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借名买卖房屋纠纷——家庭成员是否需要认定存在借名买房关系?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-08-12 20:23

 一、原告诉称
  上诉人王华丽、王茜上诉请求:1.请求二审法院依法撤销一审判决,并改判驳回陈小明的全部诉讼请求;2.诉讼费判由陈小明承担。
  事实与理由:(一)一审法院确定王华丽、王茜与陈小明之间借名买房的事实成立,属认定事实错误。1.陈小明不能证明双方存在借名买房的合意,基于物权公示公信原则,不动产权属证书具有推定效力,应信赖其真实性。根据民事诉讼法中“谁主张谁举证”原则,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明的,负有举证责任的当事人应承担举证不能的不利后果。权利人欲主张该房屋归其所有,就有责任提供证据证明双方存在借名买房的合意,若不能证明,则应尊重房屋产权证书登记的公示公信效力。陈小明并没有提供证据证明其与王华丽、王茜之间有借名买房的约定,其所谓的口头协议并不具有确定性。
  2.陈小明所主张借名买房的原因也不符合常理,陈小明仅以“开发商要求购房者排队购买房屋”为由,而甘于冒风险借用王华丽、王茜的名义买房,其借名的动机不符合常理。3.涉案房屋的产权证和购房发票均由王华丽、王茜合法持有。本案中,房屋产权证不仅是王华丽、王茜的名字,而且多年来也一直由王华丽、王茜保管,陈小明只是承租人而已。房屋产权登记证书作为房屋产权的重要凭证,真实产权人一般不会随意交付他人。诉争房屋《商品房买卖合同》的签订等相关购房手续中载明的购房人均为王华丽、王茜,房屋所有权亦登记在王华丽、王茜名下,现陈小明主张该房屋系其借用王华丽、王茜的名义所购,但其并未提供充分有效的证据证明其与王华丽、王茜之间存在借名买房之约定,王华丽、王茜对此亦不予认可,故陈小明的要求不能成立
  二、被告辩称
  被上诉人陈小明答辩称:1.陈小明在一审多次庭审中均已经明确且详细说明了买房的事实,以及涉案房屋的实际出资人是陈小明。陈小明分别于2010年1月15日和2010年1月20日向王华丽转款90万,130万,共计220万元,该事实王华丽、王茜在一审庭审中也是确认的。而在一审庭审中王华丽、王茜也自认其收到该笔款项就是用于购买涉案房产,所以陈小明是本案涉案房产的实际出资人。2.陈小明是涉案房产的实际使用人,在一审庭审中王华丽、王茜也自认房产购买之后均由陈小明使用和占有,一审时陈小明提交的维修基金、税费、物业费发票等证据均已证明陈小明使用该房屋至今。
  王华丽、王茜上诉称陈小明是承租使用,但在一审庭审时也自认从未收过陈小明任何费用,也没有催促过陈小明归还房屋。基于上述事实,恰恰就证明了陈小明是涉案房屋的实际使用人。4.关于陈小明与第三人的资金往来问题。本案合同的相对人是陈小明与王华丽、王茜,而第三人不是本案的合同相对人,其与陈小明之间的金钱往来是另外的法律关系。
  三、本院查明
  一审法2010年1月,陈小明以银行转账的方式,分别于2010年1月15日、2010年1月20日向王华丽在银行×××的账户转账900000元、1300000元,共计2200000元,以作为向王华丽、王茜借名购买房产的购房款。王华丽收到该购房款后将其中的1810000元于2010年1月22日转到自己另一张银行卡中,并在同年1月25日以王华丽的名义与公司签订《商品房买卖合同》,合同签订后,王华丽于当日通过银行转账的方式分别向公司支付930783元、689217元,合计为1620000元。除去两套房产的购房款950623.03元,余款669376.97元系购买两套房产的购房款。上述四套房产的维修基金均由陈小明缴纳。两套房产从交房之日起由陈小明装修入住至今。2016年8月,王华丽、王茜将以王华丽名义购买的房产转让他人,并已办理完过户手续,且该售房款并未返还给陈小明。陈小明多次要求王华丽、王茜将两套房产过户到其名下,并将剩余的购房款返还,但至今未果,故诉之法院。
  另查明,王华丽和王茜系夫妻关系,王燕未系王华丽和王茜的女儿。
  四、裁判结果
  一审法陈小明持有相关出资凭证的原件与本案的现有证据能形成证据链,相互佐证陈小明以银行转款的方式向王华丽支付2200000元以作为王华丽、王茜的购房款,系上述涉案房产的实际出资人。且房屋由陈小明缴纳维修基金、物业管理费及水电费并装修入住至今。而王华丽、王茜自房产交付后从未使用和向陈小明主张租金及返还房产,因此可确定陈小明与王华丽、王茜之间存在借名买房的事实。依据公平原则和诚实信用原则,陈小明主张王茜名下房产归其所有,要求王茜将上述涉案房产过户至其名下,有事实和法律依据,一审法院予以支持。王华丽、王茜及王燕未以上述涉案房产系陈小明基于对王燕未情感上的愧疚而为的补偿,是赠与行为,且该赠与行为已履行完毕,陈小明仅为上述涉案房产的承租人为由,抗辩双方之间不存在借名买房,王华丽、王茜系上述涉案房产的所有权人的理由无理无据,一审法院不予采信。陈小明通过银行转款的方式向王华丽支付2200000元购房款,王华丽、王茜支付房产的购房款合计为950623.03元后,尚余购房款1249376.97元(2200000元-950623.03元)。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定,王华丽没有合法根据取得剩余购房款,其行为构成不当利益,对王华丽不当得利的1249376.97元的房款,应予以返还给陈小明,故陈小明主张王华丽返还剩余款项,有事实依据,符合法律规定,一审法院予以支持。对超出范围部分,一审法院不予支持。
  综上所述,陈小明主张房归其所有,王茜自判决生效之日起三日内将上述房产过户至其名下,王华丽返还其剩余购房款1249376.97元,于法有据,一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条、《中华人民共和国物权法》第十九条第一款的规定,判决如下:一、确认王茜名下位于房归陈小明所有;二、王茜在本判决发生法律效力之日起三日内将其名下房过户至陈小明名下;三、王华丽自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈小明返还剩余购房款1249376.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  五、律师点评
  本案争议的焦点问题是陈小明与王华丽、王茜是借名购房关系还是赠与关系。王华丽、王茜主张双方是赠与关系,陈小明向王华丽、王茜赠与2200000元用于购买涉案房屋。陈小明予以否认,主张是借用王华丽、王茜名义购房。据已查明事实,涉案四套房屋均由陈小明出资,虽然产权证办理至王华丽、王茜名下,但涉案房屋维修基金由陈小明缴纳,由陈小明对房屋进行装修,且自交付之日起,涉案四套房屋均由陈小明管理使用和缴纳物业、水电费用。王华丽、王茜主张陈小明赠与其资金购买涉案房屋,但王华丽、王茜并未实际占有、使用涉案房屋,王华丽、王茜抗辩称涉案房屋是出租给陈小明使用,但未能提供证据予以证明,故王华丽、王茜关于双方存在赠与关系的主张,没有充分依据,本院不予采信。因涉案四套房屋均由陈小明出资购买和占有、使用,故对于陈小明关于双方存在借名购房的关系,本院予以采信。综上,王华丽、王茜的上诉请求,没有事实和法律依据,不予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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