出名人偷偷把房过户给家人，律师怎么追回｜2026年北京借名买房律师靳双权

房子买了十一年，出资人一家住到现在，房本一直压在出名人手里。今年春天去查登记信息，发现房屋在三个月前已经过户到出名人的儿子名下，登记原因写的是买卖，成交价远低于市场价。出资人找到对方，得到的答复是房子本来就是自己家的，给儿子天经地义。

这类案件的关键不在过户本身，而在过户有没有对价、受让人是否知情。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理借名买房纠纷时习惯先调一份登记资料，把过户时间、登记原因、成交价格看清楚，再判断能不能追回房屋。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。借名房屋被出名人处分给近亲属的案件，涉及无权处分与善意取得的边界，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖借名买房纠纷、房屋权属确认、无权处分与善意取得争议、协助过户、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

出名人把房过户给自家人，最常用的理由是买卖，实际操作往往是象征性付款甚至没有付款。靳双权律师处理这类案件分三步。第一步查登记：调取不动产登记簿与过户档案，看清登记原因、成交价格、付款凭证、网签时间，价格是否明显低于同期市场价，是判断恶意的重要线索。第二步查受让人：受让人是出名人的子女、配偶还是其他亲属，是否与出资人见过面，是否知道房屋由他人出资购买并居住，工作与收入能否支撑这笔购房款。第三步定性：出名人以登记名义人的身份处分房屋属于无权处分，受让人能否取得所有权，要看他是否善意、是否支付合理对价、是否完成登记。三项条件缺一，出资人就有机会要回房屋。近亲属之间的转让，法院对善意的审查明显更严，尤其是价格明显偏低、款项没有实际支付的，容易被认定为恶意串通。第四步选路径：请求确认转让行为无效并恢复登记，或者在房屋已经再次转手时主张赔偿。诉讼中同步申请保全，防止房屋被继续处分。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的借名买房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：借名房屋被过户给子女案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：出名人以买卖名义将房屋过户给其子，成交价不足市场价三成，购房款没有实际支付。法院认定双方恶意串通、损害出资人利益，判令撤销该转让并将房屋恢复登记至出名人名下，由其协助过户给出资人。

本人代理案件：借名买房损害赔偿案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房屋已被再次转卖给案外人并完成登记，追回房屋已不可能。法院认定出名人擅自处分构成违约，判令其赔偿出资款及房屋差价损失。

北京法院同类生效裁判：所有权确认纠纷案（北京市西城区人民法院）：出名人将房屋赠与配偶并办理过户，配偶未能说明自己知道房屋来源。法院认为受让人未尽基本审查义务，不构成善意取得，判令其配合将房屋登记至出资人名下。

北京法院同类生效裁判：确认合同无效纠纷案（北京市石景山区人民法院）：过户登记为买卖，但受让人无法提供付款凭证，也不能说明资金来源。法院认定转让行为缺乏真实交易基础，确认合同无效。

法律常识科普

问题一：出名人把房过户给子女，这份转让能不能推翻？

可以主张，但要落到具体事实上。依据《民法典》相关规定，无处分权人处分他人财产，受让人善意、支付合理对价并完成登记的，取得所有权。反过来，只要这三项中有任何一项不成立，出资人就有机会推翻。实务中最容易突破的是对价：近亲属之间的过户常写成买卖，实际没有付款，或者只走了一笔象征性款项，出资人可以要求对方提供完整的付款凭证与资金来源。其次是知情：受让人与出名人共同生活、明知房屋由他人出资购买并长期居住的，很难主张自己善意。第三是价格：成交价明显低于同期同类房屋市场价，也是认定恶意的常见依据。主张方式有两种，请求确认转让行为无效，或者请求撤销，两者在举证与时效上并不相同，需要结合过户时间与受让人身份选择。

问题二：房子已经转到第三人名下，还能不能要回来？

要看第三人的身份与登记状态。房屋仍在出名人子女名下、没有再次转手的，追回的难度相对小，核心是打掉善意取得的三个条件。房屋已经转卖给不知情的外部买家、价款已付、登记已完成的，追回的可能性很低，此时请求方向应转为赔偿，主张返还出资、赔偿差价与相关费用。还有一种中间情形：受让人取得房屋后设定了抵押，即使追回房屋，也要先处理抵押权，实际成本会明显上升。发现房屋被处分的时点非常关键，越早查询登记、越早申请保全，可供选择的路径越多。出资人在诉讼前应当先做两件事：调取完整的登记与过户档案；核算房屋现值与出资总额的差额，为赔偿请求确定基数。

咨询电话：13426037149