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借名购买的房屋已出卖给第三人,借名人要求过户被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 15:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王凯诉称:2004年我的妻子丁巧以公积金贷款形式购买602号房屋,上述房屋于2006年交付使用,2007年取得房产证,产权人为丁巧。2014年,房屋产权人变更为王凯。房屋购买后,借与王凯堂弟胡歌居住使用,现胡歌另有住房,并已将该房出租,故诉至法院。诉讼请求:1、判令602号房屋;2、诉讼费由胡歌承担。现撤回起诉。

  2、被告辩称并反诉

  胡歌辩称:不同意王凯的诉讼请求。房屋是本人购买,购房过程中,哥哥王凯和嫂子丁巧一直配合。2014年上半年,丁巧还称要将房屋过户至本人名下。同时,我方提起反诉,要求王凯、丁巧协助办理房屋过户手续,将房屋所有权过户至胡歌名下。

  二、法院查明

  2004年12月4日,胡歌以丁巧名义与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,购买602号号经济适用房一套,房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为胡歌所书。

  合同签订后,胡歌支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款,由丁巧、王凯于2005年2月5日与银行、北京市住房贷款担保中心签订《借款合同》,贷款36万元方式支付。现贷款36万元由胡歌分期还款完毕。庭审中,王凯对此予以认可。

  2006年8月10日,胡歌办理了房屋验房入住手续,交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。胡歌对房屋进行装修并居住至今。庭审中,王凯认可房屋入住手续为胡歌办理,并对房屋进行装修。

  2007年7月19日,下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为丁巧。后丁巧通过区建委挂失原产权证,与王凯办理过户手续,将房屋过户至王凯名下,王凯于2014年9月12日取得房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。

  现胡歌持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。

  庭审中,王凯陈述:2004年初,王凯夫妻无房,想改善居住环境,得知房屋是经济适用房,故决定申请。因王凯夫妻收入较低,无法支付房款,就与胡歌协商借款购房。因胡歌经济条件有限,其建议使用贷款,贷款由胡歌偿还,待王凯夫妻经济条件转好后一次性还清。2005年,王凯单位把集体宿舍调大,未着急入住,胡歌因孩子上学问题提出房屋由其居住,王凯予以同意。另,王凯、丁巧提交2010年11月23日银行业务凭证,载明丁巧向胡歌汇款90万元,并主张50万元偿还胡歌房款,剩余40万元款项出借给胡歌。

  胡歌陈述:1997年1月,本人来京做生意,看到小区售房,后听说经济适用房可以省钱,即向王凯夫妇询问,王凯夫妇答复可以买。后我购买了房屋,购房手续中所有丁巧的签字均系本人所书,手续亦由本人办理。因丁巧系公职人员,故使用本人账户炒股,后因股市情况不好,故将款项存放至本人处。对此,胡歌提供银行对账单,主张2014年2月26日王凯收到50万元,2014年1月30日通过同学转给王凯50万元,后本人又于2014年4月1日和3月12日将50万偿还同学。

  另查明,本案于2015年4月2日立案,审理中王凯、丁巧将房屋出售给案外人马月梅,马月梅于2015年7月2日取得房屋所有权证,王凯于2015年9月23日申请撤诉,法院于2015年9月25日口头裁定准许王凯撤回起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回胡歌的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明事实及当事人自认,诉争房屋由胡歌出资,且自交房居住至今,并持有诉争房屋的产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房及入住手续资料,亦对借名买房进行了合理解释,双方符合借名买房行为特点,双方存在借名买房合同关系。

  王凯虽主张双方存在借款关系,但对于大额购房款项的借款并无书面借据,且丁巧贷款后以胡歌偿还贷款的方式向胡歌借款的相应主张,显与常理相悖。如王凯向胡歌借款购房,则购房手续由王凯自行持有保管符合常理,其无必要将全部购房手续及贷款合同等交由胡歌保管,其对此未能作出合理解释。现王凯主张双方就购房出资存在借款关系,并未提供有效证据予以证明,法院不予采信。王凯、丁巧、胡歌虽分别提供相关银行业务凭证,但与本案借名购房无关,如双方存在债权债务关系,应另行通过法律途径解决。

  原始购房合同系2008年4月11日前签订,根据契税及产权证登记时间计算,房屋已经具备上市交易条件,且现产权证亦登记房屋性质为商品房,因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。

  王凯在一审判决前申请撤回起诉,一审法院已予以准许,本案中对其诉讼请求不予审理。胡歌依据双方存在借名买房合同关系反诉要求王凯、丁巧协助办理过户的请求,有事实和法律依据。但鉴于本案诉讼中王凯在未征得胡歌同意的情况下将房屋出售给案外人并已办理房屋所有权转移登记,现房屋登记所有权人并非王凯,故本案中对胡歌要求王凯、丁巧协助办理房屋过户手续的反诉请求不予支持,故判决驳回胡歌的反诉请求。胡歌可另行通过法律途径解决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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