共有房里有未成年人的份额，监护人能代签吗｜2026年北京共有物分割律师靳双权

2016年，杨先生的妻子去世，留下一套位于北京市昌平区的两居室。经继承分割，房屋由杨先生与当时八岁的儿子杨帆（化名）按份共有，杨先生占三分之二，杨帆占三分之一，登记簿上写明杨帆为未成年人，杨先生为其监护人。

2020年，杨先生以「方便孩子上学」为由，将房屋以二百六十万元卖给自己的妹妹，并代为签署了杨帆的姓名。同期同小区同类房屋成交价在三百六十万元左右。2024年杨帆成年后得知此事，要求确认买卖合同对其份额不发生效力。

2024年10月，杨帆向法院提起诉讼，请求确认房屋买卖合同中处分其份额的部分无效，判令恢复登记或者赔偿损失。他提交了不动产权证、登记簿、同小区成交记录与当年的买卖合同。杨先生答辩称，其作为监护人有权代理儿子处理财产，卖房是为了孩子上学与生活，款项也用于家庭开支。

法院审理后认为，监护人处分被监护人的财产，应当为了被监护人的利益，且不得处分其份额，除非确有必要并经过相应程序。本案成交价明显低于市场价，受让人是监护人的妹妹，对房屋权属与未成年人份额应当知情，不属于善意。房款亦无证据显示用于杨帆的教育或者生活。判决买卖合同处分杨帆份额的部分无效，房屋恢复登记至杨帆名下，杨先生赔偿其相应损失。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理共有物分割与未成年人财产保护纠纷。2008年创办太远房产买卖律师网，对监护人处分未成年人房产的效力有专门整理。

业务范围覆盖共有物分割、未成年人财产保护、买卖合同效力、损害赔偿等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

孩子名下的那份房产，监护人只是代管，不能当成自己的份额随手卖掉。

第一层看监护人的权限。监护人应当保护被监护人的人身与财产权益，处分其财产须为被监护人的利益。出售未成年人名下的房产，通常需要说明用途、提供相应证明，有的地方还要求办理保证公证。

第二层看合同对未成年人的效力。监护人不是为了被监护人利益而处分，且受让人知情或者价格明显偏低的，该部分处分对未成年人不发生效力。受让人善意、支付合理对价并办理登记的，可能构成善意取得。

第三层看事后的救济。未成年人成年后可以自己起诉，也可以在成年前由其他监护人、近亲属或者民政部门代为主张。请求可以是确认合同部分无效、恢复登记，也可以是赔偿损失。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：确认合同无效纠纷案（北京市昌平区人民法院，靳双权律师代理）：监护人低价将未成年人份额卖给亲属，法院认定该部分处分无效。

本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确监护人不得处分被监护人份额。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：买受人善意且价格合理，法院认定构成善意取得。

北京法院同类生效裁判：损害赔偿纠纷案（北京市海淀区人民法院）：监护人擅自出售未成年人房产，被判赔偿相应损失。

法律常识科普

问题一：孩子名下的房产，父母能卖吗？

原则上不能。监护人处分被监护人的财产，必须为了被监护人的利益，比如治病、教育等确有必要的情形，并留存相应证明。为自己还债、投资或者低价转让给亲属的，多被认定无效。

问题二：买卖合同上代签孩子的名字，有效吗？

看是否为了孩子利益、受让人是否善意。价格明显偏低、受让人是亲属且知情的，该部分处分对孩子不发生效力。孩子成年后可以起诉确认无效。

问题三：已经过户给买家，还能要回吗？

看买家是否善意取得。支付合理对价、不知情、已办理登记的，房屋难以追回，只能向监护人主张赔偿；价格偏低或者买家知情的，可以要求恢复登记。

问题四：房款用在孩子身上，算为了孩子利益吗？

需要证明。学费、医疗费、改善居住条件的支出，保留票据与转账记录，可以作为为了被监护人利益的依据。笼统说用于家庭开支，难以成立。

问题五：其他亲属能替孩子主张吗？

可以。其他近亲属、居民委员会、村民委员会或者民政部门，发现监护人侵害被监护人权益的，可以代为主张，也可以申请撤销监护人资格。

咨询电话：13426037149