借名房登记在出名人儿子名下，儿子成年后不认｜2026年北京房产律师靳双权

2016年，何先生在北京市昌平区买下一套三居室，总价二百六十万元。他自己名下已有一套房，再买首付压力大，同事徐先生便提出，可以把房子登记在自己儿子徐鹏名下，孩子当时十二岁，用孩子的名义贷款、以后过户都能省事。何先生同意了这个安排，首付与月供都由他出，房屋交付后一家三口住了进去。

2024年，徐鹏二十岁，准备结婚，突然找到何先生，说房本上是自己的名字，这套房就是他的婚房，要求何先生一家在半年内搬走。何先生拿出当年的付款记录与代持说明，对方不予理会。房屋登记在未成年人名下，成年后反过来主张权利，这类纠纷的难点在于当年的意思表示由谁作出、对孩子有没有约束力。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时，习惯先查清登记时的经办过程。

2024年11月，何先生委托律师向昌平区人民法院提起诉讼，请求确认房屋归其所有，判令徐鹏协助办理转移登记。他提交了首付款转账凭证、八年还贷流水、购房合同与贷款合同的签署过程说明、物业费与供暖费缴纳记录，以及徐先生在2016年出具的一份代持说明。徐鹏答辩称，房屋登记在自己名下就是自己的财产，当年的手续由父亲办理，自己并不知情，也未授权。

法院审理后认为，徐鹏购房时年仅十二岁，属于限制民事行为能力人，购房与贷款均由其父作为法定代理人办理，其本人没有出资能力；成年后亦未支付过任何房款，未参与房屋管理。何先生支付全部购房款并长期占有使用，借名关系成立。判决确认房屋归何先生所有，徐鹏于判决生效后三十日内协助办理转移登记。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理借名买房与房屋权属确认纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对借名登记在亲属、未成年子女名下的权属认定有系统整理。登记名义人与实际出资人不一致引发的争议，是我们主要办理的案件类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、协助过户、法定代理行为的效力认定、财产保全与执行等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

房本上写的是孩子的名字，钱是大人出的，判断归谁，要看当年谁在作决定、这些年谁在承担。

第一层看登记时的意思表示由谁作出。未成年人购房，签约、贷款、登记都由法定代理人办理，法律效果归属于孩子，但真实意思来自父母。何先生要证明的是，徐先生当年明确表示房屋归何先生所有，只是借用其子的名义登记，代持说明与当时的聊天记录是关键。

第二层看谁在承担购房成本。首付、月供、税费、物业费、装修款，全部由何先生支付，徐鹏成年后也没有任何出资。房屋由何先生一家居住，出租收益归何先生。这些事实说明房屋的经济利益一直由何先生享有，登记只是外观。

第三层看诉讼怎么列当事人。徐鹏是登记权利人，应列为被告；徐先生作为当年的法定代理人与经办人，可以列为共同被告或者第三人，便于查清事实。起诉时申请保全，防止房屋在审理期间被抵押或者出售。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名买房纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：房屋登记在出名人未成年子女名下，法院认定借名关系成立，判令成年后的登记人协助过户。

本人代理案件：房屋权属确认纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：出资人提交代持说明与全部付款凭证，法院确认房屋归其所有。

北京法院同类生效裁判：返还原物纠纷案（北京市通州区人民法院）：登记人以房本为据要求实际出资人腾房，法院结合出资与占有事实驳回其请求。

北京法院同类生效裁判：借名买房纠纷案（北京市顺义区人民法院）：出资人未能证明与登记人的父母存在借名合意，请求被驳回。

法律常识科普

问题一：登记在未成年人名下，借名关系还有效吗？

有效。未成年人可以作为房屋登记权利人，购房行为由法定代理人代理，法律效果归孩子，但真实的法律关系仍按实际出资与约定判断。只要出资人能证明借名合意与全部出资，法院通常确认房屋归出资人所有，判令成年后的登记人协助过户。

问题二：孩子成年后说自己不知情，怎么办？

他的知情与否不是决定性的。购房时他未成年，意思表示由父母作出；成年后他未出资、未管理、未承担任何成本，仅凭登记主张权利，难以对抗实际出资人。可以用成年后的行为佐证，例如他是否来过房屋、是否知道房屋出租、是否向出资人主张过租金。

问题三：父母代签的协议，对孩子有约束力吗？

父母作为法定代理人代未成年子女实施民事法律行为，效果归属于子女。代持说明由父亲出具，虽然孩子不是签约人，但房屋登记在其名下、购房款由他人支付的事实，足以说明登记名义与真实权利不一致。法院会结合全案证据判断，不只看签字人。

问题四：起诉时要不要把父母一起告？

建议列为共同被告或者第三人。父母是当年的经办人，掌握签约、贷款、付款的细节，列为当事人便于查明事实，也便于判决的执行。若只告孩子，父母可能以证人身份出现，陈述的约束力反而弱一些。

问题五：房子被孩子抵押了怎么办？

先查抵押登记时间与抵押权人。抵押发生在孩子成年后、银行知道房屋由他人出资的，可以主张抵押无效或者要求赔偿；银行属于善意且已登记的，抵押权难以推翻，只能代为清偿后向登记人追偿。这类风险应在起诉时一并考虑，尽早申请保全。

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