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借名买房纠纷——借名人要求被借名人协助办理过户,是否适用诉讼时效?借名买房纠纷——

来源:未知  作者:admin  时间:2020-07-17 08:26

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)
 
一、原告诉称
原告张某一诉称:王某系我儿子,王某与郑某一系夫妻,二人育有一子王某一。1990年10月,原告与王某协商借用王某的名义购买案涉房屋,由原告出资。支付房款凭证及相关证明都由原告持有。
案涉房屋一直由原告占有使用,交纳相关费用。原告一直向王某一家要求配合变更产权登记,但后王某意外去世一直未办理。之后原告便催促王某一及郑某一协助原告办理过户手续,但二人不予配合,侵害了原告的合法权益。现请求人民法院:判令二被告配合原告将案涉房屋产权转移登记至原告名下。
二、被告辩称
被告王某一、郑某一共同辩称:原告所述无事实和法律依据。被告不同意原告的诉讼请求。
第一,案涉房屋属于王某与郑某一的夫妻共同财产。1983年王某与郑某一登记结婚,婚后育有一子王某一。1990年10月,我夫妻二人在京购房,且也符合当时北京购房的政策。但因二人存款较少,便向原告张某一借款。1990年案涉房屋交付,我夫妻二人入住,之后张某一夫妇也搬来北京与我们共同居住。但是张某一要求我们尽快还借款,并建议将案涉房屋对外出租,为尽快还清借款,我们一家只能借助好友家。1996年,王某将房产证交给张某一,由其自行出租。1998年,借款还清,但张某一反对我们搬回案涉房屋,并要求继续出租房屋,将收取的租金用来资助王某三和张某二买房。期间,我们一直要求收回房屋但未果。2012年2月,王某意外去世。该房屋是在婚后购买,属于夫妻共同财产;
第二,王某去世,案涉房屋成为其遗产,郑某一作为房屋共有人和王某的一继承人属于善意第三人,王某一也为善意第三人。直至本次诉讼,二被告才知道王某与张某一之间存在借名买房事实,但是现在的借名买房证明是否由王某出具仍不确定。张某一主张的借名买房是借名人与被借名人之间形成的内部之债,房产共有人和遗产继承人属于善意第三人应得到法律的支持和保护;
第三,张某一的诉讼请求已经超过诉讼时效。张某一自1990年至今二十几年来从未以借名买房为由主张王某和二被告配合过户,法院应驳回其诉讼请求;
第四,张某一主张存在借名买房关系,借名买房的单方声明和双方协议作为一种债权形式,因债的相对性,张某一应以相对人王某为被告,二被告非适格被告,但是被借名人王某已经死亡,所以债权因债的特定主体消灭而终止;
第五,张某一以借名买房主张被告配合过户,因违反国家政策而无效。张某一既不符合1990年的北京要求北京军籍和北京户籍的购房政策,也不符合当前的北京限购政策,其不具备在京购房的资格,所以其要求过户的主张违反国家政策应是无效。
综上,请求人民法院驳回张某一的诉讼请求。
三、审理查明
王某系原告张某一之子,王某与郑某一系夫妻关系,婚后育有一子,王某一。2012年王某意外去世。
1990年10月,王某与卖方签订《房屋买卖合同》,购买×房两间,约定房屋总价款共计10万元,现金支付。同日,王某与卖方签订《房屋买卖合同》,购买×房两间。
1991年10月,王某取得上述两套房屋产权证。
2016年6月15日,张某一将王某一和郑某一诉至法院。
张某一向法院提交王某出具的《证明》一份证明房屋系张某一借王某名义购买。证明内容为“1990年10月,母亲张某一购买×房、×房两套房屋,是以我的名义办理”。落款处有王某签名。对此,王某一和郑某一不予认可。
张某一申请对《证明》中王某签名进行鉴定,经鉴定,是同一人所写,但郑某一及王某一称鉴定机构选择样本少,只是倾向性意见,不能作为证据采信。
张某一向法院提交案涉房屋的产权证明文件,证明其与王某之间存在借名买房的关系,但王某一和郑某一对此不予认可,称只能证明案涉房屋登记在王某名下,是属于其夫妻共同财产。张某一提交案涉房屋的租赁合同,证明案涉房屋由其实际占有收益,但郑某一称当时让张某一出租房屋是为了还其借款。
张某一向法院提交证人何某的证言,证明张某一与王某之间存在借名买房关系,所有权和使用权对张某一,对此二被告认可张某一无资格在京购房,对其他不予认可。
张某一向法院提交承租人支付租金的汇款凭证、承租人周某的证明,证明承租人向张某一支付租金、周某于2011年11月15日至2015年11月20日承租案涉房屋,对上述证据,二被告不予认可。
张某一向法院提交房屋安全检查表,证明收件人是张某一,对此,二被告不认可证明目的;张某一向法院提交区委会证明,证明张某一自1996年至今居住使用两套房屋,对此,二被告不认可证据的真实性和证明目的;此外,张某一还提交案涉房屋所在楼管委会证明,证明张某一一直在此居住,办理出租事宜,并出资由王某装修房屋,但对此二被告对该证据的真实性和证明目的不予认可,称张某一的小儿子系管委会的楼长,证言不可信。
张某一向法院提交水电费、网络宽带等生活费用交费凭证,证明其为房屋实际所有权人,但对此二被告不予认可。
张某一向法院提交支付购房款的凭证,证明其足额交纳两套房屋的购房款。其中,1990年10月15日b分行现金送款簿记载收款单位为卖方,汇款金额为1万元,款项来源是借房款。此外该分行还有一送款簿记载张某一向卖方支付12万元,但凭证上方备注退款6万元;同日,c银行信汇凭证记载收款单位为卖方,汇款人为张某一,汇款金额为8万元;1990年10月22日,c银行电汇凭证记载张某一向卖方汇款6万元,汇款用途为支付两套房屋的购房款,对此项记载,二被告不认可。张某一称凭证所记载的“借房款”和“借购房款”是银行的记账方式,其中由凭证备注退6万元是自己所写,并未实际退款。对凭证中记载的“借购房款”,二被告称是王某借的购房款的意思。
郑某一称其夫妻出资6万元,其他款项是向张某一借款,并之后将租金用于归还借款,但是未提交证据证明。
四、法院判决
被告王某一、郑某一配合张某一办理案涉房屋的产权转移登记手续,将房屋过户至张某一名下,自本判决生效后十日内执行。
五、律师点评
第一,张某一与王某之间是否存在借名买房合同关系。本案中,王某与卖方签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋,并取得产权登记,获得房产证。但是案涉房屋一直是由张某一在占有,对外出租并收取租金,实际进行管理。此外,张某一持有案涉房屋产权证明文件及支付房款凭证,而且,王某生前也曾出具《证明》,证明案涉房屋是由张某一实际出资,借用王某名义购买,结合张某一提交的证据及法院查明的事实,可认定张某一与王某之间存在借名买房事实。
第二,本案房屋买卖交易早于北京当前限购政策的颁布,所以对于郑某一、王某一称张某一要求配合过户的主张,违反国家政策,不具有购房资格的答辩意见,不予采纳。
第三,张某一与王某之间存在借名买房的事实,张某一要求郑某一和王某配合办理过户手续,应予支持。案涉房屋登记在王某名下,郑某一和王某一作为继承人负有协助办理的义务。
据此,人民法院对本案的判决正确。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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