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北京专业房产律师点评一起借名买房纠纷案例

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 10:52

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年6月,朱晓楠诉称:902号房屋原属于国家计委的公房,由我与吴清平所在公司承建,吴清平为施工队队长,我作为会计,在该公房项目承建工程款支付方面给予吴清平方便,于是吴清平在工程结束准备撤走时将房屋交给我使用。

  我自1992年年底开始在房屋居住,后国家计委通知签署租赁协议。本应由我与国家计委签署房屋租赁协议,但由于我名字不便使用,家人的名字也因为其他单位需要使用,因此才同意由吴清平作为承租人签署房屋租赁协议。但期间租赁费及取暖费等相关费用均由我承担。

  后国家计委进行房改,购房人须为与国家计委签署协议的承租人,进而影响了我取得房屋的权利,因此我与吴清平双方同意名为吴清平实为我购买,日后将房屋所有权由吴清平过户至我名下。在办理购房过程中,是我亲自前往办理,所有签字均为我签署,并且由我全额支付了房屋价款。后续房款、维修费、手续费退费均系退给我,房屋购房凭证及退费收据原件亦由我持有。

  后我多次要求吴清平配合我办理房屋过户手续,但吴清平不予理睬或者应付了事。吴清平违反诚信原则,不但不协助办理过户手续,还以房屋属于自己所有要求返还为由向法院起诉,要求将本属于我的房屋返还。为维护我的合法权益,故诉至法院,要求确认902号房屋为我所有,吴清平配合我将该房过户至我名下。

  2、被告辩称

  吴清平辩称:房屋的承租人和产权人均系我本人。2000年左右,因朱晓楠居住困难,我暂借该房给其使用,与房屋有关的相关票证均存放在房屋处。不认可朱晓楠所述事实,不同意其诉讼请求。

  二、法院查明

  房屋原产权人是国家计委。1999年,国家计委与吴清平就房屋签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》,约定国家计委将房屋出租给吴清平使用。

  2000年7月21日,国家计委(卖方、甲方)与吴清平(买方、乙方,签字为手写)签订《公有房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》。《公有房屋买卖合同》约定甲方将房屋以成本价格出售给乙方,总价款暂定为31400元。该合同乙方落款处有“吴清平朱晓楠代”字样及手印。《房屋买卖合同》中约定甲方将房屋出售给乙方,成本价房价款为29170.92元。该合同乙方落款处有吴清平签字及名章。

  2004年,房屋所有权登记在吴清平名下。上述《公有房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、房屋交房款及退房款收据原件等购房材料均由朱晓楠持有。2013年3月,吴清平将房屋所有权证挂失后,补办了新证。

  现朱晓楠主张其与吴清平就房屋系借名买房关系,吴清平不予认可,因致本案成讼。

  关于购房情况,朱晓楠称其与吴清平均非国家计委人员,在吴清平帮助下其自1992年即强行入住房屋,其后国家计委于2009年允许其承租房屋并签订租赁合同,但其在签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》时因故借用了吴清平的名义。

  后2000年国家计委进行成本价售房,因国家计委按照规定只能与承租人签订购房合同,故其借用了吴清平名义签订合同进行购房。对此,吴清平均不予认可,并称其于1999年以后将房屋无偿借给朱晓楠居住,因购房合同、房款收据及其他材料均留在房屋,朱晓楠因此才持有购房材料原件。为证明房屋居住情况,朱晓楠提供第三社区居民委员会证明一份,内容为:“朱晓楠自1993年至2014年居住在2门902号。”吴清平对此不予认可。朱晓楠还主张房屋电话及有线电视等均系朱晓楠安装。

  朱晓楠主张其与吴清平存在借名买房的口头约定,吴清平对此予以否认。朱晓楠主张上述《公有房屋买卖合同》落款处“吴清平朱晓楠代”字样以及《房屋买卖合同》落款处吴清平签名均系朱晓楠签署。对此,吴清平不予认可,称合同系其本人签订,签订合同时朱晓楠不在场。诉讼中,双方均未对签名笔迹申请司法鉴定。

  关于购房款,吴清平称交纳购房款是在签订购房合同的同一场所交给国家计委;朱晓楠对此不认可,提供《中央国家机关(北京)住房基金收款专用凭证》回单予以佐证。该回单付款人处手写名称为“吴清平”,备注栏内手写“本人取走1、4联吴清平”。上述字迹,吴清平、朱晓楠均主张为各自书写,但均未提出笔迹鉴定申请。另,吴清平提供《证明》两份,证明购买房屋使用了吴清平及其配偶的工龄。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回朱晓楠的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案房屋原系国家计委所有的公有住宅,承租人为吴清平。后房屋以吴清平名义购买,房屋所有权登记在吴清平名下。朱晓楠主张其与吴清平就房屋系借名买房关系,其有责任提供证据证明双方之间存在借名买房的约定。

  当事人双方之间是否存在借名登记的约定是认定是否构成借名买房关系的关键。根据本案查明事实,朱晓楠虽举证证明其对房屋存在出资关系并实际使用房屋,但吴清平不认可双方存在借名登记的约定,朱晓楠亦未能提供证据证明其与吴清平之间达成了借名买房协议。因朱晓楠一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系,不足以证明双方存在借名登记约定,故其请求确认房屋为其所有,并要求吴清平将房屋转移登记至其名下的诉讼请求,依据不足,法院难以支持。对于其对购买房屋的出资,其可另行主张权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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