时候都承认这房是他的

一审法院观点:第一、购房发票及入住签约单上的签名是马明,但原件均由马聪持有,马明称自己以现金购买涉案房屋却未持有文件单原件,与常理不符。

第二、证人马亮、马六与马聪、马明均为胞弟,证言有较大的证明力。涉案房屋发生纠纷时,二人居中协调,自会知晓真实情况,故证言具有相当的可靠性;另外,二位证人证明本案房屋是马聪以马明名义购买,这可以解释为何购房发票及入住签约单原件均由马聪持有。

第三、证人马亮称与马聪都在花园里小区购买了房子,并让马聪想办法以别人名义购买;证人马六称马亮购买花园小区房子时,还借用了他的名义。以此推断,马聪购买涉案房屋时借用马明的名义符合情理。

一审判决结果

1、诉争房屋归马聪、王红所有;

2、马明协助马聪、王红办理诉争房屋登记手续;

3、马明将诉争房屋腾退给马聪、王红。

马明不服提起上诉,请求撤销原判,驳回对方诉讼请求。上诉理由是:一审法院认定双方有借名买房的约定缺乏证据;上诉人一审提交了足够的证据证明涉案房屋由上诉人购买;原审法院未查明出资问题;争议房屋未进行初始登记,其物权尚未设立;该房屋属于小产权,无法办理所有权证;腾房问题和本案不是同一法律关系。

二审查明:二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

对于房屋是否能办理权属登记一事,马明称此房是集体土地建的不能对外卖,至今没办产权证;马聪称此小区自2006-2007年可以办理产权证。

二审法院观点:马聪、王红与马明之间的借名购房关系可以认定。但是一审法院直接判决确认所有权归马聪、万红不当。

二审判决结果:

1、维持北京市昌平区人民法院x1号民事判决第三项;

2、撤销北京市昌平区人民法院x1号民事判决第一项、第二项;

3、驳回马聪、王红要求确认诉争房屋归马聪、王红所有及要求马明协助房屋过户的诉讼请求。

安居房地产网靳双权律师点评:

本案的关键是马聪、王红与马明之间是否存在借名购买涉案房屋的约定。而判断双方之间是否存在此约定,则需要综合分析双方围绕涉案房屋提供的各项证据材料。在一审中,马聪提交的录音中证明诉争房屋属于马聪所有,马明对马聪提交的录音证据质疑但未申请鉴定,故法院应当确认该录音材料的真实性;马六、马的证人证言、马亮的证人证言所证明的事实与马聪陈述的借名买房事实相符;虽然马明提出了上诉,并提供了相关证据,证明联系房源、签订协议、交纳物业取暖费用、装修、居住等均是由马明履行。但是,这些作为购买诉争房屋的必要手续,无论是否存在借名购买房屋的情况,都是必须的,所以不能否定其与马聪、王红存在借名买房约定的事实,因此,可以认定马聪、王红与马明之间存在借名购买涉案房屋的约定。所以,马明应当依约定履行,将争议房屋腾退交马聪、王红。马明如认为自己对房屋有贡献或因借名买房一事受到损失,可以与马聪协商或另行解决。

但是,同时,应该注意的是,借名买房关系是双方当事人之间的一种合同关系,借名人有权要求出名人依约履行,但并不能直接取得所有权。在本案中,争议房屋尚未办理所有权登记,且需要补足相关手续后才可办理,因此一审法院直接判决确认所有权归马聪、王红并不妥当,过户问题也应待条件成熟后依双方之间的借名买房约定履行。所以这要需要双方有明确的借名买房协议,明确约定出资人、权利人的权利义务以及后续的过户等系列问题。这样日后如发生,实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

      所以靳律师认为,本案二审的判决结果正确。

如果您有类似问题欢迎拨打靳律师电话,靳律师将为您提供专业的法律帮助。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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