房地产律师 点评一件房屋买卖合同迟延付

 　　案件点评：

　　2012年10月8日，张亮、毛阿伟与陈国栋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定张亮、毛阿伟将位于北京市丰台区3004号房屋出售给陈国栋，房屋成交价为290万元。该合同第七条违约责任第二款逾期付款责任约定：买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十条同时约定：当事人双方同意，自合同签订后90日内，办理房屋所有权转移手续。若买受人未能在约定时间或者约定条件内取得房屋所有权证书，依照以下方式处理：买受人不退房，自买受人应当取得该房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。

　　同日，张亮、毛阿伟（甲方）与陈国栋（乙方）签订《补充协议》，该协议第二条约定：尾款90万元于甲乙双方做完房屋委托公证当日打入甲方账户，时间不得晚于2012年12月31日。

　　此后，陈国栋依约支付了前两笔房款共计200万元。后双方发生纠纷，陈国栋于2013年1月16日起诉至法院，要求张亮、毛阿伟协助其办理诉争房屋的过户手续，并按已付房款200万元的每日万分之五支付违约金。北京市丰台区人民法院经审理后判决张亮、毛阿伟于判决生效之日起十日内协助陈国栋将诉争房屋过户至陈国栋名下，以双方合同约定的支付违约金条件不具备为由驳回了陈国栋要求支付违约金的诉讼请求。后张亮、毛阿伟上诉，二审法院驳回上诉维持原判决。现二审判决于2013年8月21日发生法律效力。

　　2013年1月23日，张亮、毛阿伟以陈国栋名下有两套住房不具备购房资格为由将陈国栋起诉至法院，要求确认双方所签的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效。法院经审理后驳回了其诉求，二人又上诉至二审法院，二审法院经审理后驳回了上诉，维持一审判决。

　　2014年10月，张亮、毛阿伟将陈国栋起诉至法院，要求陈国栋支付购房尾款90万，并要求陈国栋支付自2013年1月1日起至实际支付日止的违约金（依照日万分之五标准计算）。

　　审判结果：

　　北京市丰台区人民法院经审理后判决：

　　一、陈国栋于本判决生效之日起十日内向张亮、毛阿伟支付剩余购房款九十万元。

　　二、陈国栋于本判决生效之日起十日内向张亮、毛阿伟支付逾期付款违约金（自2013年8月22日起至实际给付之日止，以九十万元为基数，按日万分之一的标准计算）。

　　三、张亮、毛阿伟于本判决生效之日起十日内向陈国栋支付逾期过户违约金8.5万元。

　　一审判决后，陈国栋不服上诉至北京市二中院，经过开庭审理，二中院判决：

　　维持其他判决，变更一审法院判决第二项为：陈国栋于本判决生效之日起十日内向张亮、毛阿伟支付逾期付款违约金，以90万元为本金，按日万分之一计算，自2014年7月28日起至判决给付之日止.

　　房屋买卖合同纠纷律师靳双权案件点评：

　　本案中，原被告双方所签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，因而合法有效。双方均应依照合同约定履行合同约定的权利和义务。庭审中张亮、毛阿伟要求陈国栋支付剩余购房款，陈国栋并不持异议，因此法院对张亮、毛阿伟的该主张予以支持。

　　关于如何计算逾期违约金，靳律师认为，根据补充协议，陈国栋应当于办理完房屋委托公证的当日将购房款90万支付给张亮、毛阿伟，最迟不得晚于2012年12月31日。但张亮、毛阿伟在约定的期限内并未办理房屋委托公证，亦未在约定期限内办理房屋过户手续，实际上已经改变了合同履行顺序，因此陈国栋未支付购房款，不应承担违约责任。张亮、毛阿伟在法院判决生效后，未依照判决规定的期限履行协助办理过户手续的义务，陈国栋一次不支付购房尾款，理由正当，因此不应承担违约责任。一审法院在确认陈国栋取得房屋所有权证后仍未支付房款的问题上认定错误，二审法院经依法审理后纠正了违约金的起算点为自陈国栋取得房产证之日起计算，是正确的。

　　关于计算办理过户违约金的截止日期问题，庭审中双方均认同约定的过户日期是2013年1月5日，张亮、毛阿伟在约定时间内拒绝办理过户手续，构成违约，应当自上述期限开始向陈国栋支付违约金。张亮、毛阿伟于2014年3月5日向陈国栋发出了协助办理过户的通知，但陈国栋自2014年3月6日收到通知后，无正当理由拒绝对方履行判决，因此违约金计算的截止日期应至2014年6月6日。庭审中，原被告均主张违约金过高，且双方均为提供证据证明对方的违约行为所造成的损失，因此法院依照当事人请求予以酌情调整，于法有据，是正确的。

　　综上，法院的判决是正确的。