房屋买卖合同纠纷律师 解析一起二手房买

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为保护当事人隐私安全，本文当事人均系化名。

一、案情介绍：

2014年12月5日，张思作为出卖人和买受人旗胜签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定张思将诉争房屋出售给旗胜，该房屋建筑面积为100平米，成交价格355万元，买受人在签订合同时支付定金20万，定金作为购房款的一部分（签约当日支付2万，剩余18万于2014年12月2日支付给甲方）；买卖双方应当于2015年1月28日前办理申请该房屋的所有权转移登记手续，买受人以自行交接的方式再过户的当日交付出卖人购房款255万元（其中80万元于银行还款前一周支付给甲方）；出卖人应在办理完过户手续后当日交付房屋，出卖人承诺该房屋没有产权、租赁纠纷，未被法院查封。双方在签订合同后，任何一方违约造成合同无法继续履行或者解除，守约方可以依照定金罚则或者依照合同约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方亦应当承担守约方因本次交易所支付的居间服务费等费用。

同日出卖人、买受人和中介公司签订了《居间服务合同》，该《居间合同》约定甲乙双方委托丙方作为居间人就买卖诉争房屋提供居间服务，居间服务的范围为：……甲乙双方签订的合同成立时，病房居间服务完成，甲乙双方应当向病房支付合同约定的居间服务费，乙方向病房支付居间服务费8万元，甲乙双方应当积极配合丙方居间活动，保证其提供的资料及签名真实合法有效，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。甲方或乙方违反合同约定，导致病房不能继续履行义务的，病房不承担责任，且丙方有权收取居间服务费，若支付方为守约方，则可向违约方追偿服务费。

同时，张思、旗胜和担保公司签订了《房屋交易保障服务合同》，该合同约定甲乙（张思、旗胜）双方就诉争房屋签订了《存量房屋买卖合同》，甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，合同约定了服务内容及收费标准，即签订合同当日乙方向丙方支付保障服务费2.3万元。

合同签订当日，旗胜向张思支付了定金2万元，次日向张思支付了定金18万。2014年12月10日旗胜通过中介公司的经纪人账户转账80万元给张思，张思在2015年4月26日进行了收款书面确认。

二、争议：

旗胜支付房款共计100万元后，依照合同约定要求张思办理诉争房屋的过户手续，但张思以各种理由进行推脱。为此旗胜多次找到张思要求办理过户手续，但双方均未能协商一致，后旗胜得知诉争房屋已经因法院生效文书被查封，无法进行过户。因此，旗胜将张思起诉至北京市朝阳区人民法院，诉求解除双方所签合同，并要求张思返还购房款100万并赔偿利息，依照中国人民银行同期贷款利率，自2015年1月29日计算至实际给付之日止。张思赔偿旗胜涨价损失100万元，张思赔付居间费、交易保障金及其他费用共计15万元。

三、法院庭审过程：

法院经审理后查明，2014年10月22日在审理一起涉及张思民间借贷案时，法院曾作出民事裁定书，冻结张思名下财产，并于2014年11月17日，对诉争房屋采取了查封措施，2014年12月8日张思签收了保全裁定书。2014年12月29日，法院作出民事调解书，由某公司偿还债权人张某200万元及利息、违约金，张思对此承担连带担保责任。

审理中，中介公司表示张思在签订合同时就委托房屋是否查封一栏勾选否定项，为此中介公司提供了一份《补充协议》复印件，中介公司称《北京市存量房屋买卖合同》签订后，买卖双方就合同条款达成补充条款，即若因无房产证致使甲乙双方无法按《买卖合同》约定时间办理相关手续，则甲乙双方同意办理相关手续时间顺延至取得房产证10个工作日内办理，对此旗胜及张思对《补充协议》真实性均不予认可。

目前，直至法院庭审辩论终结前，上述调解书依旧未履行完毕，诉争房屋亦未解除查封状态。

本案庭审中，中介公司表示同意退还旗胜居间服务费。

四、审理结果：

北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

一、自判决生效之日解除原被告所签《北京市存量房屋买卖合同》

二、张思于本判决生效后七日内返还旗胜房屋价款100万元；

三、张思于判决生效后七日内赔付旗胜已付购房款利息，以100万为基数，依照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月29日起计算至实际给付之日止；

四、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜房屋差价损失71万元；

五、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜居间费8万元，中介公司承担连带责任；

六、张思于本判决生效后七日内赔偿旗胜交易保障服务费1.7万元。

一审判决后，张思不服一审判决结果，上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

五、案件点评：

认为，本案中旗胜和张思所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此系合法有效的合同，双方均应严格遵守履行。现因张思未履行民事调解书规定的义务，导致诉争房屋被查封，无法具备过户条件，张思的行为已构成违约。旗胜据此要求解除《房屋买卖合同》，并要求张思返还已付购房款，并赔偿利息损失的诉求，法院应予以支持。

本案中，双方约定了违约金条款，但庭审中旗胜放弃引用该条款，要求张思依照房屋差价赔偿实际损失。因此，法院认为，因张思违约导致旗胜无法办理过户手续的差价损失，张思应予赔偿，旗胜放弃适用违约金条款并未违反法律规定，但在双方均为就放无插件申请鉴定的情况下，违约金条款应当参照作为违约责任可预见范围的标准，旗胜主张实际损失超过该标准，但未提供充分证据，故对于旗胜的此项请求，法院酌情确定，具体数额由法院判决。

对于旗胜要求张思赔偿居间服务费、保障服务费的诉讼请求，法院认为旗胜缴纳此款项的目的是保障房屋可以顺利过户，如今因为张思的行为导致买卖房屋目的无法实现，因此相应的损失应当由张思予以赔偿。

而对于旗胜要求中介公司连带赔偿购房款、利息、居间服务及保障费损失的诉求，基于本案原告起诉时系房屋买卖合同纠纷，而旗胜与中介公司之间属于居间服务合同纠纷，根据合同相对性，中介公司不存在在本案中承担违约责任的法律关系基础，而庭审中中介公司表示同意退还居间服务费，法院不持异议，因此该项费用应当由张思、中介公司承担连带责任，旗胜和中介公司的其他纠纷可以另行立案解决。

综上所述，法院的判决是正确的。

六、律师提示

提醒各位买房者，实践中因房价上涨而导致卖方毁约的行为较多，在发生争议之后，一定保存好证据，当卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。及时找咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法，上述部门很难介入民事纠纷，反而会耽误时间。切记，一定要第一时间找到进行咨询，以此来保护自身的合法权益不受侵害。

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