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关于宅基地上的房屋买卖合同的效力,法院应当如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-22 18:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告朱某芬诉称,2002年,原告丈夫兰某因车祸身亡后,原告独自带着年幼的女儿艰难度日。兰某的家人为得到原告的宅基地及房屋多次向原告施压,要求原告交出宅基地使用权及房屋所有权。原告迫于无奈,于2002年4月13日与亡夫的三姐兰某艳签署了一份协议,约定“甲方(原告)因无力翻建房屋而自愿放弃新建房屋的一切权利,乙方(被告)愿全额出资办理翻建新建新房相关手续及翻建新房全部费用”。因被告在签订协议时是城市居民,并非原告所在村的村集体经济组织成员,所以无法取得诉争宅基地使用权及房屋所有权。诉争协议因违反了土地管理法第六十三条的强制性规定而应属无效。现诉争宅院已经拆迁,原告请求确认拆迁补偿协议中约定的拆迁补偿款共计1117588元、搬迁补充协议(一)中约定的搬迁补助款132334元、搬迁补充协议(二)中约定的搬迁集体配合奖励155300元以及停产停业综合补偿协议中约定的补偿款40500元归原告所有;此外被告选定的两套回迁安置房屋判归原告所有。因此,向法院提出诉讼请求:1.确认原被告于2002年所签订的处分协议无效;2.确认宅基地及房屋的拆迁利益归原告所有。

  2、被告辩称

  兰某艳辩称,原告所述与事实不符,不同意原告的诉讼请求。第一,诉争协议属双方自愿签订,并不违反法律强制性规定,应为合法有效。房屋实际是由被告借用原告的名义出资购买,原告未在该房屋内居住,并非该房屋所有人。诉争房屋为农村宅基地上的房屋,未影响宅基地的功能。该协议得到村里的同意,亦未损害国家、集体、第三人的合法权益,应合法有效。第二,诉争协议已经履行完毕。诉争协议自签订起至今已十五年之久,原告并未提出过任何异议。只因诉争房屋面临拆迁,原告欲占拆迁权益才提起本次诉讼。第三,如果诉争协议被法院判定无效,原告在出卖诉争房屋时,明知协议违法,对合同无效存在主要过错,应当赔偿信赖利益损失,且只是针对宅基地区位补偿价621200元予以分割,其他拆迁利益应当由被告享有。

  二、法院查明

  兰某艳与朱某芬之亡夫兰某(于2002年死亡)系姐弟关系。2001年8月,兰某向村委会申请住房。2002年3月,村委会同意上述申请。

  2002年(具体日期不详),朱某芬(甲方)与兰某艳(乙方)签订协议书,约定“2002年甲方户主兰某因车祸身亡,甲方已无力翻建新房,经兰某之妻朱某芬与兰某三姐兰某艳双方协商,甲方自愿放弃新建房屋的一切权利,乙方愿全额出资办理翻建新房相关手续及翻建新房全部费用,包括土地占用费,购买旧房的费用。土地使用权、房屋所有权一并归乙方所有,甲方将协助乙方办理相关转让手续”。上述协议书后于2003年4月13日经村委会盖章同意。此后,兰某艳在诉争宅院内居住生活,直至2017年该宅院被拆迁。

  2017年,诉争宅院被列入棚户区改造土地开发项目,该项目搬迁人为山天置业有限公司。在本案审理过程中,依据朱某芬的调查取证申请,法院依法调取了山天置业有限公司与兰某艳签订的《棚户区改造土地开发项目宅基地房屋搬迁补偿协议》(以下称《补偿协议》)、《宅基地房屋停产停业综合补助协议》(以下称《停产停业补助协议》及《补充协议(一)》、《补充协议(二)》。上述协议内容摘要如下:2017年9月14日,山天置业有限公司(甲方)与兰某艳(乙方)签订《补偿协议》,载明:经估价确定,乙方宅基地位区位补偿价为621200元;房屋重置成新价为178569元,装修、设备及附属物补偿价为49435元,以上合计849204元。搬家补助费6212元、拆装移机费1250元、信鸽证补助费25000元等合计32462元。乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,并在约定搬迁期限内将被搬迁房屋交给搬迁人的,甲方按认定的宅基地面积给予每平方米700元的提前搬迁奖励108710元,以每平方米600元的标准给予工程配合奖励93180元;乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,且未发生新建、改建、扩建房屋,房屋内外装修及修建院内附属设施等的,甲方按认定的宅基地面积给予每平方米200元的资源节约奖励费31060元;乙方在搬迁奖励期限内签订搬迁补偿协议,甲方支付乙方房屋重置成新价奖励费2972元,以上合计235922元。综上,搬迁补偿费、补助费及奖励款总计1117588元。同日,双方又签订了《停产停业补助协议》,约定在诉争宅院内有朱某芬登记注册的朱某芬仓储服务中心。甲方按每平方米300元的标准给予乙方一次性停产停业综合补助费40500元。2017年11月11日,山天置业有限公司(甲方)与兰某艳(乙方)签订了《补充协议(一)》,约定如下:甲方给乙方租房补贴为121134元;甲方给予乙方每套5600元的一次性燃气入户补助费,乙方实际优惠购房2套,合计11200元。上述两项合计为132334元。同日,双方又签订《补充协议(二)》,约定甲方按认定的宅基地面积给予每平方米1000元的集体配合奖励,共计155300元。现诉争房屋已拆迁完毕,回迁安置房尚未交付,有关拆迁补偿款亦未发放。

  三、法院判决

  1、确认朱某芬与兰某艳于2002年就宅院内房屋所签订的买卖合同无效;

  2、确认宅基地区位补偿款中的186360元归朱某芬所有;待兰某艳取得上述宅基地区位补偿款后三日内给付朱某芬;

  3、确认宅基地房屋搬迁补偿协议中的信鸽证补助费25000元、停产停业综合补助费40500元归朱某芬所有;待兰某艳取得上述补偿款后三日内给付朱某芬;

  4、驳回朱某芬的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为,本案争议焦点之一在于朱某芬与兰某艳之间是否形成农村房屋买卖合同关系;焦点之二如存在,则该合同效力如何认定;焦点之三在于诉争拆迁利益应当如何分配。

  关于焦点一。依据谁主张谁举证的原则,朱某芬主张其与兰某艳存在农村房屋买卖合同关系,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任,而兰某艳主张双方之间存在借名购房的法律关系,亦应对此承担举证责任。首先,可以看出双方对朱某芬于1998年后购买旧房、于2002年获准翻建房屋的事实予以确认,且有《村民宅院地使用许可证》、《村民建房施工许可证》、《建设工程规划许可证》加以佐证。而兰某艳未提供确实充分有效的证据证明其借用朱某芬的名义购买旧房及批建房屋的事实,因此对其主张难以采信。其次,诉争协议约定“朱某芬自愿放弃新建房屋的一切权利,兰某艳愿全额出资办理翻建新房相关手续及翻建新房全部费用,包括土地占用费,购买旧房的费用。土地使用权、房屋所有权一并归兰某艳所有……”,协议签订后,兰某艳对诉争房屋进行了翻建,并一直居住在该宅院内。综上,依据上述约定和日常生活经验法则,可以认定朱某芬与兰某艳之间存在房屋买卖合同关系。

  关于焦点二。从合同签订主体来看,合同签订时朱某芬为该村村民,而兰某艳未举证证明其在合同签订时抑或是本案诉讼时取得了该村集体经济组织成员身份。从合同标的物来看,诉争房屋建在该村集体所有的宅基地之上。因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,双方在买卖农村房屋的同时必然处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,违反了法律的强制性规定,因此该房屋买卖合同应属无效。朱某芬作为出卖人,应当知道农村集体所有的宅基地不能向本村集体成员以外的人转让,其在宅基地和房屋转让多年后,以房屋买卖行为违反法律相关规定为由,主张该合同无效并要求返还房屋,此行为有违诚实信用原则,故朱某芬应对合同无效后果承担主要责任。兰某艳并非同村集体经济组织成员,对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果承担次要责任。

  关于焦点三。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。如前所述,诉争房屋买卖合同被认定为无效,根据双方各自过错程度及诉争宅院已经拆迁的事实,结合当地关于集体土地房屋拆迁补偿安置的相关规定,经审查,评估报告对于诉争宅基地区位补偿款和房屋重置成新价的核算并无不当,并对诉争宅院拆迁利益作出分割。最后,拆迁安置房屋是拆迁人针对被拆迁房屋所有权人,因其原有房屋被拆迁,所进行的实物性补偿。安置房屋所有权,原则上应与被拆迁房屋所有权相对应。朱某芬并未参与诉争院内房屋建设,故在其提供的现有证据不足以证明其对被拆迁房屋享有产权,其主张分得回迁安置房的诉讼请求,依据不足,不予支持。另,兰某艳认可信鸽证补助费25000元应归朱某芬所有,对此不持异议。停产停业综合补助费40500元一节,系对诉争宅院内以朱某芬名义登记注册的朱某芬仓储服务中心的补偿,亦应归朱某芬所有,对此予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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