法拍房拍下后，原住户不肯腾房怎么办｜2026年北京房产律师靳双权

2024年3月，罗先生通过司法拍卖以五百六十万元竞得北京市朝阳区一套两居室。拍卖公告载明房屋由被执行人及其父母居住，成交后由买受人自行腾退。罗先生按期支付全部价款，法院出具成交裁定书，房屋过户到其名下。

罗先生拿着房本上门，屋内住着被执行人的父母，两位老人表示在这里住了二十年，儿子欠债与他们无关，拒绝搬离。罗先生提出补偿两个月租金请他们搬走，对方不同意，门锁也被更换。

2024年8月，罗先生向法院提起诉讼，请求判令占有人腾退房屋并支付占用期间的使用费。他提交了成交裁定书、不动产权证、拍卖公告与现场照片。占有人答辩称，房屋原系其子所有，其在此居住多年，属于合法居住，买卖不影响其继续居住；且其年事已高，无处搬迁。

法院审理后认为，拍卖成交裁定书生效时房屋所有权即转移，罗先生取得房屋所有权。占有人基于原产权人的亲属关系居住，未与买受人形成租赁或者其他合法占有关系，不能对抗所有权人。拍卖公告虽载明由买受人自行腾退，但不影响买受人通过诉讼排除妨害。判决占有人于判决生效后三十日内腾退房屋，并按每月五千元支付占用期间的使用费。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理二手房与法拍房交易纠纷。2008年创办北京安居房地产律师网，对法拍房腾退的处理有专门整理。

业务范围覆盖法拍房交易、腾退与排除妨害、占用费追索、执行异议等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

拍卖公告写「自行腾退」，说的是法院不负责清场，不是住户可以一直住下去。

第一层看所有权何时转移。拍卖成交裁定书送达买受人时，房屋所有权即转移，不以办理登记为条件。取得所有权后，买受人可以请求无权占有人腾退。

第二层看占有人有没有合法依据。基于原产权人亲属关系居住、没有租赁合同或者其他约定，属于无权占有。租赁关系成立在查封之后、未经法院许可的，也不能对抗买受人。

第三层看公告的表述。公告写明「法院负责腾退」的，可以申请执行法院清场；写明「买受人自行腾退」的，需要另行起诉排除妨害，取得判决后申请强制执行。竞拍前看清这一句，直接影响后续成本。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的房产买卖案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：排除妨害纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：法拍房被原产权人父母占用，法院判令腾退并支付占用费。

本人代理案件：房屋腾退纠纷案（北京市第三中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持，明确拍卖成交裁定送达即取得所有权。

北京法院同类生效裁判：排除妨害纠纷案（北京市丰台区人民法院）：占有人持查封后签订的租赁合同抗辩，法院未予支持。

北京法院同类生效裁判：执行异议案（北京市海淀区人民法院）：公告写明法院负责腾退，执行法院组织清场交付。

法律常识科普

问题一：法拍房拍下后住户不搬，找谁？

公告写明法院负责腾退的，向执行法院申请清场；写明自行腾退的，向房屋所在地法院起诉排除妨害，取得判决后申请强制执行。两条路径不能混用。

问题二：原住户说住了多年，有居住权吗？

一般没有。基于亲属关系居住、没有合同依据的，属于无权占有。设有居住权并办理登记的，才受法律保护，拍卖公告也会披露。竞拍前应查看公告与登记信息。

问题三：占用期间的费用怎么算？

按同地段同类房屋的租金标准计算，从取得所有权或者催告腾退之日起算。起诉时提交同小区租赁成交记录，或者申请法院委托评估。

问题四：法院拍卖的房，能强制清场吗？

看公告。写明负责腾退的，执行法院会组织清场；写明不负责的，须另行诉讼。清场时法院会清点物品、通知领取，全程录像，买受人应到场配合。

问题五：竞拍前要核实哪些信息？

核实占用情况、租赁情况、欠缴物业费与供暖费、税费负担、是否设有居住权。公告与评估报告都会披露，必要时实地看房，向物业与邻居了解居住人员。

咨询电话：13426037149