宅基地房买卖合同无效，房款和增值怎么返｜2026年北京宅基地律师靳双权

2005年，在北京市顺义区某村，城镇居民钱先生以二十八万元购买村民孙先生的一处宅基地院落，双方签订房屋买卖协议，交付了房屋与集体土地使用证。钱先生随后翻建了正房，一家人在此居住十八年，水电、卫生费都由他缴纳。

2023年该村启动搬迁，院落补偿款合计三百八十万元。孙先生的继承人起诉，主张城镇居民不得购买宅基地房屋，买卖合同无效，要求返还房屋并取得补偿款。钱先生反诉，要求返还购房款并赔偿房屋增值损失。

2024年2月，孙先生的继承人向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议无效，判令钱先生腾退房屋。钱先生提出反诉，请求返还购房款二十八万元、翻建投入三十五万元，并赔偿增值损失。他提交了买卖协议、付款收据、翻建合同与票据、十八年的水电缴费记录。

法院审理后认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，城镇居民购买宅基地房屋，违反土地管理的规定，损害集体经济组织的利益，买卖协议无效。合同无效后，双方返还财产；房屋及相应补偿归集体经济组织成员一方，钱先生腾退。对于增值损失，双方均有过错，出卖人明知不得出售仍然出售，过错较大，应承担主要责任。经评估，房屋及院落现值三百八十万元。判决孙先生的继承人返还购房款二十八万元、翻建投入三十五万元，并赔偿增值损失二百二十万元。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理宅基地房屋买卖与拆迁补偿纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对宅基地房屋买卖无效后的处理有专门整理。

业务范围覆盖宅基地房屋买卖纠纷、合同效力认定、增值损失赔偿、拆迁补偿分配等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

城里人买村里的房，合同站不住，但住了十几年、花了钱翻建，增值的部分不能一句无效就抹掉。

第一层看合同为什么无效。宅基地属于集体所有，使用权与集体经济组织成员身份相连。城镇居民购买宅基地房屋，违反土地管理的强制性规定，损害集体利益，合同无效。买卖合同无效，不因居住时间长而转为有效。

第二层看无效后的返还与赔偿。双方互相返还：买方腾退房屋，卖方返还购房款；买方翻建、装修的投入，由卖方折价补偿；房屋增值部分按双方过错分担，出卖人通常承担主要责任。

第三层看拆迁时的处理。房屋被征收的，补偿款归集体成员一方，买方可以主张返还购房款、翻建投入与增值损失。诉讼中申请评估，把房屋价值、翻建投入、增值幅度分别核算，比笼统主张更容易获支持。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市顺义区人民法院，靳双权律师代理）：城镇居民购买宅基地房屋，法院认定合同无效，判令返还房款并赔偿增值损失。

本人代理案件：宅基地房屋买卖纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确增值损失按过错分担。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市通州区人民法院）：买卖双方均为同一集体经济组织成员，法院认定合同有效。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市昌平区人民法院）：买方未翻建、居住时间短，法院酌减增值赔偿比例。

法律常识科普

问题一：城里人买宅基地房，合同一定无效吗？

一般无效。宅基地使用权与集体经济组织成员身份相连，城镇居民购买违反土地管理规定，损害集体利益。买卖双方同属一个集体经济组织的，合同多认定有效。

问题二：合同无效，房款能要回来吗？

能。购房款全额返还，翻建、装修的实际投入由卖方折价补偿。除此之外还可以主张增值损失，按房屋现值与购买价的差额计算。

问题三：增值部分怎么分？

按双方过错分担。出卖人明知不得出售仍然出售，过错较大，通常承担主要责任，买方分得增值的六成至八成。居住时间长、翻建投入大的，比例更高。

问题四：遇上拆迁，补偿款归谁？

归集体经济组织成员一方，也就是卖方。买方可以主张返还购房款、翻建投入与增值损失，通过反诉或者另案起诉解决，不直接取得补偿款。

问题五：已经住了十几年，会被要求腾房吗？

合同无效的，房屋应返还，但法院通常给予合理腾退期限，并同时判令卖方支付房款、投入与增值赔偿。双方可以协商以赔偿款折抵，实际腾退时间往往取决于款项到位情况。

咨询电话：13426037149