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借名买房过户纠纷——父亲出资购买的房产登记在子女名下是借名买房吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-08-12 20:48

 一、原告诉称
  芦田青上诉请求:1.撤销原审判决,依法改判确认芦田青为涉案房屋实际购买人并责令芦明龙和置业公司协助芦田青办理网签更名及房产权属手续;2.一、二审诉讼费、保全费等由芦明龙承担。事实与理由:一、原判认定事实不详。整体而言,本案事实方面双方并无很大争议,整个房屋抵顶、买卖、购房款的支付等所有手续都是由芦田青独自办理的。2013年12月20日房屋交付后,也一直由芦田青居住至今,期间所有的物业、水电气等费用都由芦田青承担。整个过程中,与芦明龙唯一相关的就是购房用了芦明龙的名义。这些事实经过法庭质证,是经各方共同认可的,直接关系到对借名买房的事实认定,而原判对此未予概括性明确认定。
  本案情形显然不属于赠与。赠与涉及到对个人财产无对价处分,因此法律规定赠与必须有严格的认定条件。在没有书面赠与合同的情况下,须得有赠与人明确的赠与意思表示,而不是说所有父母出资以子女名义购房的行为都视为父母的赠与。另外,退一步讲,即便像被告所说的资金赠与的话,赠与方通常也只负责出钱,其它办理购房手续、交款、贷款、与开发商交接等所有手续,都由受赠人来办理,且房屋由受赠人实际居住。而本案中,所有的出资、签署合同、购房事务包括房屋交付乃至居住至今等,全部是由芦田青办理,因此即便是赠与也绝非资金赠与,而是房屋赠与。而房屋赠与,根据合同法关于赠与合同的规定,在正式办理所有权登记以前,赠与方有权撤销赠与。芦田青自己名下的房屋为芦明龙实际居住,芦田青购房是为了自己实际居住,整个房屋买卖过程中,只是使用了芦明龙的名义而已,根本体现不出赠与的应有之义。所以本案芦田青出资买房绝非对芦明龙之赠与。
  二、被告辩称
  芦明龙辩称,1、芦田青与芦明龙系父子关系,双方没有借名购房的合议,芦田青确认实际购买人无事实依据。2、根据合同相对性房屋出售人确认芦明龙是房屋买受人,涉案商品房买卖合同合法有效,芦田青确认实际购买人无法律依据。3、涉案购房合同项下的房屋系芦田青为芦明龙购买的婚房,依法属于赠与,综上芦田青的上诉无事实及法律依据,请求驳回芦田青的上诉。
  置业公司述称,根据合同相对性置业公司仅与芦明龙签订了商品房买卖合同,并如约履行交房义务,置业公司无违约责任,不应承担任何法律责任,置业公司与芦田青无合同关系,无合同义务,本案属于芦田青与芦明龙之间的纠纷,该楼座已具备办理产权证条件,属于房地产三级市场纠纷,不应牵扯开发企业。根据相关法律规定置业公司不应被列为第三人。
  三、本院查明
  2013年3月16日,买受人为芦明龙、出卖人为置业公司的《商品房买卖合同》及附件五合同补充协议中约定:芦明龙购买置业公司a号商品房,建筑面积为131.68平方米,总价款为617331元;合同补充协议第一条约定按照一次性付款,买受人于2013年3月16日前向出卖人支付剩余房款,即人民币617331元(定金自动转为房价款)。同日,买受人为芦明龙、出卖人为置业公司的《商品房买卖合同》中约定:芦明龙购买商品房单价为每平方米2000元,金额72320元。上述《商品房买卖合同》落款处芦明龙名字均由芦田青代为签字确认。
  2013年3月5日,置业公司作为甲方、建设工程有限公司作为乙方签订《抵房协议书》一份,2014年8月21日,置业公司出具销售不动产统一发票一张,载明付款方为芦明龙,不2013年4月2日,房屋权属状况信息登记合同备案所有权人为芦明龙。
  另查明,芦田青通过银行于2013年2月5日向吴某某转账50万元,备注为房款;于2013年4月2日分别向吴某某转账14.5万元、1万元;于2013年2月22日、2013年4月2日向梁某某分别转账3.5万元、20.1万元。
  四、裁判结果
  综上所述,芦田青的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  (商品房买卖合同》及附件五合同补充协议、《商品房买卖合同》合法有效。本案中,上述《商品房买卖合同》中约定芦明龙购买置业公司a号商品房一套,根据合同相对性原则,涉案房屋的买受人为芦明龙。根据庭审,可以确认在整个涉案房屋买卖过程中芦田青自愿支付购房款,并对芦明龙为涉案房屋买受人的事实并无异议。芦田青请求确认其为a号房屋及的实际购买人及请求判令芦明龙与置业公司协助其办理网签名字变更手续的诉讼请求,于法无据,一审法院不予支持。  本院查明
  五、律师点评
  本案争议焦点问题为涉案房屋是否系芦田青借用芦明龙的名义而购买。根据现已查明的事实,涉案《商品房买卖合同》、《抵房协议书》、房屋登记备案、购房发票均显示购房人及产权人系芦明龙。在此情况下,应当首先推定该房屋的实际购买人为芦明龙。现芦田青起诉要求确认其为涉案房屋的实际购房人,根据举证责任分配原则,芦田青应当提供有效证据对此予以证明,否则应当承担不利法律后果。
  首先,虽然涉案房屋所涉房款均系芦田青出资,但鉴于芦田青与芦明龙的父子关系,同时,涉案房屋购买时,芦田青名下本身拥有一套房屋,并无相应购房需求,而芦明龙名下并无其他房屋,故芦明龙主张涉案房款系芦田青念及父子之情而赠与以帮助其购房所用,该主张符合一般生活常理。其次,虽然涉案房屋一直由芦田青居住使用,但鉴于芦田青名下的房屋亦被芦明龙借用,故芦明龙主张其与芦田青经协商互换房屋居住,亦符合情理。同时,基于芦田青与芦明龙的父子关系(芦田青仅有芦明龙一子)以及双方互换房屋使用的事实,芦田青帮助芦明龙办理购房手续、缴纳有关契税、水电、物业费用并持有相关票证,亦符合生活常理。
  最后,芦田青主张其之所以借用芦明龙名义购房,系其欲借用芦明龙的名义贷款,但涉案房屋并不存在按揭贷款的事实,故芦田青的上述主张与事实并不相符,其亦未对借名买房作出其他合理性解释。综上分析,芦田青提交的现有证据并不足以证明借名买房的事实,在此情况下,一审对芦田青的主张不予采信,并无不当。另,本案芦田青并未提出撤销赠与的诉讼主张,故对芦田青有关房屋产权登记前可撤销赠与的相关上诉理由,本院不予采信。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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