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房产买卖律师靳双权解析一起返还原物纠纷案件

来源:  作者:  时间:2016-03-25 00:00

        本文系北京房产律师靳双权原创,转载请注明出处。

为保护当事人隐私安全,本文当事人均使用化名。

 

(一)         案情事实

1、原告兆祥公司诉称:兆祥公司系北京市延庆县X小区商住楼工程的开发单位。2005421日,案外人王平以C公司名义与兆祥公司签订《建筑安装工程补充协议书》,约定兆祥公司将X小区X号楼工程整体发包给C公司。2005428日,王平以C公司名义与兆祥公司签订《建设工程施工合同》。200648日,王平将诉争房产出售给李松。2008913日,王平为李松出具结算单记载:截止到20089月,李松共供应材料总价款为438600元,扣除抵顶诉争房屋外,尚欠李松材料款38600元。现涉诉房屋由被告李松占用。诉争房屋系兆祥公司开发所有,该房屋被李松非法占有。故兆祥公司起诉要求:判令李松腾退诉争房屋。

2、被告李松辩称:因案外人王平在建房施工期间欠其工程款,故二人签订协议,将诉争房屋抵顶给其所有。其占有该房屋有合法依据,故不同意兆祥公司诉讼请求。

3、经审理查明:

王平曾于20122月以建设工程施工合同纠纷将兆祥公司、C公司诉至本院,要求兆祥公司按照以房抵账百分之八十,现金百分之二十的比例支付工程款、欠款利息及自完工至交付期间留守人员工资。在该案的审理过程中,王平向法庭提交一份《X小区X号楼工程付款明细账》,以此证明兆祥公司已付“X小区X号楼部分工程款。但该明细账未涉及本案诉争房屋。后在兆祥公司上诉的该案二审中,王平亦未向法庭说明诉争房屋已经由其抵顶给李松的事实。

2013年,李松曾以房屋买卖合同纠纷将王平、兆祥公司、C公司诉至北京市第二中级人民法院,要求判决诉争房屋归其所有,兆祥公司、王平协助其办理产权登记手续。北京市第二中级人民法院认为:王平与兆祥公司之间关于工程款给付方式的约定仅仅是一种原则性约定,并未具体到特定的房屋,此时建设工程施工合同纠纷案件的处理结果与李松获得顶账房屋之间仅存在或然性联系,只有在王平与兆祥公司就以本案诉争房屋抵顶工程款达成一致意见的情况下才与李松的债权存在对应的关联性。况且,在建设工程施工合同纠纷案件中,王平没有将本案诉争房屋列入已抵顶工程款的房屋中,也没有向法庭披露其将本案诉争房屋已经抵偿李松的事实。为此,北京市第二中级人民法院判决驳回李松的诉讼请求。李松不服,上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院判决驳回李松上诉,维持原判。

(二)         法院观点

兆祥公司要求李松返还房屋之诉讼请求,理由正当,于法有据,应予以支持。

被告李松虽持有王平与其签订的房屋出售协议、王平出具的结算单,但在建设工程施工合同纠纷案件中,王平没有将诉争房屋列入已抵顶工程款的房屋中,亦未向法庭披露其将本案诉争房屋已抵顶给李松的事实,且经北京市第二中级人民法院、北京市高级人民法院均判决驳回原告要求诉争房屋归其所有,兆祥公司、王平协助其办理产权登记手续的诉讼请求。故李松提出其合法拥有诉争房屋的答辩意见,应不予采纳。

(三)         判决结果

李松于本判决生效之日起十五日内腾退诉争房屋。

(四)         安居房产律师网靳双权律师解析:

       实际生活中,类似的情况并不少见,像王平这样的开发商,在施工完毕拿不到工程款的情况也比比皆是,以建筑抵扣工程款也是一种常见的做法。但是在本案当中,王平在将抵扣的房屋再次抵扣给李松时,李松却没有取得所有权。就在于王平在与兆祥公司签订抵扣协议时,只做了原则性的约定,并没有约定到具体的房屋,王平的房屋所有权客体指代不明,王平对具体房屋的处分行为无效。所以,兆祥公司扔属于诉争房产的权利人,因此享有返还原物请求权,所以其主张应该被支持。

     在签订类似相关协议时,具体明确的内容对权利的确定有着至关重要的作用。

《物权法》第三十四条规定 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。物权人的物被他人侵占,物权人有权请求返还原物,使物复归于物权人事实上的支配。

返还原物请求权的构成要件包括以下几个方面:

1、享有返还原物请求权的权利人为物权人。行使返还原物请求权的主体应为失去占有的所有权人、他物权人及其他依法享有权利的人。至于占有人,无论其是否为有权占有,均应依据占有请求权行使权利,而不能依返还原物请求权行使权利。

2、须有他人无权占有动产或不动产的事实。无权占有,指没有法律根据、没有合法原因的占有。一般包括两种情形:其一,占有人从占有之始就没有法律根据,如占有人占有的物是他人的盗窃物。其二,占有之始本来有法律根据,但是后来该根据消灭,如租赁他人的物,已经超过约定的期限而不返还。

3、相对人须为现在的无权占有人。所谓现在占有该物之人,是指现在仍事实上管领其物但无正当权源的人。曾经占有该物但现在没有事实上管领其物之人,即使所有人的占有关系因其人的行为而丧失,所有人也仅仅在此项行为具备侵权行为要件时,向该人请求损害赔偿,而不能对其行使返还原物请求权。

如果你有类似问题欢迎拨打靳律师电话,靳律师将为您提供专业的法律帮助。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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